道森(Dawson)建屋局政府组屋在达到最低居住年限后价格突破百万新元大关

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/ EdgeProp Singapore
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March 13, 2020 11:00 AM SGT
今年将有超过24,000套建屋局政府组屋将达到其最低居住年限(MOP),其中一些黄金地段的组屋已经在二手市场上以超过一百万新元的价格易手。
在Skyville@Dawson和Skyterrace@Dawson的8个街区,可以找到一些非常理想的单位。在其他地方,像City View@Boon Keng这样早期的最低居住年限的开发项目继续记录了新的百万新元的转售交易。
不过,转售单位价格的增长速度,特别是在像道森(Dawson)这样较新的地区,很可能会受到未来几年公共住房供应相对迅速增长的影响。
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顶级交易

在玛格丽特大道外成熟的皇后镇庄园(Queenstown estate),Skyterrace@Dawson和Skyville@Dawson的一些公寓在今年早些时候已经完工。
从Skyville@Dawson到Ridout公园和Holland公园的高品质洋房的景色
从Skyville@Dawson到Ridout公园和Holland公园的高品质洋房的景色
在这两个楼盘之间,一个将在转售市场上跨过百万新元门槛的单位预计是位于Skyville@Dawson19楼的一个五居室单位。 据报道,在建屋局正式完成出售之前,该单位将以$101万转手。
卖方是一个有三个年幼孩子的家庭。随着孩子的成长,他们需要更多的空间,因此他们将搬到附近一栋公寓的一套四居室单位。代表他们的是时代房地产(ERA Realty)高级营销总监珍尼斯·法姆(Janice Farm)。
法姆说:“著名建筑师WOHA architects在建筑外立面设计方面做得非常出色,从实际意义上讲,每套单位都是无梁无柱的,这使得业主可以根据自己的需求和舒适度创造性地重新配置他们的住宅。”
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她还将47楼屋顶花园的景色描述为“太壮观了”,她遇到的一些买家还将该项目错认为是共管公寓。“尽管这套单位于19楼,但无论未来的发展如何,面向(邻近的)绿色植物的北面景观几乎是可以保证的。”法姆说。
她补充说,这个楼盘对高档单位的需求是因为它靠近东西线上的皇后镇地铁站。
与此同时,另一套位于Skyterrace@Dawson 35层的五居室于2月20日以$103.8万成交。
位于加冷的City View@Boon Keng,是三栋40层高的住宅楼,一些顶层单位在二手市场上的价格仍然高达百万新元。 根据建屋发展局的数据,自该开发项目于2018年达到其最低居住年限以来,共有714套单位的开发项目中至少有14套单位跨过了百万新元的门槛。
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今年到目前为止,那里的两套单位预计每套能卖到$100万以上。其中一套是36楼的五居室单位,据报导,它将以$126万的价格转手。作为交易程序的一部分,购买选项正在等待对该财产进行重新估价。
根据建屋发展局最新的公开数据,这可能是今年1月和2月记录的最昂贵的政府组屋转售交易。
一套位于City View @ Boon Keng 36楼的五居室单位,预计以$126万转手
一套位于City View @ Boon Keng 36楼的五居室单位,预计以$126万转手
卖方由ERA Realty的分公司主管Brandon Tay代表。 Tay说:“卖家希望升级并将资金投资于其他房产,希望达到能反映该地区价值的价格。” 他补充说,这套房子被一对年轻夫妇抢购,他们被房子的空间和位置所吸引。
“房产的年代也是(需要考虑的)因素,因为该地区大部分的五房公寓都比较老。其他以$100万以上价格售出的单位都是整体销售的受益者,有些则是从私人住宅中搬出来的。“Tay说。
使此房产成为百万房产的关键属性包括视野及其位置。 Tay说,在他的职业生涯中,他出售的所有价值百万的政府组屋——总共10套——都位于高层,而且有很好的视野。
“靠近市中心也是一有利因素,因为建屋局在城市附近的公寓通常会卖到更高的价格。附近也有很多便利设施,现在大多数买家看重的是靠近购物中心和工作区。”Tay说。
今年成交的另一套百万单位是位于City View@Boon Keng 35楼的一套五居室单位,于2月13日以$104万成交。
在过去两个月中,其他百万新元的交易包括在Commonwealth 10的一套五居室单元的交易,以$110万的价格达成,这是Commonwealth大道上已有5年历史的开发项目。 在已有27年历史的Toa Payoh Palm Spring,一套行政单位于1月20日以$102.5万的价格售出。
位于Commonwealth大道的Commonwealth 10,一套五居室单位于2月4日售出,成交价为$110万
位于Commonwealth大道的Commonwealth 10,一套五居室单位于2月4日售出,成交价为$110万

