Yu教授呼吁重新思考新加坡郊区的天际线

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/ EdgeProp Singapore
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October 4, 2019 10:01 AM SGT
位于盛港安谷(Anchorvale)社区的景观(图片: Albert Chua/EdgeProp Singapore)
Yu Shi Ming教授已连续三年担任 “EdgeProp Singapore Excellence Awards” 的评审。Yu教授是著名的学术家,在新加坡国立大学担任房地产学系主任,并且已任教35年。他还在房地产估价、可持续性问题、住房供应和定价方面做了广泛的研究。
多年来,在新加坡参观了许多住宅项目后,Yu非常关注郊区的HDB(新加坡建屋发展局的简称)城镇,例如盛港、,义顺和兀兰, 以及“那里众多的混凝土大楼”——密集的高层HDB楼,以及大规模的私人公寓和行政公寓。这些公寓在过去的二十年里如雨后春笋般地出现。
他将这些城镇的轮廓归咎于政府土地招标中规定的地积比率和高度上的限制。“这两种约束自然会迫使开发商建造这些高大、盒子形状且非常密集的项目。”他说,“结果是造就了单调的天际线。”
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新加坡国立大学房地产学系主任Yu Shi Ming教授(图片:Albert Chua /EdgeProp Singapore)
这与黄金地段形成鲜明对比,黄金地段有新老开发项目的混合,有高层和低层住宅区,有老式店屋和私人房产,不同年代、不同高度、不同设计的建筑构成了“更有趣的天际线”,Yu说,“我们的中央商业区(简称CBD)天际线就是一个很好的例子。” 他指的是那些摩天大楼,特别是位于丹戎巴葛的办公楼和公寓楼,这些楼与老式店屋并列在一起。

模式转变: “双信封系统”

房地产行业需要转变模式。“是重新思考的时候了。”Yu说。他表示,政府在双信封系统下对一些土地进行了招标——基于设计,然后是价格,而不再仅仅是价格——这是朝着正确方向迈出了一步。位于美芝路(Beach Road)的风华南岸(South Beach)就实行了双信封系统。风华南岸项目在12年前已被启动,并且已被重新发展为风华南岸与新加坡万豪酒店、风华南岸府(South Beach Residences)、甲级写字楼以及与位于环线上的滨海中心地铁站连接的餐饮店一体化的综合开发项目。
位于美芝路的风华南岸实行了双信封系统,该楼盘现已改成风华南岸综合开发项目(图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
最近,由远东集团(Far East Organization)领导的财团在去年赢得了荷兰村 (Holland Village)地段的重新开发项目,该项目也是通过双信封招标方式获得。去年通过双信封招标批出的三块政府土地是:位于郊区的白色地块,即山景坡(Hillview Rise),由丰隆集团获得; 盛港中心(Sengkang Central),由凯德置地和城市发展有限公司的合资公司获得; 以及Pasir Ris Central,被长春地产收购。
Yu亦建议,政府可以在政府土地计划下提供可出售的住宅地段,带有灵活的地积比率,而非最大化的地积比率。他说:“这就是我们如何做出标志性的设计和开发的方式,我认为(这项测试)应该尝试一下。”
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去年,一个由远东集团领导的财团赢得了荷兰村地段的重新开发项目,该项目也是通过双信封招标方式获得。(图片:市建局/远东集团)

HDB新城镇

去年7月,JTC和ST Engineering签署了一份备忘录,用于为榜鹅数码区(Punggol Digital District)设计、开发和部署的一个开放式数码平台。该项目占地50公顷,是新加坡第一个采用综合整体规划方法的地区,由资讯通讯媒体发展局、JTC、新加坡理工学院和市建局携手合作。
建屋发展局第二十四个最新的城镇Tengah将占地700公顷。它的面积将与碧山镇相当,并且在全面开发后将拥有42,000套新房。该地段将建有五个独特的住宅区,并且会逐步发展。2016年9月,建屋发展局在一份新闻稿中表示:“为了实现Tengah作为一个‘森林小镇’的愿景,每一个地段都将在设计时考虑到社区和自然属性,这样居民就可以在家门口体验高品质的生活,享受美丽的大自然和盎然绿意。”
位于Tengah的新BTO,Garden Vale @ Tengah的效果图(图片:建屋发展局)
Yu说,在榜鹅数码区所看到的新技术和数码化的测试也将在像Tengah这样的HDB新城镇里展开。
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“今天,新加坡的住宅设计将会注重社区的参与性,开发更多综合类型的建筑,并利用这些元素把人们聚集在一起。”Yu说,“自1960年成立以来,在建造实体住房的基础上,建立社区一直是建屋发展局的首要任务。”

迎合人口老化和增长的需求

Yu指出,随着新加坡人口的逐渐老化,更多的综合性开发项目将以老年人住房和养老设施为特色,这些已经展现在海军部村庄(Kampung Admiralty)和即将到来的油池(Yew Tee)综合开发中。
新加坡目前的人口为570万。是否如2011年的白皮书里所写的在2030年前人口达到690万,或者如建屋发展局和市建局的建筑师兼总规划师Liu Thai Ker在2017年提出的达到1000万人口,还有待观察。
“我们有(足够的)增长空间,但我们必须确保就业和交通能跟上人口增长的步伐。”Yu说,“我们的住房供应总是比人口增长快一两步,有时我担心我们会过度建设。” 除了住房,Yu还认为,交通设备、基础设施和服务的发展必须与住房同步,这样人们才不会感到拥挤。
Yu指出,新加坡的住房从“大量建造公寓楼”开始已经走过了一段很长的路,尤其是在初期,国家面临着住房短缺。“这种追求进步的动力已成为我们的标志。”他补充道,“这是一种非常新加坡化的特质,这意味着我们对现有的东西不满意,我们会努力改进。”
Yu坚称:“我对过去54年里我们所取得的成就感到非常自豪,我期待看到更美好的未来。”