新加坡（EDGEPROP）- 那些寻找新的、拥有第10邮区黄金地址的永久地契私人公寓的人可以在Jervois路找到不错的选择。有三个这样的项目：Fragrance Group的36个单位的Jervois Treasures、Midas Land的43个单位的Jervois Prive和SC Global Developments的55个单位的Petit Jervois。
竣工后推出的三个项目中的第一个是Petit Jervois，这是SC Global在Petit Collectible系列中的第一个项目。它的单位布局灵活，面向年轻和富裕的人。
Petit Jervois于去年3月完工，是由RT+Q Architects的Rene Tan设计的有着城市工业风格公寓，他是2016年总统设计奖的年度设计师奖得主。SC Global Developments的房地产管理部门Seven Palms Resort Management将管理该物业。
在2022年10月获得Petit Jervois的法定完工证明（Certificate of Statutory Completion CSC）后，开发商不再受限于《住房开发商（控制和许可）法》（Housing Developers (Control & Licensing) Act）的管辖范围。因此，开发商在Petit Jervois的营销活动中拥有更大的自由度。
在开发商去年年底提出延期付款计划后，永久地契的Petit Jervois只有两套可售（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
SC Global于2022年底为Petit Jervois启动了延期付款方案。购房者只需支付10%的首付，并推迟完成购买（购买期权的行使日期 (exercise date of the option to purchase)）。从那时起，该项目几乎售罄，只剩下两个单位。
Petit Jervois有两栋五层建筑，主要由一房和两房单位组成，面积从581平方英尺到1012平方英尺不等，只有数量有限的三房单位，从1044平方英尺到1292平方英尺不等。
在Petit Jervois实现的最高每平方英尺价格是3165元，来自位于三楼的958平方英尺的两房单位。根据提交的交易数据，它在2022年12月以303.2万元售出。Petit Jervois的平均每平方英尺价格为2723元。
36个单位的Jervois Treasures的20米游泳池（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
Petit Jervois的马路对面是Jervois Treasures，这是由RSP Architects设计的五层公寓。它于3月底获得其CSC证书。开发商Fragrance Group已任命Brilliance Capital为Jervois Treasures的独家营销机构。
开发商正在为买家提供延期付款计划（Deferred Payment Scheme DPS），可以选择将完成购买推迟12个月或24个月。Brilliance Capital创始人兼执行董事Sammi Lim表示：“DPS将缓解买家面临的现金流压力，包括那些以信托方式购买的买家。”
“DPS还为买家——投资者和业主——提供了在利率居高不下时购买公寓的灵活性。他们可以推迟锁定抵押贷款利率，直到一两年后利率稳定下来。”
Lim：延期付款计划允许买家在利率居高不下的情况下购买公寓。他们可以推迟锁定贷款利率，直到一两年后利率稳定下来（照片：Brilliance Capital）
Cushman & Wakefield新加坡和东南亚研究主管Wong Xian Yang说，通常来说，核心中部地区（CCR）的项目销售受外国需求的很大影响。
Wong评论说，4月27日生效的最新一轮房地产冷却措施，外国购房者的额外买家印花税（ABSD）翻了一番，达到60%，将“对CCR产生寒蝉效应”。
Brilliance Capital的Lim预计，CCR优质的永久地契项目的需求将主要由新加坡人和新加坡永久居民推动。对于外国人来说，只有那些享有与新加坡公民相同ABSD待遇的人，如美国公民，以及来自冰岛、列支敦士登公国（Liechtenstein）、挪威和瑞士的公民。她补充说，一些外国人可能也会准备支付60%的ABSD，特别是那些打算长期定居的外国人。
两房单位的样品房，客厅的一个角落变成了一个工作区（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
在Jervois Treasures，开发商在DPS的基础上降低价格从2559每平方英尺起。她补充说：“那些选择DPS的人和那些不选择DPS的人之间也不会有价格差异。”
