豪华公寓的价格超过了以往的峰值
By Cecilia Chow
/ EdgeProp Singapore |
新加坡（EDGEPROP）-- 兰馨园居 (Nassim Park Residences) 的一套顶层公寓最近被出售。这套五居室的顶层公寓标价为3,500万新元（每平方英尺5,088新元），其面积为6,879平方英尺，位于该项目的高级大楼，可以看到纳森路 (Nassim Road)、Orange Grove Road、香格里拉大酒店 (Shangri-La Hotel)、雅茂园 (Ardmore Park) 和乌节路 (Orchard Road) 的全景。该客厅拥有7.4米的超高天花板。
兰馨园居 (Nassim Park Residences)有四座5层楼高的大楼，共有100个单位。该豪华公寓由华业集团 (UOL Group)、庆隆公司 (Kheng Leong Co) 和欧力士资本 (Orix Capital) 共同开发，并在2011年竣工。该项目由 SCDA Architects 的 Chan Soo Khian、日本僧侣、景观建筑师 Shunmyo Masuno 以及法国知名室内设计师Christian Liaigre共同设计。
目前在市场上以 3,500 万新元（每平方英尺 5,088 新元）出售顶层公寓的全景。(图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
该豪华公寓主要包含四居室单位，其面积从3,175平方英尺起，底层单位面积则高达6,315平方英尺，并拥有私人游泳池、天井和花园。
该项目只有11套顶层公寓，这些都是五居室的复式楼，面积介于6,867平方英尺到8,073平方英尺。List Sotheby's International Realty的高级副总Nancy Tey 是顶层公寓的独家营销代理，她指出：“大多数顶层公寓都是业主自住的，只有少数业主把顶层公寓投入市场用于租赁。这些业主中有许多是外籍人士，由于他们不能购买土地房产，所以一个相当大的豪华顶层公寓是他们最好的选择。”
她补充，这也造成他们不愿意出售他们的单位，除非他们能找到类似大小或更大的替代单位。因此，她所推销的单位是目前可供出售的少数单位之一。
兰馨园居 (Nassim Park Residences) 主要有3,175平方英尺起的四房单位，底层单位最大为6,315平方英尺；而顶层单位为6,867至8,073平方英尺。(图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
最大的顶层公寓在2008年以 2,600 万新元（每平方英尺 3,221 新元）售出。而2010年7月则创下每平方英尺的高价，当时一个3,466平方英尺的四居室公寓以 1,428 万新元（每平方英尺 4,120 新元）的价格易手。
虽然有本地买家想投资这种战利品资产，但感兴趣的买家主要来自更多的国际人群，包括来自美国、中国、香港和印度的外籍买家。
Tey指出，那些想要在纳森 (Nassim) 地区拥有宽敞单位的豪华公寓的人，只能选择纳兰馨园居 (Nassim Park Residences)、坐落在那森山（Nassim Hill）拥有55个单位的 纳森华庭 (The Nassim) 和信德集团 (Shun Tak Holdings) 即将推出的 Les Maisons Nassim。然而，与今年刚满10年的纳兰馨园居 (Nassim Park Residences) 和2015年完工的纳森华庭 (The Nassim) 不同，Les Maisons Nassim只计划在2023年上半年竣工。
8月，Les Maisons Nassim的一个6,049平方英尺的四居室单位以3,500万新元（每平方英尺 5,786 新元）售出，而5月，一个位于第三层6,577平方英尺的四居室单位以 3,900 万新元（每平方英尺 5,930 新元）售出。(图源：Les Maisons Nassim官网）
黄金区的大型公寓供不应求
