受到Covid-19疫情危机打击的小企业得到了一些财政援助

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April 3, 2020 8:00 AM SGT
Gem Fresh Yong Tau Foo的老板George Tan回忆道,3月中旬的某个时候,他坐在Bugis Cube餐饮店的一张桌子旁,心想幸运的是,那里的生意“相当稳定”。 相比之下,他在乌节路Wisma Atria的Food Republic 美食广场新开的分店于去年12月刚刚开业,自从2月份Covid-19疫情爆发首次实行旅行限制以来,生意下降了50%。
 左起: Gem Fresh Yong Tau Foo的老板George Tan与Bugis Cube的MCST副董事Victor Ng以及Bugis Cube的MCST董事Henry Mok在Bugis Cube餐饮店(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
左起: Gem Fresh Yong Tau Foo的老板George Tan与Bugis Cube的MCST副董事Victor Ng以及Bugis Cube的MCST董事Henry Mok在Bugis Cube餐饮店(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
位于Bugis Cube二层的这家店自2015年开业以来,一直是这家名为Strata的零售商场的吸引人之处。它是从幸运广场著名的My Favourite Cafe Yong Tau Foo店衍生出来的,通常一天会有300到400名顾客,其中许多人是在该地区工作的。“我们主要依靠办公室的客户群,我们不依赖游客。“Tan说。 因此,2月份和3月份前两周的业务仅下降了5%。
然而,在过去10天里,Tan发现他在Bugis Cube的日收入下降了30%左右。他最近推出了送餐服务,以弥补在餐饮销售方面的损失。
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Tan在澳大利亚、马来西亚和新加坡从事餐饮、零售和贸易业务近30年,他说:“我从未经历过这样的事情。我不知道接下来会发生什么,也不知道这次(Covid-19大流行)会持续多久。这种情况变得非常可怕,这就是我夜不能寐的原因。”
Bugis Cube位于北桥路,拥有197套单位,租赁期为999年,是名为strata的零售商场。对Tan及其他餐饮、服务和娱乐企业来说,采取更严格的安全距离措施,关闭包括酒吧和电影院在内的所有娱乐场所至少一个月,直到4月30号,这些措施会导致客流量的大幅下降。 由于在公共场所采取了更严格的安全距离措施,以及越来越多的公司对员工实行在家办公(WFH)政策,经常光顾的顾客也不再光顾了。
Tan:我从来没有经历过这样的事情。 我不知道接下来会发生什么,也不知道这种情况会持续多久。这种情况变得非常可怕,这就是让我彻夜难眠的原因(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
Tan:我从来没有经历过这样的事情。 我不知道接下来会发生什么,也不知道这种情况会持续多久。这种情况变得非常可怕,这就是让我彻夜难眠的原因(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)

租金减免

“作为商人,我能理解业主的处境,因为他们有房贷要付。”Tan说,“同样的道理,我们需要共同应对困境。 我还得付工资和房租,每个月都是从我的口袋里掏出来的。 这已经很不容易了。”
员工工资和房租是任何企业最大的两项管理费用,餐饮业也不例外。根据三月二十六日补充预算案公布的餐饮企业就业援助计划,政府将提供总额为50%的工资补偿。
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“与此同时,我们正在与业主协商,看看他们能提供多少帮助。”Tan说,“业主们和我们一起合作,但他们的手也被束缚住了。 那么我们能做些什么呢?”
Tan从业主那里得到了三个月13%的租金折扣。 “这真的没有多大帮助。” 他说,“他们告诉我,现在的租金收入无法偿还他们的贷款,他们也不能提供更多的折扣。”
自三月二十七日起实施更严格的安全距离措施后,Bugis Cube第四层空荡荡的走廊(图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore)
自三月二十七日起实施更严格的安全距离措施后,Bugis Cube第四层空荡荡的走廊(图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore)
4月1日,政府推出了Covid-19(临时措施)法案,这些措施旨在为未来六个月受到Covid-19伤害的企业提供救助。 例如,受Covid-19影响的非住宅物业租户不能终止租约,这包括2020年2月1日或之后到期的租金,以及2020年3月25号之前签订的协议。
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然而,根据该法案,这并没有取消相关义务,而只是在规定的期限内“暂停”这些义务。 因此,租金将继续累积并继续应付。
“这有助于缓解现金流问题,但租户的债务仍需在以后支付。”Gem Fresh的Tan表示,“嗯,我猜政府不可能为所有人纾困,尤其是那些在楼市投机的投资者。”