总价也是不错的，一房单位从506平方英尺起，起价137.6万元（2719元/平方英尺）；592平方英尺的一房加书房起价为159.2万元（2689元/平方英尺）。
一个786平方英尺的两房单位价格从203.6万元（2590元/平方英尺）起，而1330平方英尺的三房单位从313.8万元（2777元/平方英尺）起。唯一的三房，双钥匙单位，1227平方英尺，价格为319万元（2601元/平方英尺）。
Jervois Treasures的一房和两房单位主要吸引投资者、单身人士、情侣或小家庭，在该项目的36个单位中占30个（83.33%）。它有四个三房单位，一个唯一的双钥匙单位和一个唯一的三房复式顶层单位。
Jervois Treasures的所有单位都配有高端厨房电器，包括法国品牌DeDietrich的洗碗机，洗衣机+烘干机。Lim说：“这些单位既实用又高效。”
两房单位的样板房，尺寸从624平方英尺到839平方英尺不等（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
根据DPS方案，业主只需支付10%的首付就可以搬进新公寓。再花8万到10万元，开发商还可以以样板房的风格布置和装修一房和两房单位。
开发商也可以为投资者装修这些单位。Lim说，有了现成的租户人群，开发商还将能够“将租户与投资者相匹配”。在Jervois Treasures，一房每月租金可以达到3800至4000元，而两房每月可以达到5000至5500元，具体取决于房型。Lim估计，根据销售价格，投资者预计租金收益率约为3%。
有两个买家在完工前在Jervois Treasures购买了单位。一个是位于四楼的1130平方英尺的三房单位，2020年2月售价为287万元（2433元/平方英尺）。另一个是1496平方英尺的三房复式顶层单位，在2021年2月的价格为339.8万元（2271元/平方英尺）。据说两位买家都是新加坡人。
Jervois Treasures两房单位的次主卧室（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
根据Lim的说法，Jervois Treasures的单位尺寸、总价格和位置也吸引了那些想要“合适面积”的人。她说：“有些是住在房子里的退休人员，不再需要这么大的房子。”
这些买家倾向于使用现金付款，不受借款限额或利率的约束。Lim补充说，对于那些需要较小面积的人，他们也不会支付更高的ABSD，因为他们可能会出售现有的房屋。购买第二套房产的新加坡人现在将受到20%的ABSD的打击，而之前是17%。
一些住在附近的Good Class Bungalow（GCB）地区的父母——Jervois Road、Jervois Hill、Mount Echo Park、Bishopsgate、Cable Road和Chatsworth——也可以在Jervois Treasures购买一个单位，让他们的孩子住在他们附近。或者，有些人可以购买一个投资单位来获得长期租金收入。
Jervois Treasures有一条直接通往Alexandra Park Connector的捷径。附近的其他设施包括Valley Point购物中心、Little Farms超市、Great World购物中心和汤姆森-东海岸线（Thomson-East Coast Line）的Great World地铁站。Lim说：“距离Dempsey Hill、新加坡植物园、中央商务区、Robertson Quay和乌节路也只有很短的车程。”
43个单位的永久地契Jervois Prive也刚刚完工，开发商提供2%的价格折扣（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
最近完成的是小型开发商Midas Land的43个单位Jervois Prive，该开放商由房地产投资者Mike Ho，房地产开发商+很有经验的建筑师Dawn Lim共同创立。该项目也在Jervois路。
五层的Jervois Prive的设计建筑师是ip:li Architects的创始人和首席建筑师Yip Yuen Hong，也是GuocoLand豪华公寓Martin Modern和Midtown Modern公寓项目的设计建筑师，与ADDP Architects合作。
Jervois Prive是前Jervois Green的重建项目，Midas Land于2017年12月以5290万元（每容积率平方英尺（psf ppr）为1601元）整体购买了该建筑。Midas Land在SC Global于2017年9月以7200万元（1373元 psf ppr）集体收购前Jervois Gardens三个月后收购了前Jervois Green。Fragrance Group于2018年3月以4630万元（1683 psf ppr）的价格收购了前Lotus @ Jervois。（查看具有集体出售潜力的公寓计算器）
