2019冠状病毒疫情可能会增强新加坡房地产市场的吸引力

By
/ EdgeProp Singapore
|
March 19, 2020 10:40 AM SGT

随着封锁和旅行限制的加强,全世界陷入动荡之中。 短期内情况可能会恶化,但新加坡对疫情的处理方式让它看起来像是一个“避风港”。

随着越来越多的城市和国家封锁以遏制2019冠状病毒疫情的蔓延,有坊间的证据显示,一些富人将新加坡视为安全的避风港——当然,值得乘坐私人喷气式飞机飞抵新加坡的实里达机场,即使这意味着在抵达新加坡后要进行14天的自我隔离。
房地产经纪公司SRI的管理合伙人布鲁斯·莱伊(Bruce Lye)表示,这些高净值人士有许多来自印度尼西亚,但也有一些来自柬埔寨和越南等东盟邻国。 “他们喜欢新加坡政府处理2019冠状病毒疫情的方式。”他补充说,“他们觉得在新加坡比在自己国家更安全。 一旦感染,他们宁愿到这里的医疗机构求诊。”
ADVERTISEMENT
有些人在新加坡有住所,另一些人在新加坡有投资房产,这些房产是租赁的,他们要么入住酒店,要么入住出租公寓。莱伊说:“如果酒店能为这类客户提供一个‘14天隔离度假套餐’,我相信会吸引更多这样的游客。”
Cairnhill地区的一个吸引人之处是它靠近乌节路购物中心
Cairnhill地区的一个吸引人之处是它靠近乌节路购物中心
2019冠状病毒疫情可能打压了全球市场情绪,引发了对经济衰退的担忧,还引发了对卫生纸的恐慌性购买。 而富人则在观望,希望能捡到一些房地产宝石。

中央核心区(CCR)外需“仍具弹性”

“世界其他地方都目睹了新加坡是如何应对2019冠状病毒疫情的。” Propnex公司首席执行官Ismail Gafoor表示,“结论是,如果你在寻找一个政府透明且在任何危机中——无论是金融危机还是健康危机——积极主动采取措施的国家,新加坡看来都很具有吸引力。”
Gafoor补充说,如果说有什么不同的话,那就是2019冠状病毒疫情扩大了人们对房地产的兴趣。“当这场健康危机消除后,来自中国和亚洲其他地区的人将会源源涌来,但短期内不会。”
ADVERTISEMENT
新加坡Ascott Orchard与Paragon购物中心之间的桥梁
新加坡Ascott Orchard与Paragon购物中心之间的桥梁
传统上,外国人喜欢中央核心区(CCR),由乌节路地区的第9、10和11传统黄金区以及市中心、滨海湾和圣淘沙湾组成。
Gafoor表示,尽管旅行限制从2月1号开始生效,但在2020年1月和2月,外国买家在CCR购买非有地房产的数量和比例实际上都比去年同期有所增加。
根据2020年首两个月CCR非有地房产的总购买量计算,这一数字为218宗,相当于所有购买量的28%。 2019年,前两个月在CCR的外国非有地房产购买总数为97宗,也占到了总数的28%。 Gafoor补充道:“这表明国外需求并未枯竭,新加坡市场仍具有弹性。” (见表: 中央核心区非有地房产购买总量)。
ADVERTISEMENT
注: 根据市建局在3月18日下载的备案数据 * 截至3月10日提交的备案 ** 包括所有国籍的外国人和公司购买
注: 根据市建局在3月18日下载的备案数据 * 截至3月10日提交的备案 ** 包括所有国籍的外国人和公司购买

限量供应

“许多外国投资者正在观望。” Lighthouse Property Consultants总经理塞缪尔•埃约表示, “有些人更喜欢新开发的项目,这些项目是专属的,拥有永久产权,并且位于第9区和第10区的主要飞地。 其他人则在这些地区购买有整体潜力的旧开发项目。”
由于政府的透明度、财政制度和医疗保健的质量,新加坡看起来很有吸引力,埃约继续说。“在这次疫情爆发的情况下,有些人只是在等待时机,把自己的部分财富投入新加坡的房地产。 他们不介意至少持有三年,以避免卖家印花税。”
ERA realty研究和咨询部门主管Nicholas Mak表示,黄金地段最令人垂涎的街区之一是第九区的Cairnhill地区,这并不奇怪。“Cairnhill Circle-Cairnhill Rise区位于高架地面上,很安静,但仍然可以利用乌节路上的便利设施。”他观察到。这是一个享有盛名的飞地,远离乌节路的喧嚣,离购物中心、餐馆和豪华酒店只有很短的步行距离。
Mak指出,新项目供应有限是Cairnhill飞地吸引人的另一个原因。 在短期内,只有两个新的开发项目出现在地平线上:拥有39套单位的Cairnhill 16,是前Cairnhill Heights的重建项目; Klimt Cairnhill(以奥地利艺术家古斯塔夫·克里姆特的名字命名),估计有200套单位。 Klimt Cairnhill是前Cairnhill大厦的重新开发。 这两个项目加起来有大约250套新单位,而不是更少。

