对外国买家具吸引力的房地产项目
By Cecilia Chow
/ EdgeProp Singapore |
风华南岸府(South Beach Residences)的一套三居室的三层复式顶层公寓最近在市场上推出，并且很快就被一位中国买家抢购。这套公寓由著名设计师Peter Tay设计，是一套示范套房。这位买家花了$1,690万，买下了位于第42层面积3,897平方英尺的有三间卧室的顶层公寓，这套公寓配备了所有家具。
购买价格可换算成每平方英尺$4,337，这是风华南岸府突破每平方英尺$4,000门槛的首笔交易价格。据说从这套顶层公寓可以看到大海和滨海湾的全景。这笔交易是由一名来自Huttons Asia的经纪人撮合的。
风华南岸府最大顶层公寓的隔壁是一套面积6,728平方英尺的三层复式公寓，在去年9月以$2,600万(每平方英尺$3,865)的价格成交。买家也是中国籍人士。
这意味着在这个由190套单位组成的风华南岸府的六套顶层公寓中，已有两套单位被人预定了。这些豪华住宅位于新加坡JW万豪酒店(JW Marriott Singapore)的顶层，横跨第23层至第45层。该项目由城市发展有限公司（City Developments Ltd）和IOI集团 (IOI Group)共同开发，于2016年竣工。
从风华南岸府看到的美景，那里的一套顶层公寓最近以$1,690万(每平方英尺$4,337)的价格售出。
豪华公寓的吸引力
许多中国买家都被更大的公寓所吸引。PropNex Realty的奢侈品团队主管Dominic Lee指出:“他们只想要大房子。”例如，根据迄今提呈的备案显示，风华南岸府的三居室和四居室公寓在7月和8月的售价从$640万到$824万不等，单价为每平方英尺$3,393至每平方英尺$3,645。
与此同时，在著名的乌节林荫道（Orchard Boulevard）飞地，在3 Orchard By-the-Park仅有的两套顶层公寓中, 其中较大的一套公寓于本月早些时候以$3,200万(每平方英尺$4,630)的价格售出。买家也是中国籍人士。另一套顶层公寓是一套面积6,555平方英尺的有五间卧室的复式公寓，今年6月拍出$3,150万(每平方英尺$4,805)的价格，也是由一名中国籍人士购买。据称，这两笔交易都是由第一太平戴维斯(Savills Residential)撮合的。
新加坡第一太平戴维斯(Savills Singapore)的研究与咨询执行董事Alan Cheong表示:“ 迄今为止，任何国外购买量的增长都主要集中在超级奢侈品领域。”Cheong将超豪华项目定义为核心中心区域(CCR)的项目，价格在每平方英尺$3,000以上。CCR包括传统的黄金地段乌节路第9区、10区和11区，以及滨海湾、中央商务区和升涛湾。
Cheong指出，截至今年2019第三季度(根据7月至9月3日向市建局提呈的备案)，CCR里的非有地房产买家中，有37.4%是外国人。
根据新加坡市建局的数据显示，在2019年第二季度，外国买家在CCR中的比例略低，为35%，而在2019年第一季度，这一比例更低，为29.5%。
中国富人占据主导地位
大部分增长来自中国买家，他们在2019年第一季度购买了51套住房;Cheong指出，到目前为止，2019年第二季度还有59套，2019年第三季度有46套。“我们相信，他们在CCR的比例甚至更大，因为在‘外国(未明确)’类别下的数字一直在上升——从2019年第一季度的12套，到2019年第二季度的36套，以及根据迄今为止在2019年第三季度里由市建局处获得的数据显示的41套。”
在CCR的项目中，2019年外国买家占比例最大的项目包括Marina Way(42套); 乌节林荫道的Boulevard 88(37套); 安德森路(Anderson Road) 的Nouvel 18，苏富比国际房地产公司(List Sotheby 's International Realty)研究部主任韩欢美指出，到目前为止提呈的13项备案中，有11项是由外国买家提呈的。根据Han的数据(见下表)，中国籍人士在CCR外籍买家中占了最多的，其次是印度尼西亚人和马来西亚人。
然而，仲量联行的研究与咨询高级主管Ong Teck Hui表示，在CCR的外籍人士中，中国籍人士在过去6年里一直处于领先地位。2008年，中国买家在CCR的交易中占外国人交易的12%。10年后的2018年，这一比例已升至33%。
