集永成以均价每平方英尺1,450美元预售 Parc Komo

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/ EdgeProp Singapore
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May 20, 2019 10:13 AM SGT
这个位于上樟宜的混合用途开发项目是2019年最具性价比的永久产权置业之选
2017年10月,上市建筑和房地产开发企业集永成机构有限公司以 2.488 亿美元的价格整体购买了樟宜花园项目,与业主原始要价(1.96亿美元)相比溢价 27%。
Parc Komo大门处风景。大门将项目的零售区和住宅隔成两个独立空间(图片来源:CEL Development / 集永成)
但集永成在 5 月 17 日宣布,该地块开发的新项目Parc Komo将以均价每平方英尺1,450美元预售。集永成旗下房地产开发部门CEL Development的执行董事Michael Ng表示:“这个定价甚至比很多租赁产权项目还要低。如此价位的永久产权新项目将成为绝版之选。”
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集永成集团首席执行官Raymond Chia表示,除了定价和永久产权的优势之外,该社区的环境也是开发商引以为豪之处。他说:“我们喜欢这里悠闲质朴的自然环境和周围的青葱绿意。”
混合用途是 Parc Komo 的另一个特色。项目的住宅区共有 10 栋 5 层楼宇,提供 276 套公寓;零售区的 2 栋楼宇临樟宜北路而立,共有 28个零售单位。 Chia表示,为了更好地管理租户组合,开发商将对项目的零售单位采取只租不售的方式。他估计潜在租户可能包括超市、幼儿园、学前教育和餐饮设施,可以为 Parc Komo及附近的居民提供更便利的生活条件。
事实上,根据市区重建局(URA)的指南,该地块可开发出330个新单位,但为保持这里悠然自在的整体氛围,集永成将住宅单元定为 276 个。
集永成 2017 年 10 月以2.488亿美元整体购买原樟宜花园,将其重新开发为混合用途项目Parc Komo(图片来源:ET&Co)

“怀旧慢生活”

Lim Koon Park是Park + Associates的创始人兼负责人,也是Parc Komo的设计建筑师。他表示: “我们希望重新打造一种怀旧氛围,但不是复古,带领人们回到生活节奏更缓慢的时代。”樟宜村和洛阳是他设计的灵感之源,因为他认为这里“不像新加坡很多新项目扎堆的地区一样拥挤”。
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销售部的设计工作也由 Park + Associates 负责。此外,样板间的室内设计工作由 2nd Edition 操刀,项目的景观设计工作则由 Salad Dressing 负责。项目的三个指定营销机构分别为 ERA Realty Network、PropNex 和 SRI。
公寓单位的面积从 452 平方英尺的一卧室户型到1,905平方英尺的五卧室顶层公寓不等。一卧单位价格为 663,000 美元起,两卧 871,000 美元起,三卧 129.9 万美元起。
PropNex 的首席执行官 Ismail Gafoor说:“Parc Komo的诱人定价将吸引希望改善生活条件的组屋住户,它是可以传承几代人的高品质永久产权投资项目。”
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4.6 米挑高天花板的两卧 Loft 风格公寓(图片来源:Albert Chua / EdgeProp Singapore)