“绿洲”

Donald Han是萨巴纳房地产投资管理公司的首席执行官,自1995年以来一直居住在Cairnhill地区。 2019冠状病毒疫情可能会增强新加坡房地产市场的吸引力,封锁和加强旅游限制使世界陷入了动荡。短期内情况可能会恶化, 但新加坡对疫情的处理让这里看起来像个“避风港”。(ALBERT CHUA/THE EDGE SINGAPORE )
Cairnhill地区吸引人的地方之一是它靠近乌节路购物中心、Cairnhill地区的景色、 Light@Cairnhill和Hilltops以及旧的共管公寓和受保护的老式排屋(EDGEPROP | 2020年3月23日•EP9封面故事)、Cavenagh House 13层的1,604平方英尺的共管公寓。Cavenagh House是一栋14层的永久产权公寓,位于Monk's Hill黑白公寓街区旁边。
“在晴朗的日子里,我可以看到滨海湾金沙和滨海湾的所有其他塔楼。” 他说,“由于这些景观朝向Istana,在某种程度上,这些景观是受保护的,因为你不期望Istana会被重新开发。这样的景色在市区其他地方是无法复制的。”
永久产权的Cavenagh House建于1971年,只有46套单元。它位于Casa Cairnhill和即将推出的Cairnhill 16的销售廊的马路对面。
“步行八分钟即可到达纽顿地铁站和纽顿食品中心; 到乌节路的其他购物中心只需步行10分钟即可到达。”Han 说,“Cairnhill地区可能没有像阿德摩公园、乌节大道或Nassim那样的威望,但拥有地铁站的便利性不容小觑。”
在这个地区生活了25年的Han说,Cairnhill “真的是一片绿洲,坐落在喧嚣的乌节路上”。 他喜欢这种兼收并蓄的感觉:低层和高层共管公寓的组合,与沿山山路和翡翠山路保护区的老式排屋相映成趣。
最近的地铁站是纽顿地铁换乘站——去往南北线和市中心线——索美塞地铁站也在步行范围内,尽管步行时间稍长。“在鹅卵石的人行道上穿过翡翠山是一个愉快的过程,路上没有车辆,你可以看到人们在遛狗。”Han补充说。

从过去的集体销售中恢复活力

25年前,有三栋共管公寓对富有的外国人来说格外引人注目:克莱莫尔路的克莱莫尔(1985年完工);四季园(建成于1994年),位于Cuscaden步道,离乌节大道不远; 位于比德福德路的Richmond Park(于1996年竣工),位于Cairnhill的Paragon附近。“如果你回到1996年,这是外国投资者最优先考虑的三个项目。”Han补充说。“那时的世界更简单。”
20世纪90年代的集体出售浪潮导致了Cairnhill地区新的高端共管公寓项目的开发,如SembCorp Industries公司开发的Edge on Cairnhill,该公司于2002年获得了临时占用许可证(TOP); 永泰控股的The Light@Cairnhill(TOP 2004);以及CK Asset Holdings旗下的Cairnhill Crest(TOP 2004)
十年后,2005-2007年的又一轮集体销售浪潮催生了另一批高端楼盘:Allgreen Properties的Cairnhill Residences(于2010年完工); 集永成和前雷曼兄弟的CityVista(TOP 2010);武吉三巴旺置业
的Vermont at Cairnhill(TOP 2013); 永泰的Helios Residences(TOP 2011);SC全球开发公司的Hilltops(TOP 2011); 以及KOP Properties的Ritz-Carlton Residences(TOP 2011)。
“过去20年来,随着这些小块遗址的重新开发,这里出现了复兴。”Han说,“从2010年开始,我们看到Cairnhill地区的品牌豪华住宅如雨后春笋般涌现,比如Hilltops和Ritz-Carlton residences。”

