冠状病毒爆发对大中华地区房地产市场的影响

By CBRE GREATER CHINA RESEARCH TEAM / CBRE | February 7, 2020 8:00 AM SGT
此次疫情很可能会阻碍香港的任何经济复苏,香港在2019年第三季度因广泛的社会政治动荡而进入技术性衰退。 (图片来源:彭博社)
新型冠状病毒的爆发始于2019年12月,并在2020年头几周愈演愈烈——给大中华地区带来了新的下行风险,在较小程度上也给全球经济带来了新的下行风险。
截至2月3号,中国已确诊2万多例新型冠状病毒病例,其中60%以上发生在湖北省。 在全球范围内,世界卫生组织(WHO)在当天报告了横跨23个国家的153例确诊病例。
1月23日,中国政府关闭了武汉及周边城市的交通网,并建议人们不要离开武汉——这一措施在2003年SARS爆发时都没有实施过。 随后,跨市交通也受到限制。
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与2003年SARS疫情比较

尽管该病毒已经在中国各地蔓延,但病例数仍高度集中在武汉市和湖北省,这两个地区在2019年分别约占中国GDP的1.6%和4.6%。 相比之下,包括北京、香港和广东在内的几个主要城市和省份——中国的主要增长引擎——在2003年经历了SARS的爆发。
武汉虽然在全国GDP中所占的比重相对较小,但由于其处于中心地理位置,因此具有重要的战略意义。 这座城市是一个重要的交通枢纽,并以其教育机构和技术部门而闻名。 这些属性,再加上其庞大的人才库和进出国内其他地区的便利性,帮助武汉2019年的GDP增长了7.8%,远高于6.1%的全国平均水平。
中国非典专家钟南山于1月28日表示,他预计,如果控制措施有效,疫情将在二月上旬至中旬达到高峰。不过,其他有关部门预计的时间更长,香港大学医学院院长梁卓伟预计,感染人数要到年中才会开始下降。

经济影响

中国
监控和大数据等技术的进步,以及更发达的物流基础设施,意味着政府有能力迅速采取行动,来限制病毒的传播。 如果病毒在未来两三个月内得到控制,中国全年经济增长的下行风险应该是有限的。
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2月3日,中国人民银行通过逆回购向金融市场注入了1.2万亿元人民币(合$2366亿),以确保流动性。中国证监会也发布了禁止A股市场卖空的通知。
预计当局将采取更多财政和货币措施,其中包括:
•对受影响的行业实行减税/免税(类似于2003年SARS爆发后实行的减税/免税);
•进一步降低存款准备金率(RRR)和利率;
•对武汉、湖北的具体政策支持。
香港
香港在2019年第三季度因广泛的社会政治动荡而进入技术性衰退,此次疫情很可能会阻碍香港的任何经济复苏。 中小型零售商和面向游客的商店——它们已经承受着严重的压力——将面临倒闭的可能。就业将面临下行压力,香港统计部门的数据显示,2003年SARS爆发后的失业率达到7.9%,同时也受到前几年亚洲金融危机以及9·11事件和网络泡沫破裂的残余影响,截至2019年第四季度,失业率为3.3%。
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香港政府已经在1月14号宣布了100亿港元($17.8亿)的救助措施,主要针对低收入家庭来解决住房需求。 如有必要,会进一步扩大这一举措的规模。
全球
中国经济的规模使得短期放缓拖累全球经济增长成为必然,亚洲国家和主要贸易伙伴可能受到的影响最大。 然而,要评估对全球贸易、外国直接投资和供应链的影响还为时尚早。 在2020年上半年,利率可能保持在低位或进一步下调。 美国联邦储备委员会(简称:美联储)在1月20号召开最后一次会议后维持政策利率不变,预计今年不会加息。
零售
零售业将受到最严重的冲击,因为商场已按惯例在农历新年期间缩短营业时间。 在疫情爆发后,一些零售商完全关闭了门店。星巴克从1月29号起暂时关闭了全国2000家门店,超过了中国门店总数的一半,宜家也于1月30日宣布关闭所有中国门店,苹果也于2月1号宣布关闭所有中国门店。
因此,对实体商场和商店的客流量和销售额的负面影响在短期内是不可避免的。 娱乐、餐饮和时装零售商将受到最大的影响,因为家庭减少了家庭外的活动,并削减了可自由支配的支出。 拥有全方位渠道能力的零售商将更有弹性,甚至可能跑赢业绩。
在2003年第二季度,北京、广州和上海的零售额均在SARS爆发后下跌。 上海受到的影响较广州和北京轻,而且时间短。 后者受到的打击尤其严重,北京王府井集团2003年第一季度在北京的百货收入同比下降了21%,零售净吸纳量同期下滑至接近零,随后在2003年第二季度逐步回升。
在冠状病毒爆发后,几家主要零售业主宣布临时下调租金,世邦魏理仕认为,这可能有助于减轻零售商未来几个月的压力。
世邦魏理仕预计,武汉现有商场的租户入住情况将保持弹性,但新商场可能被迫提供更灵活的租赁条款,或推迟开业日期,而对其他城市的影响将有限。
写字楼
全国写字楼市场将受到负面影响,因为疫情暴发已经减少了商业活动。 预计2020年第一季度的租赁活动将放缓,许多租户——尤其是餐饮、零售和运输业的商家将受到严重冲击,很可能会推迟涉及大规模资本支出的决策。
个别城市的受影响程度将根据被感染的严重程度而有所不同。 在2003年第二季度和第三季度,SARS对北京写字楼市场的影响比对上海的影响更为持久和深刻,上海的感染人数相对较少。(见图3和图4)。
如果病毒能够在湖北省内得到很大程度的控制,那么它对全国写字楼租赁市场的影响——武汉除外——将是短暂的。 在金融业加速向外资开放的前提下,租赁活动最早可能在2020年第二季度末恢复。
从更长远的角度来看,这场疫情可能会鼓励更多的租客和业主更加重视弹性工作、物业管理、工作经验和员工健康。
世邦魏理仕预计,疫情爆发对工业和物流市场的影响有限,因为电子商务仍是主导的需求驱动因素。在制造业方面,由于是农历新年假期,大多数工厂已经关闭到2月中旬(甚至更长时间)。
然而,考虑到武汉作为国家战略交通要道和制造业中心的地位,供应链可能会中断——如果不阻止病毒向其他主要城市中心传播,情况可能会恶化。
由于商业活动减少,非必要的会议和旅行被取消,预计中国的房地产投资在短期内将大幅放缓。不过,预期中的解困措施,如支持性货币政策和降息将对价格提供一定支撑。
杠杆率高的开发商和业主可能会承受巨大的压力,尤其是当他们在商业活动减少的时期现金流有限时。 不过,房地产债权仍将是一个颇具吸引力的投资选择。
投资者将增强对门户城市和提供稳定收入流的资产的关注,感兴趣的领域将包括物流,医药产品的冷链设施可能将成为一个较长期的重点。 我们建议投资者对零售采取观望态度,同时密切留意个人资产的表现。