机构投资者在寻找CBD交易时也注意价格差距
By Timothy Tay
/ EdgeProp Singapore |
新加坡(EDGEPROP)——随着去年7月政府推出房地产降温措施后，住宅投资交易创下新高，投资者今年大举买入新加坡的办公楼和酒店资产。
据高力国际(Colliers International)表示，今年超过$1,000万的投资交易主要来自商业领域，根据截至11月底的初步数据显示，交易金额接近$113.4亿，这也占全年11个月投资交易总额的39%。
高力国际的新加坡研究主管Tricia Song表示，截至去年11月，新加坡今年的投资销售总额为$287亿。她说，预计今年全年的总销售额将低于2018年的$380亿，当时的住宅集体销售额创下了历史新高。
2019年最大的一笔交易是以$15.8亿的价格出售双景坊大楼（Duo Tower）和零售商场Duo Galleria (图片:M+S)
位居第二的是住宅投资销售总额$66.4亿，而酒店销售总额在11个月期间以$56.6亿排在第三。这两个行业各占2019年总投资的23%和20%。
今年最热门的交易
今年，房地产投资信托基金和机构投资者的大宗商业交易主导了房地产投资交易。最大的一笔交易是总部位于慕尼黑的资产管理公司安联房地产(Allianz Real Estate) 和总部位于香港的房地产私人股本公司基汇资本 (Gaw Capital Partners)收购双景坊大楼和零售商场Duo Galleria。
双景坊大楼是一栋拥有20层的A级办公楼，而Duo Galleria是一个面积59,873平方英尺的零售商场。它们组成了综合开发项目的办公和零售部分，其中还包括一个酒店和一个住宅部分。这笔交易发生在7月份，总价为$15.8亿。
此次收购也标志着基汇资本今年在新加坡的第二笔办公楼交易。今年1月，该公司斥资$7.1亿收购了罗敏申路( Robinson Road) 77号。其他值得注意的商业交易包括:4月份以$10.3亿出售其士大厦（Chevron House）; 6月份分拆星狮地产（Frasers Property）公司50%的股权;9月份以$10亿出售313 @ Somerset。
Song表示，酒店行业的大量资产也易手，交易量创下历史新高，这得益于投资者增强的信心、限制性的酒店客房供应渠道，以及未来几年游客人数的预期增长。
就交易价格而言，最大的酒店交易是在9月份华联商业信托（OUE Commercial REIT）和华联酒店信托（OUE Hospitality Trust）合并后，以$12亿收购了文华酒店（Mandarin Orchard）。扩大后的房地产投资信托基金还以$4.86亿收购了樟宜机场的皇冠假日酒店（Crowne Plaza Hotel）。
双景坊旗下的五星级豪华酒店Andaz Singapore去年10月也被海峡实业（Hoi Hup Realty）以$4.75亿的价格收购。据交易的指定顾问仲量联行(JLL)表示，这是新加坡单笔酒店交易的最高价格。
在住宅方面，政府土地招标主导了住宅投资销售。就地价而言，最大的土地招标项目之一是位于陈桂兰街（Tan Quee Lan Street）的一处住宅地块，该地块于9月份被授给国浩置地和丰隆控股。这个合资企业提交了最高出价，即$8.002亿。
与此同时，长春产业（Allgreen Properties）和嘉里建设（Kerry Properties）的附属公司于3月获批一块面积3.8公顷的白地皮，毗邻巴西立(Pasir Ris) 地铁站。这两家公司都是马来西亚大亨郭鹤年(Robert Kuok)的企业集团的一部分。两家公司共同提交了$7亿的中标方案。
跨境交易
仲量联行的新加坡研究部主管Tay Huey Ying表示，投资者将新加坡视为全球经济不确定性下的安全港，私人股本和机构投资者被这个城市的房地产市场的复苏所吸引。
高力国际的Song对此表示赞同，并补充道，自2014年以来，跨境投资在新加坡的销售额一直在逐步增长，今年前9个月的销售额达到$107.1亿。但她说，这还不及$180亿的国内资本，也就是新加坡今年总投资额的63%。
与此同时，第一太平戴维斯(Savills Singapore)的投资销售和资本市场总经理Jeremy Lake表示，来自香港的机构投资者的预期浪潮并没有出现。
他说:“我们预计，在香港投资的部分资金可能会流入新加坡等海外房地产市场。许多香港投资者认为新加坡是一个具有吸引力的市场。不过，尽管他们中的一些人已将现金转移到这里的银行，但这并不意味着他们打算立即进行投资，”他表示。
香港私人股本公司今年以$7.1亿收购了罗敏申77号(图片:The Edge Singapore)
据Real Capital Analytics的数据显示，2019年前三季度，香港对新加坡的跨境投资从2018年的$21.3亿增至$38.4亿，其中超过一半的资金注入发生在2019年第三季度。
“然而，我们认为这不是因为6月份香港发生的事故，因为融资、委托和投资评估可能需要一年多的时间。新加坡因其自身的优点成为投资者的宠儿，办公楼和酒店行业受益于周期性的上升趋势，“Song 说道。
她补充称，2019年前9个月，香港的大部分投资进入了商业领域。Song说，这包括Arch Capital Management在8月份以$2.1亿收购安盛大厦（Anson House），以及基汇资本与安联房地产联合收购双景坊大楼和零售商场Duo Galleria。
