市场对冠状病毒的反应，呼吁调整降温措施
By Cecilia Chow
/ EdgeProp Singapore |
新加坡（EDGEPROP）——旅游限制和中国买家的缺乏综合影响了黄金地段的豪宅需求。大多数房地产开发商都在进行预展和推出活动，但市场情绪较为低落，导致人们呼吁取消一些房地产降温措施。
过去一周，主要旅游景点浮尔顿一号的鱼尾狮显得相当凄凉，因为先前成群结队的中国大陆游客不再光临（图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore）
过去一周，主要旅游景点浮尔顿一号的鱼尾狮显得相当凄凉，因为失去了过去成群结队前来的中国大陆游客。 第一太平戴维斯新加坡公司研究与咨询部高级总监Alan Cheong表示，这是中国大陆游客对新加坡经济重要性的一个象征。
就连位于乌节路和滨海湾金沙购物中心等黄金购物区的奢侈品零售品牌，也感受到最大客户的流失。中国游客约占新加坡国际访客的20%: 在2019年，约360万赴新加坡访客来自中国。中国游客是新加坡2019年上半年最大的消费群体，在购物、住宿、餐饮等方面的花费接近$20亿。 但据高纬环球（Cushman&Wakefield）的数据，其中51%都花在了购物上。
高纬环球（Cushman&Wakefield）新加坡和东南亚研究部主管Christine Li指出:“由于中国有数百万人处于有效封闭之下，中国旅游团和近期访客被禁止入境。预计2020年上半年，特别是来自中国的游客人数将会减少。”
就连位于乌节路和滨海湾金沙购物中心等黄金购物区的奢侈品零售品牌也感受到最大客户的流失（图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore）
旅游限制
新的旅游限制措施也影响了房地产市场的情绪。 自2月1日起，任何国籍的访客如最近到过中国大陆，将不准进入新加坡，也不准过境，新加坡永久居民和持有长期访客通行证的人除外。 持中国护照的人也将不被允许进入新加坡。 国家发展部部长黄循财说，采取这些措施是为了尽量减少武汉冠状病毒在社区传播的风险。
“对近期有赴华旅行史和持有中国护照的人的旅行禁令将执行多久, 目前还不清楚。”Prop-Nex Realty豪宅团队负责人多米尼克•李(Dominic Lee)表示: “但如果延长，住宅市场的高端细分市场将面临一些逆风。”
随着旅游禁令的实施，房地产开发商也减少了在中国的巡回营销宣传。 “新加坡核心中心区域(CCR)的一大部分买家现在已经离开了。” 第一太平戴维斯的Cheong承认, “在短期内，冠状病毒给市场留下了一个窟窿。无论以前描绘过什么情景，现在都不得不抛出窗外。 我们不知道市场的底部在哪里，但我们必须放眼未来。”
新的旅游限制措施也影响了房地产市场的情绪。 （图片来源:Samuel Isaac Chua /Edgeprop Singapore）
项目管道
在今年计划推出的39个新项目中，约有17个位于第9、第10和第11区的黄金地段，这相当于2020年所有新项目的44%。 1月11日推出了3个项目，剩下14个项目。
“开发商仍将继续推出住房，但供应力度有所减弱。” Cheong表示, “如果有一两家（开发商）推迟，而其他开发商也开始推迟，那就不好了，因为当其他在下半年获得销售许可证的项目也开始推出时，新项目就会开始扎堆推出。”
然而，一些房地产开发商已决定推迟其高级公寓的预展，其中包括由一群投资者重建的Grange 1866（是前Iliv@Grange的重建），以及由TSky Development（上市建筑公司，Tiong Seng Holdings和Ocean Sky International的合资企业）重建的Cairnhill 16（前Cairnhill Heights）。
然而，大多数人仍在继续努力。 ERA Realty研究与咨询部门主管尼古拉斯•麦克（Nicholas Mak）表示:“一切照旧，但需要做好准备，洗手器、测温仪和接触者追踪申报表将成为新项目销售廊的固定配备。”
麦克指出，由于这场危机还处于初期阶段，而且每天都在发生变化，“开发商不想影响市场信心”。 他说:“房地产公司的主要决策者对SARS仍记忆犹新，他们最不想看到的就是交易量暴跌。 如果你看看SARS期间发生的事情，那是一种过度反应，而这也是开发商不想要的: 引起恐慌或过度反应。”
预展周末，Parc Canberra的人群（图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore）
项目进展
