2020年新加坡房地产市场:闰年会带来什么?

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/ EdgeProp Singapore
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January 1, 2020 9:10 AM SGT
新加坡(EDGEPROP)——今年有52个新项目,也是7年来新推出项目最多的一年。到2020年,有37个新项目和一半的公寓单位,销售势头会持续保持良好吗? 物业顾问评论道。
从One Pearl Bank欣赏丹戎巴葛(Tanjong Pagar)地区、新加坡中央医院医学院及未来南部濒水地区(Greater Southern Waterfront)的景色(图片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
2019年前11个月的新私人住宅销售总量为9,547套 (不包括执行共管公寓或ECs) 。 PropNex Realty的首席执行官Ismail Gafoor表示:“这个数字已经超过了2018年全年的8,795套。”他估计全年新屋销量约为1万套。
仲量联行的研究与咨询资深总监Ong Teck Hui表示:“2019年新房销售表现健康是因为房价仍保持着弹性,尽管在2018年7月实施了降温措施。”
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Ong补充道,市建局私人住宅价格指数在2019年第二季度上涨了1.5%,在2019年第三季度上涨了1.3%,这可能给了买家和卖家更多的信心,令主要市场的销售相对健康。
拥有1468套单位的锦泰门第(Parc Clematis)是2019年推出的四个超级开发项目之一,每个项目拥有1,000套或更多单位。(图片: EdgeProp Singapore)
PropNex的Ismail预计,明年将有37个新项目被推出。他预计,销售势头将“保持积极”,新屋销量将在9,000至1万套之间。
高力国际(Colliers International)的新加坡研究主管Tricia Song表示,2019年推出的52个新项目可转化为大约1.7万套住宅单位。
ERA Realty的研究和咨询业务主管Nicholas Mak表示:“今年新推出的楼盘数量是自2012年以来最高的,共有21,478套。”这也是该数字首次突破2万大关。2012年,新屋销售也创下22,197套的历史新高。”
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新加坡最大的公寓开发项目聚宝园(Treasure at Tampines)也卖出了最多的公寓单位——2203套单位中有856套已售出 (图片:Sim Lian Group)

超级开发项目推动了销售

今年意义重大,因为四个新项目都是“超级开发项目”,每个项目都超过1,000套单位,分别是聚宝园(2,203套单位)、悦湖苑(The Florence Residences)(1,410套单位)、锦泰门第(1,468套单位)和南峰雅苑(Avenue South Residence)(1,074个单位)。到2020年,此类超级项目将不再被推出。高力指出,最大的项目将是位于淡滨尼大道10号(Tampines Avenue 10)的EC,共有695套单位。
Song指出,聚宝园在今年达到了绝对入住单位数量——856套,占其2,203套单位房的39%,是新加坡迄今为止最大的私人公寓。从百分比来看,今年最高的是拥有262套单位的Sky Everton。根据市建局的数据,截至12月20日,其中约68%的公寓以每平方英尺$2,548的均价售出。
盛港嘉园(Sengkang Grand Residences)在推出的第一个周末就有216套公寓被抢购一空,占680套公寓总数的32%。(图片:凯德置地/城市发展)
综合混合用途开发项目也出现了强劲的购买需求,比如盛港嘉园,该楼盘在推出的第一个周末就有216套公寓被抢购一空,占680套公寓总数的32%,去年11月的均价为每平方英尺$1,700。高力的Song指出,在另一个混合用途开发项目One Holland Village Residences自11月底推出以来,296套公寓中约有37%已经售出,价格介于每平方英尺$2,600至$3,200之间。
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今年另一个引人注目的项目是位于石叻道(Silat Avenue)的南峰雅苑(Avenue South Residence),共有1,074套单位,就在甘榜巴鲁路(Kampong Bahru Road)附近。自9月推出以来,截至12月20日,437套单位的平均售价为每平方英尺$1,951,也就是有41%的入住率。
Sky Everton和南峰雅苑都受益于临近即将到来的南部濒水地区,未来的新开发和重建计划将于8月公布。
在9月上市的那个周末,南峰雅苑里挤满了人,1,074套单位中有437套(41%)已被售出(图片:华业集团(UOL Group))。
从政府的基础设施项目中受益的其他项目包括拥有1,052套单位的Affinity at Serangoon和拥有1,410套单位的悦湖苑。跨岛线12个地铁站的第一期工程于2019年1月公布。自公布这一消息以来,在截至目前的12个月里,Affinity at Serangoon已售出360套,这是继2018年房地产降温措施推出前夕推出的290套住宅单位之后的又一销量。与此同时,位于后港大道2号(Hougang Avenue 2)的悦湖苑自今年5月项目推出以来已售出553套公寓,占公寓总销量的39%。
至于拥有774套单位的One Pearl Bank (原珍珠苑私人公寓(Pearl Bank Apartments)),由于位于城市边缘地带及毗邻欧南园(Outram Park)地铁站和未来的新加坡中央医院医学院,因而吸引了投资者和购房者。根据12月20日提呈的备案,自7月推出以来,大约有251套(32%)单位已经售出,平均价格为每平方英尺$2,386。
“现在的开发商非常实际。”PropNex的Ismail说,“在房地产降温措施推出之前,他们中的大多数人都希望在第一个周末实现40%的销售; 现在,他们的目标则是在头12个月内清空公寓里40%的单位。”
自7月推出以来,已售出约251套(32%)单位,截至12月20日的均价为每平方英尺$2,386 (图片:凯德置地)

