共享工作: 新形势

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/ EdgeProp Singapore
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December 6, 2019 10:12 AM SGT

新加坡(EDGEPROP)——共享工作行业正在进行整合,因为房东变得越渐谨慎以及共享工作供应商从大鳄WeWork的崩盘中吸取了教训

 中央商务区(简称CDB) 丝丝街(Cecil Street)的街景(图片: Albert Chua/EdgeProp Singapore)
中央商务区(简称CDB) 丝丝街(Cecil Street)的街景(图片: Albert Chua/EdgeProp Singapore)
总部位于新加坡的房地产公司Homestead Group的首席执行官兼董事Low Jeng-tek非常相信共享。Homestead Group投资并管理着一系列遗产项目。“就是因为这个,”他一边扫视东陵俱乐部(Tanglin Club)体育咖啡馆Tangles的人流,一边说。“共享工作的驱动力是真实存在的,因为千禧一代喜欢这样的空间,”Low说。
共享工作的叙事也受到了美国共享工作大鳄WeWork等公司的推动,后者被誉为优步(Uber)和Airbnb联盟中的独角兽。Low表示:“作为科技股,这些公司得到了投资者的充足资金,估值也很高。”“对他们来说,当务之急是扩大市场份额和提高入住率。利润可以在晚些时候出现。”
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这种说法在WeWork 9月底取消IPO后戛然而止。据报道,WeWork最大的投资者软银(Softbank)将该公司的估值下调至不足$50亿美元(或不到$68亿),较今年1月$470亿美元的高点下跌了80%。WeWork上周宣布,将裁减2,400名员工,以遏制亏损。
可以肯定的是,在新加坡的共享工作已经有了很大的发展。据仲量联行的数据显示,共享办公空间面积增加了8.5倍,从2016年底的约40万平方英尺增至如今的340万平方英尺。运营商的数量也增加了一倍多,达到53家灵活空间运营商——既有服务式办公室,也有共享式办公室。仲量联行估计,在新加坡6,800万平方英尺的办公楼总面积中,共享办公空间面积约占5%。
然而,有迹象表明,整合甚至在WeWork崩盘之前就已经开始了。例如,新加坡的两家小众运营商——Collision 8和Found,在今年2月合并成立了Found8。去年10月,凯德置地与The Work Project合资收购了共享工作平台Collective Works。
新达城(Suntec City)的WeWork,新加坡12个地点之一(图片:WeWork)
新达城(Suntec City)的WeWork,新加坡12个地点之一(图片:WeWork)

Campfire退出

一些曾签署协议且在新加坡占有一席之地的海外合作运营商已悄然退出。有消息称,总部位于香港的共享工作运营商Campfire Collaborative最终将不会搬到丝丝街139号。目前无法联系到Campfire请其置评。
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一年前,Campfire宣布将会占据位于丝丝街139号的新办公大楼的全部16层。这栋拥有11层的前大楼进行了全面翻新,随后增加了5层。据Campfire在公告中称,该项目将包括一个空中泳池和屋顶酒吧。
丝丝街的新共享办公空间将占地8.5万平方英尺,是Campfire最大的地点。该公司共有20个办公地点,主要分布在香港、伦敦和悉尼。
在Campfire的首次亮相之后,丝丝街大楼的业者DB2集团和Vibrant Group在3月份以$2.18亿的价格将其挂牌出售。然而,在投标结束时都没有出现成功的投标。该建筑仍在市场上出售和出租。
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香港共享工作运营商Campfire Collaborative计划将不会占用位于丝丝街139号的整栋大厦(图片: Albert Chua/EdgeProp Singapore)
香港共享工作运营商Campfire Collaborative计划将不会占用位于丝丝街139号的整栋大厦(图片: Albert Chua/EdgeProp Singapore)

