美芝路-武吉士区:形成下一个技术中心?

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/ EdgeProp Singapore
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January 1, 2020 7:33 AM SGT
新加坡(EDGEPROP)——今年,随着政府土地出售(GLS)计划出售的几处开发用地和商业建筑的易手,美芝路-武吉士区的改造可能会加速。
密陀路(Middle Road)地块将被开发成375套单位的The M,将在2020年的某个时间推出(图片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
密陀路(Middle Road)地块将被开发成375套单位的The M,将在2020年的某个时间推出(图片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
两个已售的GLS地块——其中一个由永泰控股在4月份以$4.92亿的价格获得的密陀路地块, 另一个由新加坡国浩置地在9月份以$8.002亿获得的陈桂兰街(Tan Quee Lan Street)地块 ——达近$13亿,即在美芝路-武吉士区全年交易的约总投资超过$39亿的三分之一。
该地区其余三分之二的投资销售是转售商业建筑,其中包括以5.475亿向Village Prop出售白沙浮广场办公楼 ( Bugis Junction Towers )。Village Prop是美国基金经理Angelo Gordon与总部位于新加坡的投资集团TCRE Partners成立的合资企业,由Tower Capital Asia创始人Danny Koh和杨氏家族控股的Y Developments公司共同拥有。这笔交易是由高纬物业(Cushman & Wakefield) 在10月初撮合的。
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10月底,这家拥有342间客房的五星级酒店——新加坡安达仕(Andaz Singapore)—— 被出售给了总部位于新加坡的私有地产集团海峡实业 (Hoi Hup Realty) 。新加坡安达仕酒店位于拥有39层楼的双景坊大楼(Duo Tower)的顶层15层。
 这栋20层的办公大楼位于双景坊大楼和零售空间DUO Galleria的下半部分,以$15.8亿的价格卖给了安联地产和Gaw Capital,是新加坡最大的单笔办公楼交易(图片:M+S)。
这栋20层的办公大楼位于双景坊大楼和零售空间DUO Galleria的下半部分,以$15.8亿的价格卖给了安联地产和Gaw Capital,是新加坡最大的单笔办公楼交易(图片:M+S)。
今年7月,总部位于慕尼黑的保险集团安联地产(Allianz Real Estate)和香港私募股权公司Gaw Capital以60:40的价格,以15.8亿的价格,买下了位于DUO Tower和DUO Galleria零售平台下半部分的20层办公大楼。这被认为是今年最大的单笔办公楼交易。
高纬物业(Cushman & Wakefield)的资本市场执行董事Shaun Poh表示:“机构投资者和开发商的兴趣部分源于美芝路-武吉士区的转型,也有部分源于市场上CBD核心地段匮乏的办公楼库存。”
新的综合发展浪潮
美芝路-武吉士区传统上更像是一个商业区,主要有办公楼、购物中心和酒店。
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该地区最重要的新住宅开发项目之一,是由新加坡淡马锡控股(Temasek Holdings)与马来西亚国库控股(Khazanah Nasional)合资成立的M+S联合开发的双景坊(Duo)综合开发项目,该项目有660套单位。双景岭(DUO Residences)于2013年8月推出,2017年竣工,现已全部售出,根据截至2019年12月18日的备案销售,平均交易价格为每平方英尺$2,042。
 国浩时代城(Guoco Midtown)综合发展项目地块及邻近的邵氏大厦(Shaw Tower)将会重新开发。(图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore))
国浩时代城(Guoco Midtown)综合发展项目地块及邻近的邵氏大厦(Shaw Tower)将会重新开发。(图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore))
即将进行的一项综合发展项目是国浩时代城,位于美芝路和梧槽路(Rochor Road)的拐角处,那里的建设已在进行中。新加坡国浩置地在2017年以$16亿的价格购买了这块99年租赁期的土地,打算建设一个混合发展项目,包括77万平方英尺的办公空间、219套住宅、以及3万平方英尺的零售和娱乐空间。
国浩置地买下了马路对面的陈桂兰街上的一处住宅用地,打算修建一条通往国浩时代城的地下通道。这将增加它的可达性,即到达武吉士换乘地铁站,以及沿南海滩的滨海中心地铁站,和长廊地铁站,以及通过新达城 (Suntec City)的政府大厦换乘地铁站。
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国浩时代城和陈桂兰街的新地段的总土地面积为3.2公顷(约344,445平方英尺),总建筑面积为150万平方英尺,总发展价值约为$35亿元。
 位于陈桂兰街的地块以$8.02亿的价格被国浩置地买下,国浩置地计划将其地下部分与美芝路对面的国浩时代城连接起来。
位于陈桂兰街的地块以$8.02亿的价格被国浩置地买下,国浩置地计划将其地下部分与美芝路对面的国浩时代城连接起来。
新加坡国浩置地的董事总经理Cheng Hsing Yao表示:“我们现在就像是美芝路-武吉士区的开发大师。”他说:“将两个地点整合,可提供更多与地铁站连接的公共空间。”我们想成为美芝路地区的中心,就像今天丹戎巴葛中心(Tanjong Pagar Centre)成为丹戎巴葛地区的中心一样。”

