2019冠状病毒疫情爆发将对新加坡房产市场带来怎样的冲击?

By Edmund Tie Research / EdgeProp Singapore | March 13, 2020 1:00 PM SGT
尽管当局正尽最大努力遏制2019冠状病毒疫情的蔓延,以恢复公众信心和日常生活的正常进行,但最重要的问题是:能否按照中国大陆在2020年5月前控制疫情的目标,尽快遏制2019冠状病毒?
为了找到答案,研究人员将此疫情与2003年的SARS时期进行了比较,SARS时期对市场情绪和经济产生了重大影响。
在2003年SARS爆发期间,私人住宅市场(见图1)并未出现显著的价格调整。根据市建局所有住宅价格指数,整体私人楼宇价格从2002年第四季度至2004年第二季度调整了2.3%。在价格持平的情况下,私人楼宇的交易量却出现V型复苏,一手及二手市场的总销售量已从2003年第一季度的41%季度跌幅(售出1,407套单位)回升至2003年第二季度的147%季度升幅(售出3,481套单位)。
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受对SARS的忧虑及疲弱的经济气氛的影响,市中心核心规划区的写字楼使用率由2002年第4季度的83.5%下跌至2004年第1季度的80.7%,至2004年第2季度略为回升至81.3%(图2)。自2001年9月11日纽约世贸中心遭受恐怖袭击后,自2001年第二季度以来,中环私人写字楼租金指数连续6个季度下跌,从2002年第四季度至2004年第一季度,租金指数连续6个季度下跌,累计下跌了11.6%。中环写字楼物业价格同期整体下跌了12.8%。
新加坡旅游业在SARS时期受到重创,国际游客入境人数每年急剧下降19%,2003年降至612万人(图3)。 新加坡受到的旅行警告将大量度假和商务旅行拒之门外。 尽管国内消费——比如新加坡大减价的贡献——帮助缓冲了当时零售业受到的冲击,但许多零售商场都受到了惨淡生意的打击。新加坡黄金购物带乌节道的零售占用率保持稳定,2003年平均为95.4%。 截至2003年8月,全球的SARS病例数目已大幅减少,而截至2004年5月,亦没有出现新的SARS病例
图3: 评估SARS和H1N1及其对GDP和房地产表现的影响

2019冠状病毒疫情不同于SARS和H1N1

不过,最近的研究结果显示,由于未能确定感染病例的潜伏期和传染期,2019冠状病毒病例较难察觉,因此以往的控制SARS措施似乎较难应付目前的2019冠状病毒疫情。 中国作为一个制造业和生产的中心,其制造业和生产渗透到包括新加坡在内的全球供应链中,因此遏制这种病毒扩散的能力对全球经济至关重要。
但2019冠状病毒疫情是否会演变成另一种传染病,如甲型流感或甲型H1N1流感? 此流感也被称为“猪流感”,这种流感病毒于2009年4月在美国首次被发现,在214个国家和海外领土或社区引发了全球大流行。研究人员估计,2009年H1N1全球感染率可能为当时全球约68亿人口的11%至21%,死亡人数多达284,500人,尽管世界卫生组织2010年8月记录的死亡人数为18,449人。
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新加坡在应对甲型H1N1流感时采取了谨慎的做法,先是在2009年4月28号将其多斯康警戒级别提高到黄色,然后在2009年4月30日提高到橙色,然后在2009年5月11日将其调整为黄色。2009年11月,该大流行开始逐渐减弱,到2010年5月,病例数急剧下降。 到2010年8月,世卫组织宣布疫情结束。甲流是否影响了新加坡的房地产市场? 2009-2010年期间正值2008年全球金融危机的余波,在此期间,经济、住宅和零售市场从2009年到2010年年中都在好转(图4)。
图4: 每年到新加坡的国际游客人数(IVA)

中国现在是“强国”

从17年快进到2020年。 这一次,随着中国大陆崛起成为世界第二大经济体,亚洲的经济格局发生了变化。在贸易、商业联系和旅游方面,中国也已成长为新加坡的重要伙伴。
根据新加坡统计局的数据,新加坡对中国大陆的累计直接投资已增至$1393亿,占海外投资总额的16.7%。 2017年,新加坡对中国大陆的出口总额达到$166亿,比2013年的$92亿高出80.4%。
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2019年,中国成为新加坡最大的贸易伙伴,两国双边贸易额达$1373亿。这超过了新加坡与马来西亚之间的$1130亿,以及新加坡与欧盟之间的$1110亿美。反之亦然,新加坡在中国大陆的存在在过去十年里一直在增长。 根据国际移民组织的资料,估计有超过2万名新加坡人在中国大陆居住或工作。
在旅游业方面,中国大陆也是新加坡游客的重要来源地,约占国际游客总数的五分之一。 2018年,新加坡共接待中国内地游客342万人次,旅游收入$39.1亿。 与十年前相比,2008年中国内地游客人数为108万人次,贡献了$14.2亿的旅游收入。
受2019冠状病毒疫情的冲击,中国大陆商业活动的迅速下滑对中新双边贸易的冲击在2020年第一季度可能是不利的。新加坡旅游业和其他依赖中国内地客户的企业正面临严峻挑战,因为自农历新年假期以来,新加坡实施了旅游限制。自2020年2月1日起,新加坡已暂停所有近期有赴华旅行史的旅客入境和过境,并暂停向持中国护照的旅客发放签证,以遏制快速蔓延的2019冠状病毒病。
随着与中国经济的融合程度越来越高,疫情的爆发也不可避免地扰乱了全球供应链,并对其他行业产生了连锁反应。正如新加坡政府在公布2020年预算时所强调的那样,鉴于2019冠状病毒疫情爆发才两个月,其持续时间和严重程度及其对全球经济的影响仍不明朗。