Wotso离开新加坡

另一个例子是澳大利亚本土的共享工作供应商Wotso。它在新加坡的旗舰店位于丝丝街的The Quadrant。
Wotso在The Quadrant的共享办公空间是由澳大利亚证券交易所(ASX)上市的房地产基金管理公司BlackWall Property Trust和新加坡公司Springboard Pte Ltd共同投资的。这家合资公司与业主签订了一份为期五年的租约,从2016年底开始,将于2021年到期。
The Quadrant的业主是Homestead Group,它是整个建筑的主租户,从新加坡土地管理局获得3+3+3年的租约。The Quadrant建于20世纪30年代,采用装饰艺术风格,最初是新加坡广东省立银行(Kwangtung Provincial Bank)的地区总部。二战后,它成为四大洋银行的总部。
去年,Homestead更向市建局建议保留The Quadrant 。Homestead的 Low说:“我们一直在关注共享办公空间,我们一直认为The Quadrant 会成为一个令人惊奇的共享工作地点。”“但我们做了一个清醒的决定,即不自己操作共享办公空间。”
因此,Homestead聘请Wotso作为The Quadrant 最高两层的共享工作供应商,总建筑面积超过10,000平方英尺。共享办公空间占据了建筑的第四层和第五层,以及屋顶露台。四楼有固定办公桌和轮用制办公桌,还有一些办公套间和会议室。五楼被改造成多个办公套间。屋顶露台带有一个食品储藏室,主要用作活动空间。
四分之一层的租户是黑天鹅(The Black Swan)酒吧和小酒馆。第一层是黑天鹅餐厅的主用餐区,中层有一个私人休息室,地下室有一个私人房间,这里曾是银行保险库。
The Quadrant位于丝丝街,在建筑的最高两层有一个共享办公空间,该区域以前由Wotso和现在的ClubCo运营(图片:Albert Chua/EdgeProp SIngapore)。
The Quadrant位于丝丝街,在建筑的最高两层有一个共享办公空间,该区域以前由Wotso和现在的ClubCo运营(图片:Albert Chua/EdgeProp SIngapore)。

分拆上市计划

根据租赁协议,Wotso必须向业主Homestead支付固定的租金和一定比例的总营业额。在运营的第一年,空间占了80%以上。但当Wotso在2018年底离开该空间时,空间的入住率徘徊在50%到60%之间, Homestead的Low说道。
因此,Homestead在2019年初介入,接管义务和运营,以确保共享工作成员的连续性,Low补充说。
根据BlackWall的2019年年报(6月份的财务年终),截止到2018年12月31日,该集团已经出售了其在Springboard管理服务公司60%的全部股份。去年年底,该公司还停止了在新加坡运营Wotso共享设施。
就在Wotso退出新加坡的同时,它也在马来西亚站稳了脚跟。2018年2月,它与在马来西亚上市的房地产开发商UEM Sunrise成立了一家合资企业。12个月后,今年2月,这两家合资企业宣布,在吉隆坡市中心的Mercu Summer Suites开设了1.4万平方英尺的旗舰共享办公空间。
BlackWall还宣布,打算将Wotso分拆为一家独立企业,在年底前在澳大利亚证交所上市。
Wotso成立于2014年,目前在全澳大利亚拥有18个共享工作地点,占据了布里斯班、悉尼、堪培拉、阿德莱德和塔斯马尼亚等城市共面积43,000平方米 (462,852平方英尺)的空间。
记者未能联系到BlackWall Property Funds和Wotso WorkSpace的首席执行长Stuart Brown置评。
 Wotso的新加坡旗舰店的屋顶露台,开业第一年的入住率超过80%(图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
Wotso的新加坡旗舰店的屋顶露台,开业第一年的入住率超过80%(图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)

ClubCo接管

今年7月以来,Homestead已经找到了一个新的运营商来接管Wotso在The Quadrant 的共享办公空间的剩余租约。这家名为ClubCo的共享工作公司是由Charlie Brazier于2016年创办的。“我的理论是,进入共享办公空间的人仍有一半时间在咖啡馆、餐馆和酒吧。
“我们决定把它们放在一起,” 这位澳大利亚连续创业者说。
1998年,他移居新加坡,为一家纺织公司建立了分销网络。如今,Brazier是新加坡的永久居民,甚至还为这个城市国家打橄榄球。从纺织业开始,2007年,Brazier在新加坡建立了一家名为BW furniture的家具经销店。
正是在他经营家具生意的时候,他看到了一个与人合作的机会。Brazier看到了小型企业甚至大型跨国公司,包括金融机构,是如何向更灵活的工作空间发展。
当时,Brazier是中国广场中心(China Square Central)一家名为“Club Meatballs”餐厅的老板之一。餐厅后面有一块空地,他觉得那里“作为一个共享工作的空间是完美的”。因此,他在2017年初创办了ClubCo,在克罗士街(Cross Street )20号的Club Meatballs身后开设了第一家共享办公空间。
然而,Club Meatballs餐厅和ClubCo空间最近关闭,所以ClubCo不得不腾出场地,为今年年初由星狮地产(Frasers Property)翻新的中国广场中心让路。
第二个ClubCo空间于2019年初投入使用,位于CBD首都广场(Capital Square)的一栋老式店屋的楼上。中东餐厅Kazbar是第一层的租户。
今日的ClubCo 首都广场约有50名会员,以Accelerating Asia为主要会员(图片:ClubCo)
今日的ClubCo 首都广场约有50名会员,以Accelerating Asia为主要会员(图片:ClubCo)
ClubCo首都广场的主要会员是Accelerating Asia,该公司为初创企业提供项目,并已经占用了35张办公桌。今天在ClubCo首都广场有50名会员。
同时,在The Quadrant ,最初的几个月是“过渡期”,因为ClubCo接管了共享办公空间。据Homestead的Low说,当时的入住率已经达到了80%。“ClubCo在管理空间方面做得很好,”他补充道。
The Quadrant 的共享办公空间“正在迅速被填满”,Brazier说。现在那里有95名ClubCo会员。