8月份，Arch Capital Managemen以$2.1亿的价格收购了安盛大厦 (图片:The Edge Singapore)
高纬物业(Cushman & Wakefield)的资本市场执行董事Shaun Poh表示:“鉴于香港的不稳定局势，香港投资者无疑正在新加坡寻找机会，但目前还没有人投入任何资金。他们仍在努力更好地了解当地市场。”他补充说，这些投资者大多着眼于CBD核心商业地产，价格介于$1.5亿至$3亿之间。
商业及酒店业
Tay说，外国投资者有理由对2019年新加坡的办公楼市场感到乐观，尤其是CBD A级办公楼的平均月总有效租金预计将在未来四年内上涨15%至20%。
尽管办公楼租金增长停滞,在2019年第三季度，办公楼资产投资也飙升至三年的高点。
她补充称:“这突显出投资者对新加坡办公楼房地产市场中期前景的信心，因为需求和供应动态支持租金回归增长。”
第一太平戴维斯的Lake表示:“到2020年底，经济形势可能会好转，这将鼓励办公楼租金恢复进一步增长。”2020年暂停的租赁活动将创造一些被压抑的需求，这些需求将在2021年得以释放。”
Lake说，2020年投资者的另一个重点将是酒店行业。他说:“自住宅集体销售高峰于2018年7月结束以来，私人发展地块的集体销售兴趣已转向适合重建为酒店或混合商业发展的地块。”
最近的一个案例是民苑（Min Yuan Apartments)和滑铁卢公寓（Waterloo Apartments）被出售给新加坡上市的飞龙集团(Fragrance Group)。该酒店发展商已获市建局批准将有关住宅地块转为酒店地块，而飞龙集团亦宣布会合并该等地块，以兴建一座14层高的酒店，涵盖500多个房间。
联明集团(Lian Beng Group)和金信资本（Apricot Capital）收购的Wilkie Edge也已获准将其改造为酒店，而今年3月收购实利基中心（Selegie Centre）的Peak Tower Corporation也在寻求将其改造为酒店的批准。
Song表示，人们对酒店资产的兴趣之所以飙升，是因为他们认为酒店客房供应不足，以及国际游客人数持续强劲增长。
今年最大的酒店交易是以$12亿收购文华酒店(图片: Samuel Isaac Chua/The Edge Singapore)
她补充道:“考虑到目前所有已知的供应，在2020年至2024年期间，新酒店客房完工量平均每年将在1400套左右，仍远低于过去10年每年约2800套的平均水平。”
Song说，在CBD激励计划下，一些老CBD商业建筑的业主可能会被鼓励去探索重新开发的机会。
作为2019年总体规划草案的一部分，该计划旨在吸引业主将其老化的商业资产重新开发为混合用途项目，为重新开发的建筑提供25%至30%的额外总建筑面积。
但今年2月，酒店服务收费增长了45.6%，而在2018年9月的DC费率修订中，这一增幅为11.8%。
飞龙集团获准将位于滑铁卢街62号的民苑改建为新酒店(图片:世邦魏理仕)
据Lake说，这些激励措施不足以鼓励在CBD进行一波再开发浪潮，较高的DC率亦会抹去大部分在奖励计划下可受惠的保费。
临街店铺的兴趣
根据仲量联行截至12月11日的数据显示，今年以来，价值$500万及以上的店屋交易减少了，今年迄今为止，共有52笔交易总价值$5.9亿，而2018年全年则有90笔交易总价值$11.8亿。
仲量联行的Tay表示:“交易量下降的主要原因是2019年店屋库存有限，卖家和买家之间的价格预期差距很大，因为业主现在要求更高的价格。”
她预计，随着家族理财室、高净值人士和精品基金对店屋的兴趣保持强劲，这种趋势将持续到2020年。
2020年可能会出现更大的卖家和买家之间的价格预期差距，因为业主现在要求更高的价格。（图片：Samuel Isaac Chua/The Edge Singapore)
大多数买家是外国人，他们不愿为住宅物业支付更高的ABSD。但也有一些本地买家为了保值而抢购这些资产。Lake说，对这些买家来说，目前约为2%-3%的店屋净收益率仍然具有足够的吸引力。
他补充说，随着CBD现有的店屋供应减少，大多数投资者都在城市边缘地区寻找更多的店屋，比如甘榜格南(Kampong Glam)和惹兰勿刹（ Jalan Besar），以便在市场上找到合适的店屋。
展望明年
展望未来,机构投资者对房地产投资的兴趣预计将持续到2020年,尤其是考虑到在预期的低利率环境下将降低贷款成本,Song说, 加上房地产投资能提供像样的收益率，并为机构投资者提供良好的 保护资本。
Song说，考虑到中央商务区的激励计划，投资者仍然会被老资产所吸引，这些老资产有可能被重新开发或增强，同时考虑到政府推动中央商务区的去中心化，他们也会去寻找城市边缘资产。
根据仲量联行2019年12月11日的数据，分层地契价值$500万及以上的办公楼交易从2018年的$3.976亿飙升至$7.393亿。Tay说，因此，2020年的投资需求也很可能会保持对顶层办公楼的热情，尤其是那些位于CBD的办公楼，因为需求和供应的动态支持了租金的持续增长和资本的增值。但她警告称，在经济不确定性加剧的情况下，买家和卖家之间不断扩大的价格预期差距，仍可能阻碍这类资产在2020年的交易。
高力国际说，到2020年，房地产投资信托基金可能会促成更多大额的投资交易。高力国际预计会有大量大型的房地产投资信托基金并购交易，或向房地产投资信托基金投资组合注入资产。
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