美联储紧急降息

美国联邦储备委员会(Federal Reserve)出人意料地在2020年3月3号采取紧急措施,将美国基准利率下调半个百分点,至略低于1.25%,以缓冲冠状病毒对经济和金融的影响。
从2月下旬至今,2019冠状病毒已扩散到亚洲、中、,欧洲和美国等更多国家。 美联储在预定的政策会议之前紧急降息,这是自全球金融中心会议12年来的首次。这一举措令市场感到恐慌,因为市场担心美国中小企业将面临信贷紧缩。未来几个月,企业面临更高的现金流和债务问题风险,因为2019冠状病毒的影响波及到所有企业,各种活动持续一个月低迷,工作完成和付款都非常缓慢。在美国,更多的活动被取消,而会议却在网上举行。
同样,香港金融管理局将基准贷款利率下调0.5个百分点至1.5%,以支持这个城市国家的借款人度过零售和消费低迷。

2019冠状病毒及其对新加坡房地产市场的影响

传染病的不可预测性以及现在的2019冠状病毒,给消费者和企业带来了更多的未知。随着确诊病例数量的增加和旅游限制的继续,中国大陆受到的冲击最大,而新加坡在经济和社会上与中国大陆有联系,因此受到的影响可能比最初设想的更大。
即时的影响是,多项物业开发的施工进度在二月份受到工人短缺的影响,原因是中国内地工人获发了请假令,或在短期内不准返回新加坡。

2020年第一季度的观察和影响

住宅

至于私人楼宇市场,预计新推出的楼宇数目将与少数计划于二月底推出的楼宇数目保持一致。虽然开发商目前正在观察情况,但如果新加坡目前的情况没有明显恶化,他们很可能会按计划来推出,在五年项目完成期限内完成,以避免额外的买方印花税,是开发商确保其推出时间表得到满足,销售程序及时启动的一个重要考虑因素。
开发商已普遍加强所需的预防措施,以确保示范单位的卫生及清洁,并保障其职员及市场推广人员的健康。市场推广机构亦建议代理商提高健康警觉及加强卫生意识。 这将为潜在买家注入信心,让他们继续参观示范单位。
由于零售、旅游和酒店业受到中国内地游客缺席的显著影响,预计中国内地买家购买私人住宅的势头在2020年第一季度将显著放缓。在取消旅行限制之前,准买家已经将他们的访问和选房计划暂时搁置。开发商和代理商目前正寻求通过在线营销渠道与他们的买家保持联系。
开发商正在探索的在线营销渠道包括示范公寓的三维视频、交互式电子宣传册,以及内容营销和社交媒体等强化策略,这些策略更能有效地接触到大众市场的更多受众。对于高端项目,现场示范公寓的体验以及经纪人、银行家和律师专心致志的面对面咨询仍然盛行,因为这些努力有助于提高销售转化率。
尽管这可能还为时尚早,但随着认真的投资者开始寻找有吸引力的新推出项目和难以获得的项目,2019冠状病毒对私人住宅销售的影响可能会减弱。例如,Parc Canberra行政共管公寓在推出的周末售出了64%的公寓,平均价格为每平方英尺$1,085,而The M和Ola行政共管公寓在预展周末分别吸引了2,000多和3,200多名访客。 The M在头两个周末就取得了强劲的销售业绩,在522套单位中售出了超过392套(75%)。 与去年一样,2020年的需求很可能主要源自新加坡公民和居民。

办公楼

就写字楼物业市场的连锁效应而言,我们尚未看到2020年第一季度的写字楼租赁问询明显放缓。企业在考虑中期计划时,探索工作空间的选择已经有一段时间了。就当他们目前正在评估2019冠状病毒疫情的情况时,更多的办公楼租用者很可能会在疫情平息后承诺选择合适的商业空间地点。
随着越来越多的公司在新加坡采用或探索“多尔肯橙色”预警级别下的业务连续性计划(BCP),对支持异地电话会议和在家办公安排等计划的科技解决方案的需求也在上升。 技术和工作方式数字化步伐的加快,将推动现有科技公司的扩张和初创企业的创建,从而导致科技租户对办公空间的更高需求,包括灵活工作空间和核心空间。