Les Maisons Nassim 仅有14个单位，分布在三座5层楼高的大楼。Les Maisons Nassim的四居室公寓从6,092平方英尺起，而五居室公寓则从8,633平方英尺起。只有两套顶层公寓拥有五间卧室、娱乐室、私人游泳池和专用电梯。这些顶层公寓的面积超过12,000平方英尺。根据房屋事项报告，Les Maisons Nassim 的一个6,049平方英尺的四居室单位在8月以 3,500 万新元（每平方英尺 5,786 新元）售出，而一个位于第三层的6,577平方英尺的四房单位在5月以 3,900 万新元（每平方英尺 5,930 新元）成交。据了解，这两位都是中国买家。
柏皓（Park Nova）位于汤林森路 (Tomlinson Road) 和乌节林荫道路 (Orchard Boulevard) 的拐角处。在5月推出其项目时，所有三个顶层公寓都已售出，价格介于1,717万新元（每平方英尺 5,320 新元）到 3,444 万新元（每平方英尺 5,838 新元）。该单位的面积介于3,229到5,899平方英尺。
第一太平戴维斯 (Savills) 新加坡住宅服务/私人办公室执行董事，Jacqueline Wong表示：“这种3000平方英尺以上的大型公寓，其需求远远超过了供应。这些买家希望有可用的空间。这就是为什么像雅茂园 (Ardmore Park)、The Marq on Paterson Hill和嘉峰豪庭 (Le Nouvel Ardmore) 能够经受住时间的考验。”
The Marq近期的交易是一个6,308平方英尺的四居室单位，在8月以 2,550 万新元（每平方英尺 4,043 新元）的价格成交。(图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
事实上，早在2011年，The Marq on Paterson Hill 就首次突破了每平方英尺6,000新元的阈值。根据房屋事项报告，2021年8月，22楼的一个3,089平方英尺的单位以1,920万新元（每平方英尺 6,215 新元）售出，随后20楼的另一个类似大小的单位以 2,054 万新元（每平方英尺 6,650 新元）售出。据说这些买家也是来自中国。第一太平戴维斯(Savills)的Wong指出：“由于单位的最小尺寸是从3,000平方英尺起，The Marq仍然拥有溢价的空间。”
The Marq近期的交易是是一个6,308平方英尺的四居室单位，于2011年竣工。该单位拥有家庭娱乐室、私人游泳池和挑高的天花板。其于8月的交易额是 2,550 万新元（每平方英尺 4,043 新元）。
创下新的价格记录
在拥有330个单位的雅茂园 (Ardmore Park)，其典型的单位是2,885平方英尺的四房公寓。最近该项目创造了一个新的记录：8月，一个在第25层的单位以1,080万新元（每平方英尺 3,744 新元）售出。紧随其后的是，10月初，于邻近街区，一个第23层的单位以1,075万新元（每平方英尺 3,726 新元）的价格售出。
雅茂园(Ardmore Park)最近创造了一个新记录：一个位于25楼2,885平方英尺的四居室单位在8月以 1,080 万新元（每平方英尺 3,744 新元）的价格售出。(图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
第一太平戴维斯 (Savills) Wong阐述：“如果有一天雅茂园 (Ardmore Park) 的价格超过每平方英尺4,000新元，我也不会感到惊讶，因为现在几乎没有单位可以出售。低层单位的要价现在是 1,080 万新元，中层单位是 1,200 万新元。” 雅茂园 (Ardmore Park) 由会德丰地产 (Wheelock Properties) 开发，于2001年竣工，至今已有20年历史。
拥有43个单位的豪华公寓 — 嘉峰豪庭 (Le Nouvel Ardmore) 也创下了每平方英尺的新高。根据房屋事项报告，在上个月，这座33层高的大厦内第9层的两个相邻单位被售出：一个5,360平方英尺的四居室以 2,630 万新元（每平方英尺 4,906 新元）售出，而相邻的3,843平方英尺的四居室则以 1,846 万新元（每平方英尺 4,804 新元）售出。每平方英尺 4,906 新元的价格是嘉峰豪庭 (Le Nouvel Ardmore) 创下的新高，该项目由新加坡上市公司 — 永泰控股 (Wing Tai Holdings) 开发，于2014年竣工。