洛阳地铁站,樟宜复兴

该项目最令人期待的配套设施,莫过于即将通车的新加坡地铁跨岛线新洛阳站,距离Parc Komo步行只需 8 到 9 分钟。SRI的执行合伙人Ken Low说:“对于该地区的住户而言,跨岛线和洛阳站无疑提供了巨大的便利,对不开车和以乘坐公共交通为主的居民而言更是如此。”
虽然预计大部分买家都将是东区本地的居民,但 ERA首席执行官Jack Chua 表示:“也会有很多东区以外的买家,比如在东区工作、但家在其他地区的客户。”
URA 2019樟宜地区总体规划将为该地区创造更多更多就业机会。该总体规划围绕樟宜机场扩建项目展开,包括航空园区、物流集散、作为樟宜商业配套的新樟宜东城区、新加坡科技设计大学(SUTD)和新加坡会展中心,所有项目统称为“樟宜市”。
CEL Development的Ng表示:“上樟宜区所有公寓的租赁走势都很强劲,事实上这里已成为东区最受欢迎的地点之一。”
上个月启动运营的星耀樟宜机场引来八方关注,(图片来源:星耀樟宜集团)
他指出,Parc Komo是只有五层的低层建筑,完全不同于该地区以高层为主的其他公寓项目:“混合用途的规划,让项目今后可以为住户提供零售和餐饮的便利设施,无论是希望自住的购房者还是希望出租的投资者,都是一个理想的置业选择。”
PropNex的Ismail表示赞同: “星耀樟宜机场对樟宜地区的发展是一个有力的刺激。便利设施除了机场的一个大型购物中心和即将到来的洛阳地铁站之外,樟宜村和樟宜角海滨步道也带来了更多乡村生活方式元素和娱乐设施。”

近期项目动态

集永成继续积极参与政府土地销售(GLS)地块的投标工作。在 1月份甘榜爪哇路 125,328 平方英尺住宅开发地块的投标中,集永成出价 4.1838亿美元,按容积率(ppr)每平方英尺1,192美元),在七家投标企业中拔得头筹。
投标结束时,高力国际的研究负责人Tricia Song这样评价:“最高出价低于我们的预期,显示了开发商的谨慎态度。”
ZACD Group 执行董事Nicholas Mak表示,甘榜爪哇路GLS地块的最高出价按容积率美平方英尺1,192美元,与 2017 年 12 月第四大道GLS地块(每平方英尺1,540美元)和若锦街GLS地块(每平方英尺1,733美元)的价格相比有所下降。
集永成尚未决定何时启动甘榜爪哇路项目的开发工作,可能在今年年底或明年年初。但Chia说,该项目已收到潜在买家的“大量咨询”。 Chia 说:“根据我们对这个GLS地块支付的价格,买家可能认为我们对这个项目的定价将非常诱人。”
高林国际的 Song 认为,集永成在甘榜爪哇路地块的保本价格估计为每平方英尺1,700美元,这个新项目的售价预计在每平方英尺1,900至2,000美元之间。
Parc Komo三卧公寓样板间(图片来源:Albert Chua / EdgeProp Singapore)

林氏家族淡出,新海逸唐氏入驻

集永成去年10月初宣布,公司的七位股东(包括 Chia 的岳父、集永成创始人兼名誉主席林镇成)将出售股份,数量达到公司已发行股份的29.73%,买方是上市房地产集团新海逸的集团董事总经理 Celine Tang。林氏家族退出集永成的其他成员还包括:执行副主席林镇川(林镇成兄弟); Lim Sock Joo(Chia之妻,创始人女儿), Lim Tian Moh(林镇成另一位兄弟)和Dawn Lim Sock Kiang(创始人另一位女儿,Chia嫂子)。
Chia:我正在寻求多元化发展,以此作为我们房地产开发业务的补充(照片来源:Samuel Isaac Chua / EdgeProp Singapore)
与此同时,Chia仍担任集团首席执行官。他说: “虽然老一辈对他们创立的企业充满热情,但他们也意识到最终必须考虑接班人的问题。”
这也是集永成创始人出售股份的目的。今年80岁的林先生在 20 世纪 60 年代成立这家公司,从分包商做起,逐渐成长为一家总包企业,后在 1982年赢得了第一份组屋建筑合同。具有里程碑意义的 Pinnacle @ Duxton也是集永成的承包项目之一,这个高层楼宇项目共有 1,848个单位,由 7 座 50 层高塔楼组成,楼宇间由两座天桥相连,。
除了担任 Parc Komo项目的施工方,集永成还是Grandeur Park Residences项目(720个单位)的承包方,该项目预计在2020-2021间竣工。
虽然新海逸的唐女士现担任集永成董事长的职务,但其身份为非独立非执行董事。Chia强调:“为避免可能的利益冲突,管理层和非执行股东之间的界限非常明确。”
比如,唐女士对集永成参与甘榜爪哇路GLS地块投标一事并不知情。 Chia说,两家上市公司只有在打算组建合资企业竞标地块时才会互相协商:“如果集永成希望与 Heeton Holdings或 KSH Holdings 等其他长期合作伙伴建立合资企业,我们无需征求任何人的意见。”
去年年底公司又增加了一名新的独立非执行董事:上市房地产公司 OKH Global的首席执行官兼执行董事 Lock Wai Han。2016年,唐氏家族曾大举购买该公司的股份(44.3%),并随后担任了OKH Global的执行主席。
五卧样板间中的一间卧室,挑高 3.2 米(图片来源:Albert Chua / EdgeProp Singapore)

