随着阻断措施延期，新房销售可能创11年来新低
By Cecilia Chow
/ EdgeProp Singapore |
Covid-19疫情加上长期的“阻断”措施，使得月度新房销售的预测像是一场冷宫舞:它究竟会跌到什么程度？
Propnex首席执行官伊斯梅尔•加福尔（Ismail Gafoor）估计，4月份的新房销量可能约为280套。根据截至4月25日提交的备案，至今已售出238套新房。“肯定会少于300套，”他补充道。
开发商和买家正采取观望的态度来评估阻断措施结束后的人气（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
如果280套的预测是正确的话，那么4月份的新房销售（开发商或一级市场销售）将只占3月份660套销售的42%。 加福尔说，按月同比计算，3月份的销量已经比2月份的978套下降了32%。
在阻断措施于4月7日生效前，有一个约六天的小窗口期（包括4月4日至5日的首个周末）提供给房地产开发商及代理商，以锁定部分销售。“不仅仅是Kopar楼盘的推出；在阻断措施开始之前，人们就在其他已启动的项目上争先恐后地达成交易。” 加福尔说，“这就是为什么我们在4月份仍有238套新房售出。”（查看完成的交易：四月份的阻断措施前交易）。
与此同时，二级市场（分售和转售）上月的销售额更低。据加福尔估计，截至4月25日，数量为204套，月底最多可能达到250套。
Kopar at Newton在4月4日到5日的周末推出了77套单位，距离3月底开始执行更严格的安全距离措施仅一周多一点（图片:CEL Development）
“交易仍可在虚拟环境下完成”
随着阻断措施延长至6月1日，暂停看房、营销路演以及关闭项目销售廊的时间将再延长一个月。加福尔说:“即使在没有实体项目推出的情况下，仍然可以通过Zoom上的虚拟展览达成交易。”
加福尔补充道，一些销售来自于那些观看了虚拟展览或项目视频剪辑的人士。尽管不可否认，这样的交易数量仍然相对较少。有些人在阻断措施之前参观过销售廊，后来才做出购买决定。他解释说，卖家可能一直在等待出售另一处房产或资产的资金，从而导致阻断措施期间交易的达成。
不过，加福尔估计，由于5月份没有新房推出，本月的新房销量可能在100到150套之间。二级市场的交易可能会更加冷清——只有50到100笔交易。“这将是全年最低的月度房屋销量，”加福尔预测。
全球金融危机以来最低？
100到150套的新房销量将创下十多年来的新低，但仍不会像2009年1月那样惨淡，当时仅售出108套公寓（不包括行政公寓）。“2009年的农历新年假期落在1月份，因此当月的新房销售受到全球金融危机(GFC)和节日季节性淡季的双重打击。”时代地产研究与咨询部门主管尼古拉斯•麦克（Nicholas Mak）表示。
麦克指出，在全球金融危机最深的2008年10月至2009年1月期间，每月新房销量徘徊在100到200套之间。 事后看来，2009年1月被证明是低谷: 次月，新房销量跃升至1332套。在此后的7个月中，每月数字一直保持在1000套以上，直到2009年9月。“这标志着购房者信心和市场复苏的回归，”他补充道。
在2009年全年，私人住宅（包括一手及二手住宅）的销售总量为13,642套单位。 分销量占当年销售总量的13.4%，即1,832套。 麦克说，过去十年的一系列房地产降温措施一直控制着次级销售:在2017年至2019年的过去三年里，次级销售仅占私人住宅交易总量的1.5%至1.6%。
100到150套的新房销量将创下十多年来的新低，但仍不会像2009年1月那样惨淡，当时仅售出108套公寓，不包括行政公寓（图片:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
六月“回暖”
Propnex的加福尔警告说，即使在6月1日解除阻断措施之后，安全距离措施仍可能继续。 因此，他预计当月不会有任何重大项目推出。“大多数项目推出可能会被推迟到2020年下半年，也就是7月以后。”
尽管6月份的销售量可能高于5月份，但加福尔认为，要恢复到阻断措施前的水平，可能需要一段时间才能“回暖”。 一个原因是，多家开发商原本计划在四五月份推出项目，但因为阻断措施而不得不搁置。
加福尔说，考虑到工人宿舍爆发疫情的规模，即使阻断措施被解除，政府也有可能限制恢复建筑活动。他指出，因此，项目销售厅和示范公寓的完工可能会推迟，这也可能会推迟开发商的推出日期。
由ZACD领导的财团开发的Landmark项目（是Landmark Tower的重新开发，如图）是因阻断措施而延迟推出的项目之一（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
此项目预计于2020年下半年推出
据加福尔称，一个预期的新推出项目是由ZACD领导的财团所开发的Landmark（前Landmark Tower）。这栋私人公寓位于中央商务区边缘的振瑞路（Chin Swee Road），拥有396套单位，将由新加坡的中资开发商中冶置地以及SSLE Development（Lim家族控制的建筑公司的投资工具、Sin Soon Lee及其房地产开发子公司、Elitist Development）共同组建的合资企业开发。
另一个即将推出的项目是中国建筑旗下房地产开发部门中建地产（CSC Land）的Verdale项目。 该项目拥有258套单位，位于Jalan Jurong Kechil附近的于2018年9月政府出售土地时购得的99年租赁期的地块上。