延期偿还贷款本金

3月31日,新加坡金融管理局(MAS)联同新加坡银行公会、人寿保险协会、常规保险协会以及新加坡金融机构协会宣布了一些措施,为个人和中小型企业提供一些财政减免。
MAS及金融机构宣布了一些措施,为个人和中小型企业提供一些财政减免(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
MAS及金融机构宣布了一些措施,为个人和中小型企业提供一些财政减免(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
这些措施包括准许住宅物业贷款的本金或本金及利息延期至十二月三十一日。 MAS表示,利息将只针对延期的本金金额,而不会对延期支付的利息收取利息。(参阅文章:“金融行业乘救援车,Covid-19危机加深”以及“本地银行全力协助新加坡人民”)
至于中小型企业,有抵押中小型企业贷款的本金可由4月6日延至2020年12月31日支付。 但是,利息仍然是应付的,包括递延本金的额外应计利息。
Bugis Cube的管理公司阶层业权(MCST)董事会副主席兼秘书Victor Ng正在游说暂停偿还中小企业贷款的本金和利息。
政府一向注重弱势群体,这是正确的。“但这一次,要求平等并不是那么简单,因为所有行业都受到了冲击。”Ng说,“如果他们不为业主削减成本,那么业主就无法帮助他们的租户,而租户则不得不裁员。 这是一种连锁反应。”
Ng(左)在游说暂停偿还中小企业贷款的本金及利息。 Mok认为,对资金紧张的企业主来说,暂停偿还本金只会推迟偿还贷款(图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore)
Ng(左)在游说暂停偿还中小企业贷款的本金及利息。 Mok认为,对资金紧张的企业主来说,暂停偿还本金只会推迟偿还贷款(图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore)

中小企业租户和中小企业业主

Ng指出,虽然九个月的延期偿还本金令中小型企业减少了每月的贷款额,是一项受到欢迎的纾缓措施,但缺点是仍须支付利息。他补充说,随着本金利息的推迟,而不是免除,利率可能会进一步上升。 “任何延期支付利息的做法是令人失望的,因为利息占了每月贷款分期付款的很大一部分。” 他哀叹道,“应提供暂停支付利息的条件,例如将这笔款项用于重建、再投资或重新开发业务或工作流程。”
Bugis Cube的MCST董事Henry Mok对此表示赞同。 “对资金紧张的企业主来说,延期偿还本金只会推迟贷款的偿还。”他说,“它并没有提供任何货币减免来帮助企业维持下去。”
Covid-19临时措施减免法案消除了租户被驱逐或没收押金的压力。 但从业主的角度来看,租户可能会滥用他们的权利。Mok说:“在没有任何合同义务的情况下,租户很容易一走了之。”
如果评估者准许租户延期租住六个月,而商业业主亦申请暂停按揭六个月,那么后者仍须支付该六个月期间的贷款复利。例如,如果Bugis Cube的一个strata门店每月的贷款偿还额为$4033.51,本金将延期偿还,但在六个月的延期偿还期内,每月仍需支付$1666的利息,这仍可计算为每年2.96%的利息成本。 Mok补充说,还有一个风险是,租户可能会在六个月的减免期结束后终止租赁合同。
 六层楼高的Bugis Cube的外观。这是一个拥有197套单位和999年租赁权的名为Strata的零售商场,位于Bugis Junction对面的北桥路上(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
六层楼高的Bugis Cube的外观。这是一个拥有197套单位和999年租赁权的名为Strata的零售商场,位于Bugis Junction对面的北桥路上(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
“如何将这些好处转化为实际业务仍是一个灰色地带,银行正在制定实际的机制。” Redbrick Mortgage Advisory的副董事Clive Chng表示,“缺乏百分之百的清晰度。尘埃落定后,这些利息不是免收,而是延期六、九个月,会否造成不良影响? 还款是否会在类似或更长的期间内摊销?利率是多少?我们仍在向银行寻求澄清。”