这三个地段是在2018年7月房地产冷却措施之前购买的。Jervois Prive指定营销机构之一PropNex的奢侈品团队（luxury team）负责人Dominic Lee说：“Jervois地区的三个项目都属于15%的旧ABSD制度。”
2018年7月，开发商的ABSD翻了一番，达到30%（5%是不可退回的）；2021年12月，它被提高到40%，其中5%是不可退回的。
因此，尽管Midas Land的ABSD将于6月5日到期，但开发商决定在4月与新加坡税务局（IRAS）结清其未缴纳的ABSD。Ho说：“我们希望在买家购买我们的开发的项目时给他们信心。最近，有很多关于项目ABSD即将逾期的消息，以及随之而来的可能大幅降价的建议。”
他相信“[Jervois Prive]的长期投资潜力和资本增值”，他将此描述为“Jervois-Tanglin地区精心设计、质量优良的永久地契项目”。
Jervois Treasures的两房单位样品间的第二间卧室已改建为工作区兼客房（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
Jervois Prive上个月获得了临时入住许可证（TOP）。作为该项目“竣工后的项目发售”的一部分，开发商为买家提供2%的折扣，价格从150万元或2756元/平方英尺起。
Jervois Prive已经售出七套，平均价格为2897元/平方英尺。根据4月17日提交的交易数据，最近一次出售的是五楼1109平方英尺的三房单位，售价为357万元（3220元/平方英尺）。这是迄今为止该项目实现的最高每平方英尺价格。开发商表示，3220元/每平方英尺享受了2%的折扣。
Ho说：“所有买家都是新加坡人和永久居民。”Ho观察到：“我认为他们大多是业主，30多岁和40多岁的职业夫妇以及一些小家庭。”
他认为，正是项目的品质吸引了这些买家。他说：“我们的规格是Jervois地区最高的——所有卧室都有美国胡桃木地板，起居和用餐区为土耳其大理石，Gaggenau厨房用具和Gessi浴室配件。”
开发商聘请了室内设计公司2nd Edition，将三楼的两个单位做成样板间：一个689平方英尺，两房单位和一个1389平方英尺，三房+书房。
除了公寓的198.5万元（2884元/平方英尺）的价格外，想要一个直接可以入住单位的买家只需要额外支付21.8万元即可获得两房样板间的室内设计和家具。三房+书房的价格为391.2万美元（2817元/平方英尺），包含26.8万元的室内设计费用。
鉴于有限的新项目推出和发展商的激励措施——从延期付款计划到折扣——Jervois的新公寓提供了一个不错的购买机会（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
Jervois社区一直被购房者忽视，尽管它靠近Mount Echo Park、Bishopsgate和Chatsworth的GCB地区。
Ho估计道：“也许这不是头等大事，因为该地区没有高调的拥有有几百个单位的’大型项目’。”
这可能是大部分该地区项目的规模。两年前，2021年10月，Kimen集团推出了130个单位的Jervois Mansion。在10月初的VIP预览中，29个单位的平均售价为2346元/平方英尺。
然后价格上涨，两周后，74个单位被抢购，价格从2241元到2898元/平方英尺。迄今为止，已售出104个单位，平均售价为2558元/平方英尺。开发商持有剩余的单位以获取长期租金收入。
Jervois Mansion目前正在建设中，计划于2026年完工。该项目位于一个近10万平方英尺的永久地契土地上，其规模比其他三个小型项目面积（从近20000平方英尺到34000平方英尺不等）都大。由于其更大的项目面积，Kimen集团可以提供慷慨的景观和设施。
Jervois地区新公寓的位置：Jervois Prive、Petit Jervois、Jervois Treasures和Jervois Mansion（来源：EdgeProp Landlens）
然而，Ho指出，小型项目有其魅力。他说，Jervois位于Tanglin地区的中心位置。“它毗邻新加坡一些最昂贵的有地住宅，是那些喜欢住在安静、低密度地点的人的理想选择。”
外国买家的ABSD翻了一番，最新的降温措施可能会将更多的外国人推向租赁市场。Ho预计第10区的租金需求将增加，从而提高租金收益率。
Ho说，对于开发商来说，以有吸引力的价格购买CCR的永久地契土地越来越难，特别是随着土地、劳动力和材料成本的持续增长。
Brilliance Capital的Lim说，鉴于有限的新项目推出和开发商提供的刺激政策——从延期付款计划到折扣——Jervois新完工的公寓提供了一个不错购买机会。
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