Ong补充说:“ 越来越多的中国籍人士购买黄金地段和价值更高的房产——超过$500万——所以他们中越来越多的人购买豪华公寓并不令人惊讶。”
中国高净值人士(HNWIs)的数量在过去10年增加了两倍。“今天会有更多的中国富人试图投资海外。” Ong继续说道，“人民币贬值的前景将是他们投资海外的另一个因素。”
世邦魏理仕(CBRE)东南亚的研究主管Desmond Sim表示，事实上，新加坡最大的吸引力在于“良好的治理和稳定的货币”。
Marina One Residences at Marina Way是2019年外国买家交易最多的核心中心区域项目之一。
更多的新房产推出
Ong说，传统上外国人更喜欢投资于黄金地段。“但对某些高端项目的需求更大。”他指出。其中一个例子是位于安尼山路(Leonie Hill Road) 的拥有124套单位的永久产权银峰公寓(New Futura），54%的销售额来自富裕的外国买家。另一个例子是在久负盛名的乌节大道(Orchard Boulevard)上拥有154套单位的永久产权 Boulevard 88。Boulevard 88是对原宝楼威大酒店（Boulevard Hotel）的重新开发。它在三月推出，51% 的买家都是外国人。
Ong补充说，外国买家在黄金地段所占比例的上升，部分原因可能是增多了的新楼盘数量。2019年，共有799套新单位投放在市场上，比2018年的653套单位增长了22.4%。
据仲量联行的Ong说，外国买家的购买量明显增加，不仅在CCR，而且在城市边缘或中部地区(RCR)的其余地区以及郊区或中部地区以外(OCR)。在整体市场上，外国买家的交易量有所回升，从2019年第一季度的174笔(占总交易量的4.7%)开始上升;2019年第二季度达到247笔 (5.4%); 而到目前为止，2019年第三季度的交易量为310笔 (7.3%) 。他补充称: “外国买家交易占比的季度增长似乎是面向整个市场的。”
Ong说，虽然外国人在OCR的交易量相对较少，但最近推出的拥有1468套单位的锦泰门第（Parc Clematis）吸引了外国买家，售出了364套中的68套单位，占总销量的18.7%。与黄金地段的项目相比，外国买家认为该楼盘平均每平方英尺$1,580的实惠价格更具吸引力。他补充称:“是否会有更多外国人在郊区买房的趋势，还有待观察。”
List Sotheby的 Han说，除锦泰门第外，OCR中登记有外国买家感兴趣的其他超级项目(超过1000套)还包括拥有2,203套单位的聚宝园（Treasure at Tampines）(16套)和位于后港拥有1,472套单位的Riverfront Residences (7套)。
与此同时，在RCR中，国外买家的比例从2019年第二季度增加到了2019年第三季度。位于地铁站附近且于2018年下半年推出的的大型项目，是外国买家购买数量最多的项目: 位于友诺士（Eunos）拥有1,399套单位的东景苑（Parc Esta）(25套);位于兀里（Woodleigh）拥有805套单位的英雅苑（Park Colonial）(21套);而位于史德林路（Stirling Road）拥有1,259套单位的尚景苑（Stirling Residences）(18套)，以上是基于Han的分析。
交易概率增加
仲量联行东南亚资本市场研究主管Regina Lim指出，除了HNWIs，全球私人股本和机构房地产投资者对新加坡继续表现出浓厚兴趣，在过去24个月里表现得更为活跃。
“ 过去3个月，我们收到许多机构投资者关于中美贸易紧张局势、香港的脆弱性以及港元前景的询问。”Lim表示，“还有亚洲高净值人士打算在新加坡投资中型商业地产的询问，包括店屋分层式商业单位，或整个分层式商业楼层。”
仲量联行的Ong指出，在亚洲，新加坡仍是最受青睐的房地产投资市场之一，这解释了为什么外国人要“持续购买”住宅物业，尽管还要缴在2018年7月上涨的购房印花税 （ABSD）。他补充称，不可否认，目前外国买家的交易量“仅为去年上涨前的一小部分”。
自6月份香港爆发抗议以来，尽管询盘数量一直保持不变，但第一太平戴维斯的Cheong表示:“成交的可能性已显著提高。”他说，“这既适用于那些着眼于商业地产的机构，也适用于那些希望同时购买商业和/或住宅公寓的高净值家庭。香港的买家此前一直在观望，现在他们决定动手了。”
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