两级市场

一个两级市场正在发挥作用。“新开发项目的价格在每平方英尺$3000以上。”Han说,“因此,那些住在旧的自由产权开发项目上的人感到放心,他们认为,根据最近一波整体销售的交易价格,他们的土地价值有巨大的上升空间。”
例如,Cairnhill 16是前Cairnhill Heights的重建项目,该项目于2018年4月以$7260万的价格整体出售。买方是两家上市建筑公司,分别是天成控股和远洋天空国际——由60-40股组成的合资公司。 连同开发费用在内,该幅土地的地价为每地积比率每平方英尺$1,873。
这一价格低于另一家上市建筑公司Low Keng Huat为Klimt Cairnhill地块所支付的每地积比率每平方英尺$2,311的价格。 2018年2月,公司以$3.62亿购入前Cairnhill Mansion,4个月后,公司以$1亿购入了位于Cairnhill路67号的邻近洋房地块。这两个地块后来合并成一个更大的地块。

巨额交易

即将推出的Cairnhill 16和Klimt Cairnhill的预展肯定激起了附近地区买家的兴趣。 Cairnhill 16附近是一栋拥有241套单元的豪宅——Cairnhill Circle上的Hilltops,这是一个豪华开发项目,由两到五间卧室的公寓和顶层公寓混合而成。
从10月到2月的五个月中,Hilltops售出了七套单位。 最新的转售是一套1,249平方英尺的两居室单位,该单位于2月底以$360万(每平方英尺$2,883)的价格易手。 Hilltops的其他六笔交易涉及的是较大的单位,从1,733平方英尺的三居室到2,379至2,465平方英尺的四居室,出售单位的价格从$543万(每平方英尺$3,133)到$785万(每平方英尺$3,299)不等。与此同时,在去年11月,Hilltops面积为7,729平方英尺的顶层公寓,以$2508万(每平方英尺$3,245)的价格成交。 Hilltops有241套单位。
丽思卡尔顿公寓(Ritz-Carlton Residences)位于Cairnhill路,楼高36层,仅有56套单位。最近一次出售的是位于28层面积3,057平方英尺的四居室单位。 根据3月5日提交的备案,这套单位的成交价为$1050万(每平方英尺$3,435)。 在此之前,自去年10月以来,该项目还达成了另外三笔巨额交易。
去年10月,SRI出售了丽思卡尔顿公寓的第一套巨型单位。 开发商KOP Properties在大厦的15楼将两套相邻的三居室单位合并,每套单位面积为2,863平方英尺,结果是一套5,662平方英尺的五居室单位,家具齐全。 它以$2000万(每平方英尺$3,532)的价格卖给了一位中国投资者。
丽思卡尔顿公寓(Ritz-Carlton Residences)已经达成了几宗特大交易,价格从每平方英尺$3,435至$3,582不等
丽思卡尔顿公寓(Ritz-Carlton Residences)已经达成了几宗特大交易,价格从每平方英尺$3,435至$3,582不等
鉴于丽思卡尔顿公寓(Ritz-Carlton Residences)的一套巨型公寓被出售,随后又有两宗类似的交易发生:根据去年11月提交的备案,位于20层的两套2,863平方英尺的三居室公寓被康莱华集团副主席兼集团首席执行官翁碧华以$980万(每平方英尺$3,462)的价格购得。 今年二月,两套位于16楼面积各为2,863平方英尺的三居室单位,以$1014万(每平方英尺$3,582)成交。买家据称是四川海底捞餐饮的一名董事——苟益群,该公司经营着一家连锁火锅店。

股市分心,持“观望”态度

Propnex的Gafoor表示,与此同时,随着疫情的升级,越来越多的黄金地段高端项目开发商采取了观望态度。 不过,他认为“定价正确”的地产商仍会有部分销售,特别是在低利率环境下。
“现金充裕的投资者被股市暴跌分散了注意力,他们认为这是一个买入机会,希望短期的反弹。” Gafoor补充道,“另一方面,房地产被视为一个长期的玩法。”
在索美塞地区,人们可以跳上旅游巴士或在地下的索美塞地铁站坐地铁
在索美塞地区,人们可以跳上旅游巴士或在地下的索美塞地铁站坐地铁
然而,Sri的Lye已经被海外客户发来的微信和WhatsApp的信息淹没,他们询问“贱卖机会”,以及在新加坡购买高达1亿的房地产资产的可能性。
“这很有趣。当存在不确定性时,人们往往会争先恐后地购买资产。”他补充道,“被压抑的需求正在积聚。 一旦旅游限制被取消,大门被打开,我们就会看到房地产需求的大幅增长。”