酒店和教育多元发展

除了房地产开发和建设业务,Chia同时还在积极寻求多元化发展以拓展集团收入渠道。2011年,集永成在收购了一个 GLS 地块后首次进军酒店业,在该地块开发了共有产权式零售和酒店项目Alexandra Central,委托百乐酒店集团管理项目中的百乐历山酒店。此外,集永成还是马尔代夫 Grand Park Kodhipparu Resort度假村的所有人。
集永成在 2017 和 2018 年收购的酒店包括西澳大利亚的Sebel Mandurah和南澳大利亚阿德莱德的Mercure 和 Ibis Styles Grosvenor酒店。Chia表示公司在阿德莱德还拥有一家五星级酒店。
2018年3月,集永成宣布公司正式进军教育领域。Chia 说:“我正在寻求多元化发展,以此作为我们房地产开发业务的补充”。
去年7月,集永成收购了White Lodge Education Group Services的 70%股权。该公司在新加坡拥和马来西亚分别拥有10所和2所学前教育机构。 4月初,集永成与莱普顿国际学校合作,在亚太地区城市设立该品牌的国际幼儿园。第一所Repton Schoolhouse幼儿园于2019年1月正式亮相新加坡。
虽然只处于起步阶段,但集永成的教育业务部门CES Education在2018财年实现了260万美元的收入,2019年第一季度的收入就已达到 175万美元。
Chia认为集永成可以将学校纳入其海外的混合用途或综合开发项目中,比如中国和越南,以此推动 CES Education 部门在亚太地区的业务扩展,特别是在新加坡、马来西亚、越南和澳大利亚市场。
Parc Komo的1,800平方英尺五卧单位样板间,包括起居区、干湿分区厨房和专用电梯间(图片来源:Albert Chua / EdgeProp Singapore)

对 PARC KOMO 的销售信心十足

新加坡政府去年7月推出了第九轮房地产降温措施,对市场带来了一定的抑制结果。但Chia对Parc Komo的销售前景“充满信心”。他的信心源自 Park Colonial 项目销售的火爆。这个 99 年的租赁产权项目位于兀里地铁站附近,共有 805 个单位,均价每平方英尺1,730美元。自 7 月 5 日房地产降温措施启动前开盘,目前出售率已达76%,仅过去四周中就销售了 30 个单位。
与此同时,2017年3月推出的 Grandeur Park Residences 项目销售也非常喜人。这个 99 年租赁所有权公寓位于勿洛南三道,只有 21 个单位,与丹那美拉地铁换乘站(东西和市中心线)相连。该项目均价每平方英尺1,394美元,目前销售率已达 97%,。
SRI 的 Low先生预计,Parc Komo的买家将以30至40岁年龄段群体为主,相比城市生活的便利性,他们更看重悠闲的生活方式。他补充道:“他们更喜欢Parc Komo的生活方式定位,为此不介意与中央商务区25至30分钟的车程距离。”
Low 还说:“每平方英尺1,450美元的价格,让它成为今年最具性价比的永久产权置业之选。目前大多数永久产权项目的定价都在每平方英尺1,600至1,700美元的范围内,Parc Komo每平方英尺只有1,450美元的价格带来了潜在的升值空间。”