豪华住宅——价格接近每平方英尺$4,000

国浩时代城的住宅部分有由219套单位组成的滨海名汇(Midtown Bay),它于10月的第一个周末推出。截至12月18日,约有53套公寓以略低于每平方英尺$3,000的均价售出。位于第24层面积484平方英尺的公寓以$188万的价格成交,创下了每平方英尺$3,804的最高价格。
国浩时代城的马路对面,离陈桂兰街只有一条街,就是位于密陀路的The M,这是永泰控股即将推出的拥有375套的住宅项目。The M计划于明年某个时候推出。
 由219个单位组成的中城湾是国货中城的住宅楼,于10月初投入使用,价格一度达到每平方英尺$3804(图:国货和新加坡)。
由219个单位组成的中城湾是国货中城的住宅楼,于10月初投入使用,价格一度达到每平方英尺$3804(图:国货和新加坡)。
然而,美芝路-武吉士区的复兴早在2019年之前就开始了。仲量联行的租赁业务主管Chris Archibold表示,该项目始于十多年前,当时政府于2007年首次出售了一块白色地块,这块地块后来被开发为南滩综合开发项目(South Beach integrated development)。2010年,新加坡和马来西亚进行了历史性的土地交换,促成了双景坊的发展。第三件事是两年前为即将到来的国浩时代城出售GLS地块。他表示:“这三个关键的综合开发项目对该地区产生了巨大影响。”
这三个综合开发项目的总面积为184万平方英尺,包括A级办公楼、两家共拥有976间客房的五星级酒店和1,069套在飞地里的新住宅。
 鸟瞰图: 美芝路-武吉士区,最近的商业交易和即将到来的发展将塑造城市的未来天际线(图片:国浩置地/信息图:EdgeProp, JLL)
鸟瞰图: 美芝路-武吉士区,最近的商业交易和即将到来的发展将塑造城市的未来天际线(图片:国浩置地/信息图:EdgeProp, JLL)
南滩由城市发展有限公司(CDL)和马来西亚IOI集团联合开发。其中一座大厦拥有约50万平方英尺的A级办公楼,另一座大厦拥有634间客房的JW万豪豪华酒店(JW Marriott luxury hotel)和风华南岸府(South Beach Residences)。
由190套单位组成的风华南岸府位于大楼的第23层至第45层之间,于2015年竣工,并于2018年9月推出。许多高层单位可以俯瞰大海和滨海湾的景色,在有些单位可以欣赏到F1赛车场建筑和发车格栅的开阔视野。
风华南岸府于2018年9月推出,恰逢新加坡大奖赛(Singapore Grand Prix),许多项目都被富有的国际投资者抢购一空,尤其是来自中国的投资者。截至12月16日,共售出119套。成交价最高的是最大的三层复式顶层公寓,面积6,728平方英尺,售价达$2,600万(每平方英尺$3,865)。
南滩(South Beach)是Facebook、Expedia和荷兰拉博银行(Rabobank)等主要办公场所的租户;自2018年9月推出以来,风华南岸府的190套公寓中已有119套售出[图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore]
南滩(South Beach)是Facebook、Expedia和荷兰拉博银行(Rabobank)等主要办公场所的租户;自2018年9月推出以来,风华南岸府的190套公寓中已有119套售出[图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore]