到2020年,高档房产将占新楼盘的40%

在2019年启动的52个项目中,约有20个(或38%)位于黄金地段第9、10和11区;另有8个项目(15%)位于黄金地段第15区、安珀路(Amber Road)及迈耶路(Meyer Road)东岸住宅一带。明年,37个项目中有15个(约41%)位于第9、第10和第11区,只有两个位于第15区(见图表)。
另一方面,明年有三个EC项目将会被推出,即在安谷弯(Anchorvale Crescent)拥有548套单位的Ola; 拥有385套单位的Parc Canberra; 还有即将在淡滨尼大道10号推出的EC。相比之下,只有一个EC是在2019年推出,即在榜鹅苏芒径(Sumang Walk)拥有820套单位的星水嘉园(Piermont Grand)。
高力的Song提到,在等待推出的新私人、非土地住宅单位的数量估计约为8,900套,略高于2019年的一半。
明年的37个项目中有15个(约41%)位于黄金地段第9、10和11区(图片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)。
PropNex的Ismail估计,今年的新房销售量约为1万套,明年预计为9,000至1万套,2020年的一些受益者将是“2017年底、2018年和2019年推出的较早的但仍有未售出单位的项目。”
房地产开发商关心的是在2019年第三季度末未售出库存总额达31,948 套, Ismail预计它们将在未来三到四年内被售出,假设期间没有新的供应进入市场,且每年吸收速率稳定在9,000至10,000套。

2020年购房者所关注的项目

PropNex的Ismail说:“现在大多数购房者都被大项目吸引,因为他们想要全套的公寓设施。”
重建于原金香园(Tulip Garden)的绿墩雅苑(Leedon Green)是2020年最受期待的项目之一(图片:高力国际)
明年最受期待推出的一项新项目是绿墩雅苑 (由合资公司MCL地产(MCL Land)、仁与恒置地(Yanlord Land)整体购买的原金香园),因为它有永久产权,有一个黄金第10区的地理位置,坐落在一个相当大的面积316,711平方英尺的地块上。
购房者关注的另一个即将推出的项目是有着999年租赁期的KI Residences,这是由海峡实业(Hoi Hup Realty)和双威发展(Sunway Developments)共同重新开发的翠湖园(Brookvale Park),预计有660套住宅。
透过政府土地销售(GLS)购入的地块,那些在购房者心目中的项目包括有位于黄金第11区Kampong Java ,拥有378套单位的Kopar at Newton,由集永成集团(Chip Eng Seng)旗下的房地产发展公司CEL Development开发;由永泰控股(Wing Tai Holdings)在密陀路(Middle Road)兴建的375套单位的The M ; 位于陈桂兰街(Tan Quee Lan Street)的GLS地块,由新加坡国浩置地(Guocoland)开发,预计将有560套住宅单位,并与马路对面的国浩时代城(Guoco Midtown)综合发展项目相连。
邮政区2020年可能推出的可用单位总数和项目数量*
来源:高力国际

由外国买家推动的奢侈品市场

今年一个有趣的趋势是,尽管买家额外的印花税(ABSD)提高到了20%,但核心中部地区(CCR)的外国买家数量仍在增加。2019年,国际买家占总购房量的6%至7%,与2015年至2017年的水平相当。高力国际的Song表示,他们在CCR中的代表比例在2019年第二季度和第三季度跃升至17%至19%,而在2015年至2017年期间,这一比例为13%至14%。
在豪华空间方面,Boulevard 88 (原宝丽华酒店(Boulevard Hotel))以87套公寓(56.5%)的销售成绩名列前茅,总共售出154套公寓。根据12月20日的备案,平均每平方英尺价格也是最高的,为每平方英尺$3,797。
新加坡第一太平戴维斯(Savills Singapore)的研究与咨询高级主管Alan Cheong说,许多公寓都是由中国买家购买的。其他受益的豪华公寓包括乌节三翠林(3 Orchard By-The-Park),中国买家以各$3,150万(每平方英尺$4,805)和$3,200万(每平方英尺$4,638)的历史高价购买了这两套顶层公寓,而普通公寓的均价为每平方英尺$3,622。
在The Marq on Paterson Hill中,一套面积6,300平方英尺的公寓以$2,950万或每平方英尺$4,677的价格成交,创下了自2012年以来的最高价格。(图片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
The Marq on Paterson Hill 的第10层一套面积6.300平方英尺的公寓以$2,950万(每平方英尺$4,677)的价格售出,这是自2012年以来在拥有66套单位的永久产权项目中绝对和每平方英尺价值的最高纪录。豪华市场的其他受益者包括156套单位的Nouvel 18,其中90%卖给了外国买家,主要是中国人。根据记载的18项备案,Nouvel 18的平均价格为每平方英尺$3,459。
第一太平戴维斯的Cheong表示:“许多中国买家希望在新开发项目中拥有大房子。”“他们想要以前没有人住过的房子。”除了中国内地的富人外,Cheong还看到大量以前在香港的外国高净值人士的家族理财室涌入。“他们中的一些人对香港的抗议活动感到不安,决定将家族理财室搬到新加坡。不仅是中国大陆,还有其他外国人,包括在香港的美国人,”他补充道。
高力的Song预计,2019年全年价格将上涨约2.5%,并预计2020年将上涨3%,“与GDP增速一致”。
Affinity at Serangoon,在宣布建设跨港岛线的车站后,今年售出了360套单位 (图片: 豪利控股(Oxley Holdings))
高纬物业的新加坡及东南亚研究主管Christine Li表示,尽管自2018年7月以来,新加坡私人住宅市场的入市门槛因高ABSD有所提高及2019年国内生产总值(GDP)增速有所放缓,但新加坡私人住宅市场“表现出了极大的弹性和强劲的市场流动性”。
PropNex的Ismail对此表示赞同,他补充称:“新加坡最大的优势是,它继续被视为国际投资者(主要是来自中国、印度、印尼和马来西亚的投资者)的首选房地产投资目的地。”
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