在2月8-9日的周末，Soilbuild Group将继续预展拥有162个单位的Verticus（前Kemaman Point）。该项目位于马里士他路附近。
Evia 房地产执行合伙人Vincent Ong表示，位于盛港Anchorvale的548个单位的行政共管公寓OLA将于2月中旬推出。 在此之前，Hoi Hup和Sunway Developments于1月31日在三巴旺对拥有496个单位的Parc Canberra进行了公开预展，三天内吸引了近5800名参观者。（参见：对冠状病毒的担忧未能阻止潜在买家前往Parc Canberra的预展。）
武吉三巴旺置业有限公司的总经理Ho Jenny宣布，他们将在本月晚些时候预展Luxus Hills当代系列（39栋房屋）的最后一期。 今年即将推出的项目包括120个单位的The Atelier（原Makeway View公寓的重新开发），这是位于黄金地段第9区的一个高端公寓； Nim Collection的第三期住宅，位于昂茂桥大道5号附近；以及位于第15区的前加东公园大厦。 “我们目前的重点是推出Luxus Hills，我们正在努力加快推出速度。” Ho说。
集永成旗下的房地产部门CEL Developments表示，它仍准备在今年3月或4月的某个时候在Newton推出Kopar。
更多的私人推出活动，由于参观人数受到控制，预计会有更大的专属性（图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore）
更多“私人推出”
PropNex Realty首席执行官Ismail Gafoor指出，在当前市场上，对房地产开发商来说，推迟项目启动并不一定是最好的选择。 “这不仅仅是开发商必须在5年时间内出售他们的项目。 问题在于，项目启动每推迟一个月，它可能具有的先发优势就会被削弱。”
世邦魏理仕新加坡及东南亚研究主管戴斯蒙德•辛(Desmond Sim)表示，此外，开发商越来越难从政府手中获得临时占用许可证(TOL)，以用于建造销售展厅。 “那些为其项目争取到TOL用地的公司很可能会继续开展新项目，而不是拖延。”
然而，他们可能会在每个阶段释放更少的单位，戴斯蒙德•辛补充说。 “将会有更多的‘私人推出’，由于参观者数量受到控制，专属性将更强，而不是一个大型的开放展厅。”
高纬环球（Cushman&Wakefield）的李女士说，通常，房地产开发商在农历新年期间不会推出很多新项目。 “该项目计划将于三月全面推出。 尽管市场上仍存在谨慎态度，但开发商不太可能在即将推出的产品方面做出任何剧烈的改变，“她补充道。
一些在转售市场上拥有房产的业主可能暂时不会去看他们的房子（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
转售市场——缺乏看房客
在转售市场上，推销高端公寓、高级洋房和店屋的地产代理商对来电和看房率的下降表示哀叹。 Pearly Tan是PropNex Realty公司的副营销总监，她正在为位于上韦尔德路60号的一个街角商铺进行营销。她说，在有关病毒的消息传出后，要求看房的电话已经暂时停止。
但也有人持不同观点。 PropNex Realty专门从事商铺行业的部门副总监Loyalle Chin表示，“尽管中国内地买家因冠状病毒而退出市场，但仍有本地买家在这段时间内观察和寻找交易，我认为这将是暂时的。”
一些在乌节路和圣淘沙湾的黄金地段拥有豪华公寓的业主出于担忧也出台了看房限制。 房地产经纪人一直从房屋销售商那里收到类似这样的信息:“客户来自哪里？ …….但我不想让一个刚从中国来的人进到公寓里。”
这也影响了优质洋房部分，尤其是业主为新加坡居民。 Orange Tee的副执行董事、洋房部的专家杰弗里·西姆（Jeffrey Sim）表示:“有些人比较谨慎，尤其是家里有老人或孩子的人。”
一些潜在买家现在对看房犹豫不决，尤其是转售的房产。 Lighthouse房地产咨询公司总经理塞缪尔•埃约（Samuel Eyo）表示:“他们还担心，卖家或其家人可能刚从中国回来。”
信息来源: 高纬研究、牛津经济及市建局
对数量和价格的影响
最近几天新型冠状病毒感染病例的上升，以及2月4日新加坡公布的首例四起本地感染病例，更让以前满不在乎的人感到惊恐。高纬环球（Cushman&Wakefield）的李女士指出，所有这些都可能影响到2020年第一季度的房屋销量。
然而，李女士估计，价格不太可能下降。 “地产发展商的利润已经被相当压缩。事实上，一些现有的新项目甚至可以像邻近地区的竞争对手那样重新调整价格。”