跨国公司和科技公司纷纷前来落户

随着隔壁的国浩时代城拔地而起,上世纪70年代遗留下来的邵氏大厦也将被拆除,重新开发为一座35层的新办公大楼。当2024年竣工时,它将通过架空人行天桥连接国浩时代城和南滩综合开发项目。
附近是另一个综合开发项目新达城。它于1997年竣工,拥有五座办公大楼、一个面积88万平方英尺的购物中心(是新加坡最大的购物中心之一)和新达国际会展中心。
除了新达城,还有侨福广场(Parkview Square),它是一座被称为“高谭市”的24层办公大楼。侨福广场由香港侨福发展有限公司(Chyaw Fwu Development) 开发和拥有。
 新达城办公大楼及新达城会议展览中心(图片: : Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
新达城办公大楼及新达城会议展览中心(图片: : Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
这里还有新门广场(The Gateway),是两座尖利的办公大楼,由IM Pei设计,于1990年完工。沿美芝路下是康福集团(Hong Fok Corp)开发的The Concourse,已于1994年落成。
仲量联行的Archibold表示:“甚至在上世纪90年代之前,美芝路就一直带有商业元素。”
仲量联行表示,美芝路附近新建的A级办公楼吸引了来自不同行业的跨国公司,例如德国化工企业巴斯夫(BASF)、美国医疗设备公司艾博特实验室(Abbot Labs)和万事达(Mastercard)。
被吸引到美芝路社区的科技公司包括CRM(客户关系管理)软件公司Salesforce;在线支付公司PayPal;在线旅游巨头Expedia。
 WeWork在美芝路的美芝中心开设了旗舰店,同时也是新达城的主要租户(图片:WeWork)。
WeWork在美芝路的美芝中心开设了旗舰店,同时也是新达城的主要租户(图片:WeWork)。
初创企业和中型企业也被吸引到美芝路区,占据了新的共享办公空间,比如WeWork,该公司于2017年底在美芝路开设了旗舰的WeWork美芝中心。社交媒体巨头Facebook搬到了南海滩,且在2015年占据了7万平方英尺的地盘。它扩张得如此之快,如今在滨海湾的滨海盛景(Marina One)又多占了26万平方英尺。

千禧一代的吸引力

国浩置地的Cheng表示,吸引这些跨国公司和不断增长的科技公司的是美芝路-武吉士区新旧建筑的混合。一排排的老式店屋坐落在崭新的综合开发项目旁边,旁边是A级办公楼。传统的餐馆,比如在美芝路上供应软加央面包的YY Kafei Dian,与潮人共存,比如哈芝巷的I AM cafe供应一英尺长的彩虹蛋糕。
“除了便利设施,这个地区有很好的氛围,可以通过公共交通到达,”Cheng说。“这就是为什么我认为美芝路-武吉士区将成为新加坡的新技术和创新中心。”
考虑到千禧一代的劳动力,国浩置地正在开发时代城中心(Midtown Hub),有六层灵活性工作空间和活动空间,供公司在国浩时代城举行市政厅会议、集思会和网络活动。Cheng补充道,国浩置地还希望复制周边的公共空间,使其更有利于人们的交往。
国浩时代城和新邵氏大厦的加入 “无疑会在环境和活力方面给这个地区带来巨大的变化”,仲量联行的Archibold说。