同时，Four Seasons Park坐落在卡斯加登径 (Cuscaden Walk)，也位于四季酒店 (Four Seasons Hotel) 对面，其取得了每平方英尺高价的新记录。这是一个位于第10层，2,874平方英尺的四居室单位，以950万新元（每平方英尺 3,306 新元）售出。这笔是由SRI的高级地区副总监Andy Goh促成的交易。Goh 指出：“ 该项目只有202个单位，而且拥有各种类型的单位（其面积从2,260平方英尺到超过6,000平方英尺）。”
嘉峰豪庭(Le Nouvel Ardmore)（白色塔楼，中心）的一个5,360平方英尺的四居室在上个月以 2,630 万新元售出，或创下了每平方英尺 4,906 新元的新高。(图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
Goh补充道：“该场地接近30万平方英尺，拥有永久产权，而且就在乌节路的黄金地带。这是一个新的记录，也是Four Seasons Park的单位首次以每平方英尺3,000新元以上的价钱售出。” 据了解，该买家是一位新加坡永久居民（PR），他购入该房产并让自己定居于此。
根据 List Sotheby's International Realty 的研究总监 — Han Huan Mei的数据，尽管普遍存在旅行限制，但在2021年的前九个月，外籍买家购买了83套 1,000 万新元以上的豪华公寓。这比2020年全年成交的51套高出62.7%，不过比2019年成交的94套低了11.7%。2021年的前九个月，此类单位每平方英尺的平均价格为 3,760 新元，而2020年则为每平方英尺 3,312 新元，在2019年为每平方英尺 3,631 新元。
Han 阐述 ：“外籍买家的增加可能是由于那些在疫情爆发期间就可能已经居留于新加坡的人。新的外籍超高净值 (UHNW) 投资者也可能来自新成立的家族办公室。” 根据新加坡金融管理局（MAS）的数据，截至2020年底，新加坡共有400个单一家族办公室。根据银行的调查，去年的增长率至少是2019年的三倍。
Four Seasons Park 创下了每平方英尺价格的新记录。这是一个位于第10层2,874平方英尺的四居室单位，以 950 万新元（每平方英尺3,306新元）售出。(图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
前五名外籍买家
2021年上半年，新加坡豪宅的前五名外籍投资者（包括永久居民(PR)），按国籍划分，分别是中国人、印度尼西亚人、美国人、加拿大人和马来西亚人。
图源：市建局 (URA Realis)，List Sotheby's International Realty
List Sotheby 的 Han指出：“疫情让超高净值 (UHNW) 人群意识到了生命的脆弱性和家庭的重要性，所以他们采取了一种更平衡的方法来创造财富。对于可以选择居住地的超高净值人群来说，医疗系统的复原力和质量也是纳入考量的一部分。”
根据Huttons Prestige在10月11日的报告，仅在2021年第三季度，就有大约110套价值接近10亿新元的非土地豪宅成交。这些交易包括外籍买家出售风华南岸府 (South Beach Residences) 的最后7个单位，以及华利世家 (Wallich Residence) 的5个单位，这些单位是以批量购买的方式售出。最近获得临时入住许可（TOP）的玛庭豪苑 (Martin Modern) 也将其最后9个单位卖给了一家基金。因此，根据Huttons Prestige的报告，截至9月底，风华南岸府 (South Beach Residences) 和玛庭豪苑 (Martin Modern) 都已经售罄。
List Sotheby 的 Han指出，即使2021年的整体销售量低于2010年和2011年的峰值，但优质洋房 (GCB) 和豪华公寓的交易投资价值极有可能超过那两年，因为其价格在十年中上涨了大约20%。
事实上，第一太平戴维斯 (Savills) 的Wong表示：“人们准备为豪宅支付的资本价值已经超过了之前的峰值。”
图源：市建局 (URA Realis)，List Sotheby's International Realty（数据更新至2021年10月12日）
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