附近是上市的建筑、工程和房地产开发集团BBR Holdings的Linq@Beauty World楼盘。 该永久产权的混合开发公寓位于前Goh&Goh大楼的地块上，BBR Holdings于2017年整体购买了次地块。 Linq@Beauty World楼盘还毗邻市中心线上的美丽世界地铁站。
在Toh Tuck地区有Forett@Bukit Timah楼盘。 这栋公寓共有633套单位，租赁期为999年，位于前Goodluck Garden的旧址上，由青建地产和Perennial地产旗下的一家合资企业整体购买。
另一个因为阻断措施而被推迟推出的项目是Forett@Bukit Timah，这是青建地产和Perennial地产对前Goodluck Garden（图）的重新开发（图片来源:莱坊）
低落的情绪压抑了需求
加福尔指出，尽管可能存在一些被压抑的需求，但由于就业成为一个令人担忧的问题，这种需求可能会被更为低迷的情绪所压抑。
那些被视为非必要部门的企业主也因在阻断措施期间不得不停工而受到影响。
另一方面，那些工作有保障或其业务被认为是基本服务的人员，很可能有能力购买新的居所。这些人包括公务员、医疗保健或医疗用品部门的工作人员、以及超市、食品和送货服务部门的工作人员。
就目前而言，许多开发商都在采取观望的方式。 ERA的麦克说:“他们想要评估阻断措施后的市场环境，然后再决定是否继续推出他们的项目。” 他补充说，情绪也是一个关键因素。“阻断措施之后，人们将可以参观示范公寓。但他们会有心情置业吗？目前这是一个很大的未知数。”
两个月的交易停顿可能会进一步扩大买家提供的价格与业主出售的价格之间的差距，从而导致僵局。麦克表示，这将进一步阻碍未来几个月的交易。
高纬物业（Cushman&Wakefield）新加坡和东南亚研究部主管Christine Li表示，鉴于经济形势迅速恶化，预计开发商将更愿意推出“星级购房和折扣”。她补充称:“由于他们有一个ABSD[额外买家印花税]的最后期限要遵守，所以如果可能的话，他们会希望保持销售势头。”
2020年第二季度2/3的销售量很可能因为阻断措施而“一笔勾销”（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
私人住宅的销售预测
在2020年第一季度，私人住宅的销售总量为4,309套，同比下降了11.7%。 按年同比计算的话，与2019年第一季度相比仍高出15.1%。
“销售继续向有利于开发商的方面倾斜，在2020年第一季度，新增销售占了总销售的50.8%，”Li说。分售及转售分别占总销售量的0.9%及48.3%。
与此同时，麦克估计，在2020年第二季度，三分之二的销售量可能会因为阻断措施而“一笔勾销”。“隧道尽头的任何曙光都可能在2020年第三季度末或第四季度初出现，”他解释道。
麦克预计，今年年底可能会有6,000至8,000套新房销售，较2019年的9,912套下降19.3%至39.5%。他指出，即使是低端的范围，这个预测仍然高于2008年全球金融危机期间售出的4,264套新房（不包括行政公寓）。
仲量联行研究及顾问部高级总监Ong Teck Hui表示，2008年的总交易量（包含一级和二级销售）在全球金融危机期间暴跌了三分之二。 他将此归因于“2007年市场的高度繁荣”，当时私人住宅的销售总量为40,654套。
相比之下，2019年的总交易量仅为19,150套，这在很大程度上要归功于出台的降温措施，Ong说。“虽然2020年的总交易量可能不会像2008年那样下降，但仍可能在40%至50%左右，”他补充道。
根据市建局的数据，2020年第一季度的未售库存为29,396套，比2019年第四季度下降了3.5%，较近期高点2019年第一季度的3.7799套大幅下降了22.2%。 “连续四个季度的下降趋势表明，供过于求的情况正在逐步改善，” Ong说。
与全球金融危机期间25%的跌幅以及1997-1998年亚洲金融危机期间45%的跌幅相比，这一跌幅已经“较为温和”（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
价格会跌到什么程度？
C&W的Li补充道:“至少在未来两个季度，价格下滑不太可能太剧烈。” 她将此归因于政府提供的Covid-19临时纾困措施，包括将按揭还款延期六个月。“因此，我们预计今年住宅价格将调整5%左右，明年将进一步下跌。”
高力国际的新加坡研究主管Tricia Song预计，2020年的私人住宅价格将下降3%至5%，与经济萎缩相一致。 她指出，这将是自2016年以来的首次下跌。2016年的房价下跌了3.1%。
高盛公司分析师Jason Yeo和Douglas Eu预计，今年油价将大幅下跌10%。然而，分析师指出，与全球金融危机期间25%的跌幅以及1997-1998年亚洲金融危机期间45%的跌幅相比，下降的程度已经“较为温和”。
他们将房价较为温和的下跌归因于几个因素: 九轮楼市降温措施导致投机性交易减少；外国购房比例较小，从全球金融危机爆发前的14%下降到2019年的5%至6%； 以及未售出库存的降低。
高盛的分析师说，如果今年房地产价格下降10%，“政策降温措施很有可能会放松”。
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