“铜屋” (CopperHouse)失去了自身的些许光泽

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/ EdgeProp Singapore
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May 24, 2019 10:00 AM SGT
圣淘沙升涛湾豪宅以$32百万元成交反映了市场情绪以及卖家在去年7月推出的楼市降温措施后调整价格的情况。
根据4月16日提出的留置权显示,圣淘沙升涛湾最显眼的房屋之一,被称为“铜屋”,上个月以$32百万元(每平方英尺$1,773元)的价格易手。该房产于2016年年中首次亮相时的要价为$48百万元,目前它的售价为$16百万元,比原要价要低33%。
“业主最初想以$48百万元的价格出售这套宅子,”苏富比国际房地产(List Sotheby’s International Realty,List SIR) 高级副总裁Steve Tay承认。 “但是继去年7月最新的房地产降温措施后,他意识到ABSD [额外买家的印花税]现要高得多,尤其是对外国买家而言。印花税已升至20%,使总印花税达到24%。因此,他决定降低他的要价。”
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这座铜屋的主人是新加坡富豪David Loh,他曾是一名股票经纪人和多产投资者,也是勝捷企業(Centurion Corp)的非执行董事。Loh还在克鲁尼山(Cluny Hill拥有一套优质洋房(Good Class Bungalow,GCB),克鲁尼山是一个位于黄金地段第10区 (District10)靠近新加坡植物園(Singapore Botanic Gardens)的著名房地产。据说他在克鲁尼山重新发展的GCB已在近期完工了。
餐厅和生活区以及可容纳2,000瓶葡萄酒的定制酒窖位于房子的第二层(来源:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)。

亿万富翁的搬迁

由于Loh打算和家人搬到克鲁尼山的GCB居住,他决定是时候放手圣淘沙升涛湾的房产了。“在过去的七年里,他和他的家人一直很喜欢圣淘沙升涛湾的房子,”Tay表示说。“他不想让房子空着,所以他觉得是时候卖掉它了。”
一年多前,代表卖家的Newsman Realty董事总经理KH Tan被任命为Copper House的独家代理。当时的询问价已经调整到$42百万元。 “他是一个积极的卖家,”Tay表示说。
苏富比国际房地产的Tay代表买家,一位来自台湾的亿万富翁Chen Hsu。Chen是位于中国东莞的徐福记国际的联合创始人,该公司生产各种糖果产品,包括饼干,巧克力和果冻。Chen于2011年以约$2.1百万元的价格将其公司60%的股份出售给雀巢 (Nestle),但他仍保留剩余的股份。
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现年60多岁的Chen被认为是台湾最富有的人之一,他正计划在新加坡退休,因为他是那里的永久居民。他还计划举家迁往新加坡。
Tay表示说: “他买这所房子是为了自己居住,并希望与家人在新加坡度过更多时间,因为他喜欢圣淘沙升涛湾提供的保安、环境和生活方式。“他说这是他梦想中的退休之家,他计划在这里放松,与亲人悠闲地散步。”
在决定购买之前,Chen曾多次参观这所房子。“这是一笔谨慎的场外交易,”参与双方谈判的Tay表示说。 “买家对这个价格很满意,业主也很高兴能把房子卖给一个会欣赏房子的人。”
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位于第一层的家庭娱乐室可以看到游泳池和大海(来源:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)

豪宅的缩影

Lighthouse Property的董事总经理Samuel Eyo表示,这座铜屋是一座豪宅的缩影: 它是圣淘沙升涛湾不到10处面积超过18,000平方英尺的洋房地块之一,和是由相邻两块地块合并的结果。三年前,Eyo是该房产最初的独家代理,当时的价格为$48百万元。
这座铜屋坐落于占地18,052平方英尺的Cove Drive上,拥有一个41.4米的临海景观。这座房子有一个地下室车库,可以停放10辆超级跑车。它也拥有一个10,000平方英尺的屋顶平台可供于娱乐,一个可存放2000瓶葡萄酒的定制酒窖,以及一台私人电梯。起居和用餐区位于二层,六间套房卧室、一个水疗中心、桑拿、私人健身房和位于一楼的轻击区。主卧套间和其他四间卧室,以及家庭娱乐室,都可直接通往一楼的游泳池和花园。
“像铜屋这样的独特房产总能引起人们的兴趣,”Tay 表示说。他看到很多买家最近回到圣淘沙升涛湾。不过,他指出,去年7月6日生效的最新房地产降温措施扩大了买家和卖家之间的价格差距。 “他补充道: “因此,卖家对于他们的要价需恰如其分”。 “买家也意识到,随着降温措施效应,圣淘沙升涛湾的价格已趋稳定,他们可以慢慢找到合适的房产。”
卧室享有美景并可直接通往游泳池(来源:Samuel Isaac Chua / EdgeProp Singapore)

