对外国买家具吸引力的房地产项目

By
/ EdgeProp Singapore
|
September 20, 2019 8:00 AM SGT
风华南岸府(South Beach Residences)的一套三居室的三层复式顶层公寓最近在市场上推出,并且很快就被一位中国买家抢购。这套公寓由著名设计师Peter Tay设计,是一套示范套房。这位买家花了$1,690万,买下了位于第42层面积3,897平方英尺的有三间卧室的顶层公寓,这套公寓配备了所有家具。
购买价格可换算成每平方英尺$4,337,这是风华南岸府突破每平方英尺$4,000门槛的首笔交易价格。据说从这套顶层公寓可以看到大海和滨海湾的全景。这笔交易是由一名来自Huttons Asia的经纪人撮合的。
风华南岸府最大顶层公寓的隔壁是一套面积6,728平方英尺的三层复式公寓,在去年9月以$2,600万(每平方英尺$3,865)的价格成交。买家也是中国籍人士。
这意味着在这个由190套单位组成的风华南岸府的六套顶层公寓中,已有两套单位被人预定了。这些豪华住宅位于新加坡JW万豪酒店(JW Marriott Singapore)的顶层,横跨第23层至第45层。该项目由城市发展有限公司(City Developments Ltd)和IOI集团 (IOI Group)共同开发,于2016年竣工。
从风华南岸府看到的美景,那里的一套顶层公寓最近以$1,690万(每平方英尺$4,337)的价格售出。

豪华公寓的吸引力

许多中国买家都被更大的公寓所吸引。PropNex Realty的奢侈品团队主管Dominic Lee指出:“他们只想要大房子。”例如,根据迄今提呈的备案显示,风华南岸府的三居室和四居室公寓在7月和8月的售价从$640万到$824万不等,单价为每平方英尺$3,393至每平方英尺$3,645。
与此同时,在著名的乌节林荫道(Orchard Boulevard)飞地,在3 Orchard By-the-Park仅有的两套顶层公寓中, 其中较大的一套公寓于本月早些时候以$3,200万(每平方英尺$4,630)的价格售出。买家也是中国籍人士。另一套顶层公寓是一套面积6,555平方英尺的有五间卧室的复式公寓,今年6月拍出$3,150万(每平方英尺$4,805)的价格,也是由一名中国籍人士购买。据称,这两笔交易都是由第一太平戴维斯(Savills Residential)撮合的。
新加坡第一太平戴维斯(Savills Singapore)的研究与咨询执行董事Alan Cheong表示:“ 迄今为止,任何国外购买量的增长都主要集中在超级奢侈品领域。”Cheong将超豪华项目定义为核心中心区域(CCR)的项目,价格在每平方英尺$3,000以上。CCR包括传统的黄金地段乌节路第9区、10区和11区,以及滨海湾、中央商务区和升涛湾。
Cheong指出,截至今年2019第三季度(根据7月至9月3日向市建局提呈的备案),CCR里的非有地房产买家中,有37.4%是外国人。
根据新加坡市建局的数据显示,在2019年第二季度,外国买家在CCR中的比例略低,为35%,而在2019年第一季度,这一比例更低,为29.5%。

中国富人占据主导地位

大部分增长来自中国买家,他们在2019年第一季度购买了51套住房;Cheong指出,到目前为止,2019年第二季度还有59套,2019年第三季度有46套。“我们相信,他们在CCR的比例甚至更大,因为在‘外国(未明确)’类别下的数字一直在上升——从2019年第一季度的12套,到2019年第二季度的36套,以及根据迄今为止在2019年第三季度里由市建局处获得的数据显示的41套。”
在CCR的项目中,2019年外国买家占比例最大的项目包括Marina Way(42套); 乌节林荫道的Boulevard 88(37套); 安德森路(Anderson Road) 的Nouvel 18,苏富比国际房地产公司(List Sotheby 's International Realty)研究部主任韩欢美指出,到目前为止提呈的13项备案中,有11项是由外国买家提呈的。根据Han的数据(见下表),中国籍人士在CCR外籍买家中占了最多的,其次是印度尼西亚人和马来西亚人。
然而,仲量联行的研究与咨询高级主管Ong Teck Hui表示,在CCR的外籍人士中,中国籍人士在过去6年里一直处于领先地位。2008年,中国买家在CCR的交易中占外国人交易的12%。10年后的2018年,这一比例已升至33%。
Ong补充说:“ 越来越多的中国籍人士购买黄金地段和价值更高的房产——超过$500万——所以他们中越来越多的人购买豪华公寓并不令人惊讶。”
中国高净值人士(HNWIs)的数量在过去10年增加了两倍。“今天会有更多的中国富人试图投资海外。” Ong继续说道,“人民币贬值的前景将是他们投资海外的另一个因素。”
世邦魏理仕(CBRE)东南亚的研究主管Desmond Sim表示,事实上,新加坡最大的吸引力在于“良好的治理和稳定的货币”。
Marina One Residences at Marina Way是2019年外国买家交易最多的核心中心区域项目之一。

更多的新房产推出

Ong说,传统上外国人更喜欢投资于黄金地段。“但对某些高端项目的需求更大。”他指出。其中一个例子是位于安尼山路(Leonie Hill Road) 的拥有124套单位的永久产权银峰公寓(New Futura),54%的销售额来自富裕的外国买家。另一个例子是在久负盛名的乌节大道(Orchard Boulevard)上拥有154套单位的永久产权 Boulevard 88。Boulevard 88是对原宝楼威大酒店(Boulevard Hotel)的重新开发。它在三月推出,51% 的买家都是外国人。
Ong补充说,外国买家在黄金地段所占比例的上升,部分原因可能是增多了的新楼盘数量。2019年,共有799套新单位投放在市场上,比2018年的653套单位增长了22.4%。
据仲量联行的Ong说,外国买家的购买量明显增加,不仅在CCR,而且在城市边缘或中部地区(RCR)的其余地区以及郊区或中部地区以外(OCR)。在整体市场上,外国买家的交易量有所回升,从2019年第一季度的174笔(占总交易量的4.7%)开始上升;2019年第二季度达到247笔 (5.4%); 而到目前为止,2019年第三季度的交易量为310笔 (7.3%) 。他补充称: “外国买家交易占比的季度增长似乎是面向整个市场的。”
Ong说,虽然外国人在OCR的交易量相对较少,但最近推出的拥有1468套单位的锦泰门第(Parc Clematis)吸引了外国买家,售出了364套中的68套单位,占总销量的18.7%。与黄金地段的项目相比,外国买家认为该楼盘平均每平方英尺$1,580的实惠价格更具吸引力。他补充称:“是否会有更多外国人在郊区买房的趋势,还有待观察。”
List Sotheby的 Han说,除锦泰门第外,OCR中登记有外国买家感兴趣的其他超级项目(超过1000套)还包括拥有2,203套单位的聚宝园(Treasure at Tampines)(16套)和位于后港拥有1,472套单位的Riverfront Residences (7套)。
与此同时,在RCR中,国外买家的比例从2019年第二季度增加到了2019年第三季度。位于地铁站附近且于2018年下半年推出的的大型项目,是外国买家购买数量最多的项目: 位于友诺士(Eunos)拥有1,399套单位的东景苑(Parc Esta)(25套);位于兀里(Woodleigh)拥有805套单位的英雅苑(Park Colonial)(21套);而位于史德林路(Stirling Road)拥有1,259套单位的尚景苑(Stirling Residences)(18套),以上是基于Han的分析。