分析：屋龄是否重要？老化对永久产权和租赁公寓的影响
槟兰谷(Pandan Valley)（图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
新加坡（EDGEPROP） - 老化对不同类型的公寓有什么影响？永久产权公寓是否具有更好的价值？地点是否重要？
使用我们的市场趋势工具进行的全面分析表明，随着房龄的增长，永久产权和租赁产权公寓的整体平均价格差距越来越大。下表1显示了2021年不同房龄的永久产权和租赁产权公寓的平均价格。我们还将旧公寓的平均价格与类似的新公寓进行了比较，并整理出了其中的差异。
注：集体销售的数据不包括旧公寓的数据，以防止歪曲平均价格。下表中的平均价格是针对各种规模的公寓单位，包括旧的公寓单位。这些单位的规模通常较大，因此每平方英尺的价格可能较低。
在头20年，新公寓和旧公寓的平均价格差异基本相同，但此后租赁公寓的差异更加明显。这是因为租赁式开发项目的使用权有一个期限，因此被认为随着时间的推移，其价值会降低。
然而，永久产权并不总是意味着房产永远属于业主和他们的后代。一旦成功地集体出售该房产，业主将以自己的房产换取一笔意外之财。
此外，根据《土地征用法令》，无论其使用权如何，新加坡政府都有权为公共目的征用任何土地。政府已经援引该法案收购了几块土地，用于修建道路、地铁站和其他公共用途。
集体出售的潜力给老式公寓带来了希望
当公寓的房龄达到 31至 40年时，价格会有所上升。这可能是由于陈旧的公寓具有更强的集体出售的潜力。这类房产的业主更愿意考虑集体出售的机会，以避免支付必要的维修和更换公共区域的费用，因为如果没有足够的沉淀基金，这可能意味着大量的自费费用。此外，通过集体出售，业主可以实现更高的收益。（查看潜在的集体出售公寓计算器）
从表1中可以看出，2021年，房龄在 21至 30年的永久产权房产的平均价格为每平方英尺 1,380新元，但房龄在 31至 40年的类似房产的平均价格则高出每平方英尺 97新元或6.6%。租赁物业的平均价格显示出类似的趋势，但增幅较小，为每平方英尺 58新元或5.5%；这清楚地表明，旧的永久产权物业具有更强的集体出售潜力。
黄金地段是否胜过屋龄？
位置对房产来说至关重要，但似乎黄金地段也敌不过租约的衰减。参照下面的表2，全岛永久产权房产的平均价格差异表明，在头20年内逐渐减少，然后急剧下降。然而，当房产的房龄在 21至 30年之间时，优质永久产权房产的价格就会急剧下降，然后趋于平稳。
全岛房龄在 41至 50年的永久产权物业的平均价格比同类新物业低 42.4%。例如，44年的槟兰谷(Pandan Valley)成交价平均为每平方英尺 1,220新元，而福瑞轩(Forett at Bukit Timah)售价为每平方英尺 2,027新元。在比较黄金地段的房产时，差异较小，为 41.9%，这清楚地表明了黄金地段的旧房产仍然享有的需求和价值。
福瑞轩(Forett at Bukit Timah)（图源：青建地产(Qingjian Realty)）
租赁物业的情况则略有不同。尽管在前10年，优质房产的价格差异较大，但在达到11年的时候，两种房产的变化率是一样的。详情请参考下面的表3。
然而，请留意：由于供应有限，老式公寓的样本越陈旧越少量。
尽管比率不同，这两种类型的房产在达到31年的时候，平均价格大致相同。这种黄金地段和全岛租赁房产的平均价格分别为每平方英尺 1,049新元和每平方英尺 1,051新元；证明租赁衰减对黄金地段租赁房产的影响与其他地段的房产一样大。
东部对垒西部
2021年，新的永久产权公寓在东部地区的平均售价为每平方英尺 2,157新元，而相比之下相同的产业在西部地区的售价较为便宜，即每平方英尺 2,030新元。沿着惹兰友诺士(Jalan Eunos)的Urban Treasures和沿着惹兰仑马惹(Jalan Remaja)的Mont Botanik Residence，其房产的平均价格分别为每平方英尺 1,917新元和每平方英尺 1,746新元。东部房产的平均价格较高，包括巴耶利峇(Paya Lebar)、加东(Katong)、马林百列(Marine Parade)和东海岸(East Coast)，可能是由于那儿有更多成熟和受欢迎的住宅区。
与西部地区相比，东部地区的永久产权公寓似乎更受租约衰减的影响。东部地区房龄在10年或以下的房产的平均价格比同一地区的新房产大幅下降33.5%，但西部地区的下降幅度仅为19.4%。请参考下面的表4。
看来，西部地区的永久产权公寓提供了更好的价值，因为它们不仅价格便宜，而且能更好地经受租约衰减的影响。
2021年，西部的新租赁物业的平均价格较高，为每平方英尺 1,778新元，而东部的租赁物业的平均价格为每平方英尺 1,733新元。金文泰1道(Clementi Avenue 1) 沿线的悦文荟(Clavon)和淡滨尼巷(Tampines Lane)沿线的聚宝园(Treasure at Tampines) 平均价格分别为每平方英尺 1,634新元和每平方英尺 1,414新元。
悦文荟(Clavon)（图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
不幸的是，当我们研究这两个地区的老房产的价格时，情况就比较模糊了。参照下面的表5，东部地区房龄在10年或以下的房产比西部地区的房产更受租约衰减的影响。然而，当房龄为11至20年时，租赁衰减对这两个地区的房产影响相同。此后，租赁衰减对西部地区公寓的影响更大。
因此，建议买家只有在打算持有物业至少10年的情况下才在东部购买租赁产权的公寓。而投资时间较短的买家应考虑在西部购买相同类型的公寓。
主要收获：
- 房龄会影响到价格，不管是什么期限，特别超过20年后的房产。
- 然而，31至40年房龄的公寓被认为具有更强的集体出售潜力，使其价格得到提升。
- 永久地契比租赁地契更能经受住房产租赁衰减的考验，因为它们被认为拥有更长的使用期。
- 第9区、第10区和第11区的房产仍然受到租赁衰减的影响。虽然黄金地段不能消除该影响，但它有助于缓解价格下跌，特别是永久产权的房产。
- 西部地区的永久产权公寓比东部地区的同类产品更便宜，也更能经受住租约衰减的影响。然而，东部可能更适合寻找租赁物业并计划持有物业超过10年的买家。
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