迸发交易

尽管留置权尚未提出,Tay最近以近$15百万元的价格出售了另一栋洋房,这次是在升涛湾海洋通道(Ocean Drive)。这栋洋房占地约9,880平方英尺,被称为“艺术之家” ,拥有三间卧室。据说买家是位中国籍人士。Tay也正在谈判出售圣淘沙升涛湾另一处价值$30百万元范围内的豪华房产的事宜。
List SIR的研究主任Han Huan Mei指出,购买圣淘沙升涛湾洋房的兴趣逐步回升,部分原因可能是平均价格较2012年至2013年的峰值下跌了约30%。继2013年最后一轮房地产降温措施,致使ABSD,卖方印花税上涨和总偿债率 (total debt servicing ratio,TDSR) 贷款架框的引进后,2014年至2016年的交易量下跌至每年仅售出4套单位。然而,2017年售出的洋房数量跃升至15套,和2018年为11套。
Han指出,2018年1月1日,在新的降温措施于7月6日生效之前,销售和价格增长势头在2018年上半年持续稳步上升。 “由于卖家和买家都在观看价格走势。因此市场沉寂了几个月。”
当价格没有明显下滑,反而从2018年9月至10月逐步稳定时,Han表示,“买家开始重新进入市场寻找价格公允的交易”。
如今,大多数在圣淘沙升涛湾购买房产的潜在买家都在考虑“自住,以便他们的家人可以享受独特的海滨生活并同时将房产作为中长期投资资产”,Han表示说。“对于国际买家来说,圣淘沙升涛湾仍然是外国人在新加坡唯一可以购买并拥有房产的地方。”
Han估计,2018年的价格略高于2017年,预计未来12个月将保持稳定。
来源:URA REALIS, List SIR Research

重要交易

2018年,Cove Grove的一处洋房拍出了$33.3百万元的高价,创下了自2013年以来圣淘沙升涛湾洋房成交最高的绝对价格。List SIR的副总裁Rowena Chan也参与了此次交易。她表示说:“这座洋房之所以能卖到这么高的价格,是因为它有一些独特的特点,包括其占地18,555平方英尺,这在圣淘沙升涛湾是非常罕见的。”
Lighthouse Property的Eyo说,按照土地面积计算,其售价为每平方英尺$1,795元,略高于铜屋最近的售出的每平方英尺$1,773元。他表示说:“这反映了当前的市场情绪,以及买家所能承受的更高的印花税。”
另一笔重要的交易在2018年11月,同样位于Cove Drive的一栋洋房以$23.99百万元的价格售出。这相当于每平方尺$2,515元,是2018年里最高的每平方尺售价。在2019年1月,位于Cove Drive、占地8,730平方英尺的一套洋房拍出了$32百万元(每平方英尺$1,948元) 的价格。
“圣淘沙升涛湾的洋房价格目前倾向于买家,并且可能会吸引正要购买第一套住宅的富裕当地人和新永久居民的兴趣,因为他们不受ABSD上涨的影响,”Han表示说。
举例来说,购买铜屋的永久居民只需要缴纳5%的ABSD,因为这是他在新加坡购买的第一套房产。这使他的总印花税达到9%,根据他$32百万元的购买数额,这仅增加了$2.88百万元。
Lighthouse的Eyo表示:“只有超级富豪才买得起这样一套豪宅。”“只需花$2.88百万元,你就能在黄金地段购买到一套一居室或两居室的单位。”
位于Cove Drive的铜屋拥有10,000平方英尺的屋顶娱乐平台享有全景观的海景(来源:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)。
利用综合度假村,南部濒水地区(Greater Southern Waterfront)的扩张
List SIR的Han表示说,从长远来看,圣淘沙升涛湾的前景应该是乐观的。圣淘沙通路隧道(Sentosa Gateway Tunnel)于2017年4月通车,让圣淘沙升涛湾的居民可以更轻松地直接与大陆连接。政府最近宣布将扩大圣淘沙的旅游项目,并将其纳入2,000公顷的南部濒水地区(从丹戎巴葛(Tanjong Pagar)一直延伸到巴西班让(Pasir Panjang))的一部分,这可能会提高圣淘沙升涛湾的房地产价值。
List SIR的Tay同意。他表示说: “在接下来的5至10年里,应该会有很多人对圣淘沙升涛湾感兴趣。”“价格从2010年到2013年上涨的非常快。2013年的房地产降温措施使交易趋于平稳,导致房价走软。这就是为什么从2014年到2016年,我们每年只看到4笔交易。”
Tay补充说,紧随其后的是“一段价格发现期” ,房地产经纪人、卖家和买家都在试图弄清圣淘沙升涛湾一套洋房的 “真正价值” 。
除了URA(市區重建局)2019年南部濒水地区总规划 (2019 Master Plan for the Greater Southern Waterfront)外,Tay上个月还看到了两个新加坡综合度假村宣布的扩张计划感兴趣的回归。例如,滨海湾金沙(Marina Bay Sands)计划投资$45亿元以兴新一个娱乐区和第四座酒店塔楼。圣淘沙名胜世界(Resorts World Sentosa)也将投资$45亿元,用于扩建新加坡环球影城(Universal Studios Singapore) ,并增加两个景点,即小黄人 (Minion Park)和超级任天堂世界 (Super Nintendo World) 。
Tay表示说: “这两个价值$90亿元的综合度假村扩建计划和南部濒水地区总规划无疑重新激起了人们对圣淘沙升涛湾的兴趣。”“当这些计划在未来实现时,潜在的买家看到了长期资本升值的可能性。”