百万因素

ERA Realty研究及咨询主管Nicholas Mak表示:“价值百万的政府组屋是多种因素综合作用的结果。首先,这些物业提供了一种便利的生活方式,这要归功于靠近中央商务区,以及便利设施的可用性。另一因素是,这些组屋是新的,往往是最近达到最低居住年限。通常情况下,它们也经过了良好的翻新,处于可搬进来入住的状态。”
Mak说,稀缺是影响单位最终转售价格的另一重要因素,市场上公寓供应较少地区的单位往往有更高的机会卖到$100万以上。 他说,此外,建屋发展局较新的楼盘的设计更加美观,可与共管公寓相媲美,例如丹戎巴葛的Pinnacle@Duxton。
据Mak称,组成Skyville@Dawson和Skyterrace@Dawson的八套政府组屋区块满足了使某些单位达到百万价格标签的所有标准。“它们位于城市边缘,周围设施齐全,建筑相对较新。那里也没有太多新的街区,这意味着需求会很高。” 他说。

新的转售供应抑制了价格上涨

OrangeTee & Tie的研究和咨询主管Christine Sun表示:“在2019年第四季度,$100万及以上的政府组屋似乎减少了。 不过,当道森今年有更多的组屋达到最低居住年限时,数量可能会略有回升。在该楼盘的一些高楼层,有些单位可能会标价百万。”
Sun说,其他建屋局的地产今年也可能出现百万的销售额,包括在Bukit Merah和Toa Payoh的地产。
但她预计,今年价值$90万以上的公寓价格将受到一定的阻力。 这是因为近几年来,楼宇单位的供应量不断增加,不少业主已决定将楼宇转售。
此外,政府计划释放更多按订单建造(BTO)的公寓,一些行政共管公寓(EC)项目也在近几个月里推出。最新的EC项目是森康的Ola和森巴旺附近的Parc Canberra。

预计于2020年1月达到最低居住年限的单位数量

“住房供应的增加和潜在买家的竞争可能会导致百万公寓的价格处于平稳状态,” 。Sun还补充说,私人市场也提供接近百万价格标签的住房替代方案 她说:“从去年开始,我们注意到$90万到$100万之间的销售数量有所增加,而$100万以上的销售数量不是停滞就是下降。”
根据公共房屋的数据,去年成交金额超过$80万元的单位有246套,其中6套是未落成的单位。Sun说:“值得注意的是,在六套售价在$80万元以上的未落成单位中,有三套是位于Punggol的新单位。”
她说,这是因为有人担心这些未落成的单位的供应增加,可能会令这些地区的楼价停滞不前。不过,近期的成交情况可能显示,在未落成的单位中,品质优良的单位仍可取得具吸引力的价格。
她表示,假设这些单位具备正确的属性,可能会有更多的单位以“近百万”的价格成交,尽管这些单位位于未成熟的楼盘,而且距离市中心更远。

2019冠状病毒疫情下的建屋局政府组屋转售展望

尽管2019冠状病毒疫情持续爆发,Sun对建屋局政府组屋转售市场在今年的表现仍持乐观态度。 她说:“以往的疫情对建屋局政府组屋转售单位的需求及价格影响不大。 此外,鉴于我们现在才到2020年的三月,调整我们最初的预测还为时尚早。”她表示。
Mak表示,政府将继续确保新加坡人能够负担得起建屋局的政府组屋。他表示:“尽管由于2019年的一些政策变化,转售价格指数一直在上升,但政府无意推高价格。”
根据建屋发展局2019年第四季度的统计数据,转售价格指数由2019年第三季度的130.9上升0.5%,至下一季度的131.5。 从全年来看,政府组屋转售指数上涨了0.1%。
Mak表示,最近的政策变化允许购房者利用更多的中央公积金资金,为建屋局政府组屋老化的公寓获得更多的住房贷款,这不太可能影响百万公寓的价格。 “到目前为止,成交金额超过一百万的单位通常都是刚达到最低居住年限的。 因此,高房价仍然主要是由于高需求,并基于诸如位置、设施、面积、景观、内外外观和稀缺性等因素。”他说。
Sun表示,中央公积金房屋拨款的增加和持续进行的家居改善计划,将继续在二手市场创造对其他单位的需求。 她预计今年的转售量将在2.3万至2.5万套成交单位之间,而2019年全年的转售交易量为23714套。