要求在土地购买后五年内完成并出售住宅项目，以便有资格获得额外的买方印花税或ABSD回扣税，这是房地产开发商自2013年该措施实施以来一直感到遗憾的事，该措施在2018年的最新一轮中有所上调。“在SARS期间没有出现额外买家印花税（ABSD），”Edmund Tie研究与咨询高级总监Alice Tan指出。 她补充说，对于许多开发商来说，ABSD是确保他们的推出时间和销售流程到位的主要动机。
信息来源:高纬环球，市建局
从SARS中吸取教训
许多人将新型冠状病毒的影响与17年前的SARS相提并论。 Edmund Tie的Tan说，新加坡在2002年11月首次体会到SARS的影响，直到2004年5月情况才稳定下来。
她补充说，当时的房地产价格没有出现重大调整。 Tan还指出，根据市建局的住宅价格指数，整体的私人住宅价格由2002年第四季度至2004年第二季度下跌了2.3%。
一级和二级市场的总销量出现了急剧的复苏——从去年同期的41%下降到2003年第一季度的1,407套；到2003年第二季度的3,481套单位，147%的季度跳跃——据Edmund Tie研究显示。
SARS只是一系列不幸事件中的最新事件: 2001年9月11日的911事件； 网络泡沫的破灭；新加坡的经济衰退。 “这是许多因素的综合作用。”世邦魏理仕的Sim表示，“从某种意义上说，这与此次冠状病毒爆发于美中贸易战和全球经济放缓之后非常相似。 这次疫情的范围还不清楚，我们希望它能像发现的时候那样迅速结束。”
这一次的不同之处在于，各国政府都准备采取一系列措施来遏制疫情蔓延，并灌输公众信心，Edmund Tie的Tan指出。 “一旦情况得到控制，我相信投资者和置业人士将会恢复他们的置业活动。”
最近几天新型冠状病毒感染人数的上升，以及2月4日新加坡公布的首批四起本地感染病例，更让那些以前满不在乎的人感到恐惧。（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
“又一个新的不确定因素”
黄部长，同时也是新型冠状病毒疫情多部委工作组的联合主席，2月3号在议会上说，在可能的情况下，将给予临时帮助，以支持那些受病毒疫情影响的公司。病毒疫情是在武汉市首次报告的。
开发商觉得他们也需要帮助，特别是在房地产降温措施仍然有效的情况下。 第一太平戴维斯的Cheong表示:“我觉得有必要调整房地产降温措施，因为冠状病毒给宏观经济不确定性和风险加剧带来了又一个新的不确定性因素。” 政府于2月6日宣布，在新加坡上市的房地产发展商将豁免资格证书（Qualifying Certificate）制度。 （参阅: 资格证书豁免足以抚慰被冠状病毒重创的楼市吗？）
一些房地产开发商呼吁将额外买家印花税（ABSD）延长5年，特别是对于拥有500个以上单位的大型住宅开发项目。 “我认为，这将对拥有大型项目的开发商起到暂缓作用。”世邦魏理仕的Sim表示，“交错或按比例评级的系统可能有助于延长产品的保质期，而不会对价格造成太大压力，这在对价格敏感的市场至关重要。”
第一太平戴维斯的Cheong亦认为，新加坡投资者在购买第二、第三或其后的物业时，应取消额外买家印花税（ABSD）。 自2018年7月起，买家对其第二个物业须缴纳12%的ABSD，对其第三个或以后的物业须缴纳15%的ABSD。 他认为，新加坡永久居民和外国人的ABSD也应该降至2013年的水平。
他认为卖家印花税或SSD应该进一步削减。 他补充说:“如果人们面临困境，特别是如果他们由于市场环境而被迫出售他们的物业，SSD将会导致更严重的损失。”
上周乌节路上的人群变得稀少（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
影响可能是“短暂的”？
据高纬环球的李女士说:“市场活动受到的任何干扰预计都是短暂的，因为有该国良好的经济基础做支撑。”她补充称，受影响最大的行业可能是酒店业、零售业和餐饮业，而对写字楼业的影响可能较为有限。
事实上，世邦魏理仕的Sim认为，从中期来看，冠状病毒对新加坡房地产市场的损害“有限”。 “资本市场的基本面依然强劲。”他表示，“当情况稳定下来后，更多寻求资金安全避风港的投资者将再次转向新加坡的商业地产， 商业楼宇的价格可能会保持弹性。”
在全球不确定性的背景下，新加坡作为一个安全避风港的观念得到了加强。 高纬环球的李女士看到了航空基础设施（樟宜机场5号航站楼）、旅游开发（如曼岱生态旅游中心、裕廊湖区、圣淘沙岛和布拉尼岛的再开发）以及两个综合度假村的资产提升举措，增强了新加坡的旅游景点范围。浮尔顿一号的鱼尾狮很快又不会寂寞了。
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