工业

我们会否看到工业物业市场即时走下坡路? 尽管有报道称,2月份中国内地劳动力短缺导致制造业活动急剧下滑,但现阶段新加坡工业企业对其工业用地占用计划作出重大改变还为时尚早。 他们正在密切关注,在中国劳动力从2月中旬开始逐步重返工作岗位后,他们的订单和产量如何随着中国大陆的疫情而变化。
虽然如此,我们预计制造业活动和工业用地的占用将会放缓,原因是工业家在未来数月对商业的影响较为明朗之前,会延迟作出重大决定,这可能涉及对本区域以及越来越多的世界各地的公司和制造商的BCP和生产供应链管理进行审查。

零售

新加坡零售业近期将面临一个充满挑战的时期,2020年前两个季度整体零售额可能会进一步下滑。 截至2019年12月,情况有所缓和,但大多数类别都出现了下滑。
由于担心疾病会传染,加上政府劝谕居民避免前往拥挤的地方,我们观察到过去一个月,一些零售商场的购物者人数减少,而餐馆则因顾客大量取消预订而令营业额显著下降。 餐饮服务的销售业绩可能至少在2020年第一季度受到打击。 相反,其他需求强劲的零售类别包括医疗用品和洗漱用品,特别是外科口罩、温度计、洗手液和其他增强卫生的商品。
食品杂货店和超市的营业额预计将出现强劲增长,特别是在2020年第一季度,由于对2019冠状病毒形势的焦虑和不确定性,消费者在2月的第一个周末大量囤积生活必需品。
自2019冠状病毒在新加坡浮出水面以来,其他医疗服务提供商和零售电子商务行业、食品配送公司、医疗产品和服务、在线学习平台以及商品进口零售商的兴趣明显增强。 各零售行业的表现可能参差不齐——主要是由于实体店客流量下降,零售商的整体数目可能会较多,导致销售额下降——可能导致零售租金在2020年上半年出现整体下降。
虽然2019冠状病毒可能会导致商业地产市场在短期内放缓,但由于新加坡对局势的积极控制,新加坡可能会从中获益,并在中长期内走强。事实上,哈佛大学的研究人员已经称赞新加坡对2019冠状病毒疫情的处理是“近乎完美的检测金标准”。

可能出现的情况

图1: 私人住宅价格指数、总销量及SARS疫情发展

最佳情况:V型恢复

在最好的情况下,2019冠状病毒疫情在未来两三个月内得到控制,新加坡和世界各地的新病例数量减少,我们预计投资者和购房者将恢复在新加坡的置业活动,而在更广泛的层面上,商业活动可能会从2020年下半年开始显著回升。
•住宅销售量、租金和价格的持续复苏可能会从2020年下半年开始加快步伐,前提是经济前景随着制造业活动的增加和就业前景的稳定而变得更加光明。私人住宅销售可能达到9000套单位,整体私人住宅价格可能会在2020年第四季度以2-3%的稳定速度增长。
•随着2019冠状病毒新病例的减少,消费者信心可能迅速恢复,旅游业、酒店业和零售业可能从2020年下半年开始反弹。在投资复苏和现金流的支持下,写字楼和零售租金可能对下跌保持弹性,并可能在2020年底实现温和增长。
图2: 新加坡写字楼价格、租金指数及市中心的出租率

最坏的情况:U型复苏

在最坏的情况下,2019冠状病毒可能长期持续存在,升级为全球大流行病的风险越来越大,可能难以遏制。
•2019冠状病毒大流行如果严重,可能在很长一段时间内造成生产和物流供应链的长期中断。运价上涨,工厂和送货司机人手不足(尤其是在中国),给制造商和物流服务提供商增加了成本和时间压力。如果病毒在全球范围内持续爆发,这些挑战可能会对制造业、物流业、旅游业和零售业构成压力,并对2020年全年的经济、消费者信心和工商业空间需求造成不利影响。由于企业可能受到活动和投资持续放缓的打击,写字楼和零售租金今年可能会按年下跌2-3%。私人住宅销售表现可能会因经济前景转淡而受到更大的阻力。
•尽管出现了这种全球大流行的情况,但企业和消费者仍有可能勇敢地度过难关,恢复日常活动节奏,这一切应在个人卫生、疾病预防、新的工作和娱乐方式以及支持公共场所居住者福祉的常态化预防制度下进行。
•由于市场信心可能在2020年第三季度后逐步恢复,在这种情况下,新加坡房地产市场可能会在2020年第三季度或第四季度之后出现更多交易,表现为整体活动的反弹。机构和散户房地产投资者可能会重返市场,寻找新加坡等避风港,以便在长期低利率的环境下部署资金。

在不确定中寻找新途径

因此,在2020年,地产发展商、业主、零售商、写字楼业主和工业家都有机会加倍努力,改变惯常的经营方式,为长远发展改善和加强业务。
同时,利用《2020年财政预算案》规定的各项措施所带来的资源,不断与当局合作,让他们了解市场变化的最新情况,积极回应客户不断转变的需求,将帮助企业作好准备,转向新的业务和物业投资领域。