启动多业务伙伴关系

Brazier在新加坡有两个实质的ClubCo共享办公空间,并且这两个空间有超过140名成员,Brazier认为现在是推出MultiCo的时候了。这一概念是基于与餐饮场所——酒吧、餐馆和咖啡馆——的合作,ClubCo会员可以在非高峰时间在这些场所工作。
已经有十家餐饮店与MultiCo签约,包括The Quadrant 里的黑天鹅; Little Creatures,俱乐部街(Club Street)上的啤酒厂;Pizza Express和Picotin Express是一家酒吧兼披萨店,并且拥有多家分店。其他加入的项目包括新加坡交易所、亚洲广场大厦(Asia Square Tower)1号楼的酒吧、餐厅和活动空间;古德曼艺术中心和Mediapolis的Cafe Melba; 远东广场(Far East Square)的Bull and Bear; 费尔蒙酒店(Fairmont Hotel);还有东海岸路上的Rabbit Carrot Gun餐厅。
Brazier:我的理论是,人们进入共享办公空间后,仍有一半的时间是在咖啡馆、餐馆和酒吧。我们决定把它们放在一起。(图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
Brazier:我的理论是,人们进入共享办公空间后,仍有一半的时间是在咖啡馆、餐馆和酒吧。我们决定把它们放在一起。(图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
Brazier的目标是在明年与30家餐饮运营商合作。ClubCo会员因此可以用他们的共享工作的会员籍来购买餐饮套餐。Brazier说:“在我看来,这很好,因为商业模式是可扩展的。”“这是相当可持续性的,因为你不依赖长期租赁,你正在与餐饮连锁店合作。”
他认为,MultiCo概念也可以扩展到酒店和度假村。

从WeWork学到的教训

Brazier认为,共享工作的玩家可以从WeWork的失误中吸取教训。他表示: “在盈利的基础上,共享办公空间供应商应该会增长。” “这一直是我们的战略。我们只有在需要额外空间时才会筹集资金。”
他还认为,在他进一步将ClubCo和MultiCo的概念扩展到海外之前,现在是投资技术的时候了。他表示:“一旦这些措施到位,我们将考虑开设更多门店。”“我最初来自澳大利亚,我有很多朋友在巴厘岛、普吉岛和其他度假胜地开酒吧和餐馆。”
Brazier从WeWork的崩盘中得到的另一个教训,是不要过度扩张,不要承担太多的大型租赁业务,他表示,这是一种负债。“减少租赁驱动,与餐饮运营商合作,在白天填补未充分利用的空间,是一种更可持续性的商业模式。”
在The Quadrant ,ClubCo与Homestead的安排更像是一种伙伴关系,而不是纯粹的租户-业主关系。Brazier说:“他们支持我们,帮助我们管理空间,当我们把空间填满时,我们一起分享好处。”
过去,ClubCo面临的挑战是在Brazier寻求融资之际,不得不错过一些新领域。他表示:“机会永远不会与你的盈利一致。”然而,随着共享工作区域的持续整合,可能会出现新的机会。
同样地,Homestead 的 Low已经意识到,“没有大肆宣传,像任何企业一样的共享工作就能够实现你的承诺,”他说。“我们有信心ClubCo将继续前进。”
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