酒馆和娱乐场所的命运

Ng说,没有提到对被迫关闭的酒吧和娱乐场所的补偿。 Bugis Cube的第五层是“娱乐区”,四年前Ng拥有的四套单位租给了De Luxy酒吧。
自从3月27日午夜关闭并采取更严格的安全距离措施后,五楼走廊变得异常安静,不像以往午夜过后才恢复生机。
De Luxy 酒吧的老板Francis Yeo表示:“人们喜欢来俱乐部是因为这里的氛围。” 生意在农历新年前开始走下坡路,当时中国在武汉和湖北省其他城市实施了封锁措施,并最终扩展到全国,以遏制Covid-19的传播。新加坡从2月1号开始对中国护照持有者实行旅行限制,这也意味着Yeo的中国女服务员在农历新年假期后无法返回新加坡。
 在更严格的安全距离措施下,包括俱乐部、酒吧和卡拉OK休息室在内的娱乐场所必须关闭至四月三十日(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
在更严格的安全距离措施下,包括俱乐部、酒吧和卡拉OK休息室在内的娱乐场所必须关闭至四月三十日(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
Yeo估计,从月环比来看,他的生意从1月到2月下降了50%,从2月到3月下降了“很多”。 而现在,在整个四月份他不得不关闭。 Yeo担心的是,如果关闭时间延长到4月以后,“我就活不下去了”。
Ng已向De Luxy 酒吧提供了三月份10%的租金折扣,并提供四月份100%的租金折扣。 但Yeo意识到这是从他的房东自己口袋里掏出来的。“我知道他不能再继续免房租了。”Yeo说,“这很困难。”
Yeo在裕廊东的Vision Exchange的第二家娱乐店也不得不在四月份关闭,该单位的业主亦已豁免该月的租金。 “但我希望当局能帮忙。” Yeo说,“政府要求娱乐场所关闭到4月30号,但他们从没说过准备怎么帮助我们。”

100%房产税退税——“仍是零敲碎打”

在二月份公布的2020年预算中,政府向Bugis Cube这样的商业业主提供了15%的房产税退税。据 Ng估算,Bugis Cube五楼的平均月租金约为$3550,该单位去年的估价为$3万,也就是说缴纳的房产税为$3000(房产价值的10%)。 15%的房产税退税每年可达$450,相当于每月$37.50。 Ng指出,这只相当于月租金$3600的1%。
Bugis Cube五楼的娱乐区空荡荡的,因为酒吧和娱乐场所不得不关闭到4月底(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
Bugis Cube五楼的娱乐区空荡荡的,因为酒吧和娱乐场所不得不关闭到4月底(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
3月二26日公布的补充预算案提供100%的房产税退税,这意味着Ng的单位每年可获足足$3000,相当于每月$250,也相当于7%的租金折扣。
“7%的租金折扣仍然是零敲碎打的。”Ng说,“我给了我的酒吧租户100%的租金折扣,因为他被迫关闭了整个4月份。”
就连在以“美丽楼层”为主题的Bugis Cube四楼的Mok的租户也未能幸免。这些租户主要从事服务行业,主要是美发店、美甲店以及美容和健身水疗中心。Absolute Wellness的经理说:“我们的许多常客最近都没来,因为他们担心Covid-19疫情的爆发以及新加坡病例数量的上升。”
与1月份相比,她在Bugis Cube的业务在2月份下降了40%,在3月份进一步下跌。 “现在我们担心4月、5月和6月的业务会受到怎样的影响。” 她说,“我们希望能得到业主的一些帮助。”
Bugis Cube第四层的租户主要是美发店、美甲店以及美容和健康水疗中心,自2月份以来生意额也有所下降(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
Bugis Cube第四层的租户主要是美发店、美甲店以及美容和健康水疗中心,自2月份以来生意额也有所下降(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
除了Bugis Cube,Mok还拥有咖啡店。他的一家咖啡店位于昂莫基奥Teck Ghee地区的一个建屋局街区内。 Mok拥有位于街区一端的咖啡馆,而建屋局则拥有位于街区另一端的另一个咖啡馆。建屋局在3月26日发布补充财政预算案后,为符合资格的租户提供四月份0.75个月的租金折扣,五月份再提供0.75个月的租金折扣,使建屋局的租金折扣长达两个月。
Mok咖啡馆的租户在Teck Ghee的建屋局大楼询问他是否可以获得同样的租金折扣。他说:“无论我从补充预算案中得到什么房产税减免,我都会传递给租户。 除此之外,作为个人房东,这对我们来说是非常艰难的。”他说。
与此同时,Gem Fresh的Tan表示,临时救助法案和中小企业贷款延期将对他有所帮助。“但我觉得我们大多数人会关店,等情况缓解后再开张。” 他说,“我们不仅在为生计而战,我们也在冒着健康的危险,让企业尽可能持续下去。”