新加坡商业房地产市场前景乐观

By Shaun Poh / Cushman & Wakefield | May 24, 2019 10:50 AM SGT
新加坡的商业房产投资市场在第二季度开始时有所增长,而与此同时,前一季度的累计数据显示,随着几笔strata交易的达成,商业房产投资市场出现了下滑现象。4月初,在 Tampine Grande 7&9的办公楼发展项目以$395百万元成交,几天后,Realty Centre以$148百万元成交。Realty Centre是今年首个签约的商业集体销售中心。尽管整体经济情绪低迷,但该中心的表现仍然充满希望。
豪利控股(Oxley Holdings)已达成协议将其士大厦(ChevronHouse)以$10.3亿元出售,以测试商业房产的资本价值门槛。下一个会是安森大厦(Anson House)、塞西尔街139号(139 Cecil Street),和或许星狮大厦(Frasers Tower)。
 豪利控股(Oxley Holdings)已达成协议将其士大厦(ChevronHouse)以$10.3亿元出售 (图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
豪利控股(Oxley Holdings)已达成协议将其士大厦(ChevronHouse)以$10.3亿元出售 (图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
无论出售商业房产的理由是什么,市场一致认为,商业房产发展销售的势头将保持稳定。2019年发展总蓝图草案(The Draft Master Plan 2019)提出的振兴CBD的建议,无疑在商业市场上引起了一些轰动。
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中央商业区奖励计划(CBD Incentive Scheme)令办公楼发展受惠

中央商务区奖励计划将提高总地积比率,鼓励把现有的办公楼发展项目转为酒店和住宅用途。这对许多在土地用途分区方面面临挑战的办公楼开发项目将会有益。
由于住宅和酒店的使用通常具有较低的资本价值,如果不提高地积比率,土地所有者将这些发展选项降级是没有意义的。如果中央商业区奖励计划获得批准,那么这将会让发展商看到各类发展选项具有的商业意义。
酒店服务业的诱惑持续发烧中,业主们持续权衡酒店转化率与更高的酒店发展费(DC)。就在酒店转化率的DC增加之前的这段时间里,Cheong Sim Lam以$353.3百万元收购新加坡雅诗阁莱佛士坊服务公寓(Ascott Raffles Place Singapore)。滑铁卢公寓(Waterloo Apartments)以$131.1百万元集体出售的价格脱售给飞龙集团(Fragrance Group)的一家子公司,酒店Hotel 81的业主以$276.2百万元买下了金城中心(Golden Wall Centre)。
Cheong Sim Lam以$353.3百万元收购新加坡雅诗阁莱佛士坊服务公寓
自从国家规划部门提高了酒店转化率的DC以来,豪利已将旗下的Mercure 和Novotel酒店重新投放市场,我们也可能还会看到环球优质酒店(Global Premium Hotels)的23家酒店的交易。在今年余下的时间里,对于酒店资产感兴趣的程度将会是个很有趣的议题。
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CBD看到更高的地积比率,资产增值

如果发展总蓝图草案获得通过,许多CBD地块的容积率将显著提高。一直居住在历史地段,但没有动力进行再开发的私人业主将会欢迎这一举措。
例如,位于莱佛士广场中心地带及邻近莱佛士广场捷运站(Raffles Place MRT Station)基本地块比率已由12.6升至15.0。这为The Arcade和Clifford Centre等黄金地段的老年资产业主提供了动力,以重建其物业。这可能会刺激投资活动,因为那些尚未决定是否将旧资产剥离用于再开发的业主,现在有了更多的理由这么做。
 星狮大厦是一幢38层高的甲级办公楼,位于Cecil Street(图片来源:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
星狮大厦是一幢38层高的甲级办公楼,位于Cecil Street(图片来源:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
此外,随着业主抓住机会,开发任何尚未开发的总楼面面积(GFA),资产增值计划也因此可能会有所增加。目前正在进行资产增强计划的业主可能会修改他们的计划,以开发额外尚未开发的GFA。因此,资产增值工作可能会出现拖延,因为这些业主正等待新发展蓝图的最终确定并申请修订规划的许可。
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中期基本面强劲

新加坡的基本面依然强劲。尽管库存有限,但这座城市为为寻找资产的资本提供了一个安全的避风港。在未来6至12个月的中期内,商业物业,包括办公室,酒店资产和店屋将继续受到追捧。
然而,机会之窗可能正在缩小。如果更多的商业地产被改造成住宅和酒店,CBD的办公楼供应可能会进一步收紧,从而进一步推高商业地产的资本价值。
4月初,在 Tampine Grande 7 & 9的办公楼发展项目以$395百万元成交(图片来源: Cushman & Wakefield)。
即使在市场上发布了额外的CBD办公楼供应,这种情况仍可能持续到2020 - 2021年之后。投资者将不得不越来越密切地关注分散化的办公市场,以寻找类似于Tampines Grande 7和9的机会。
Shaun Poh是新加坡Cushman & Wakefield资本市场团队的执行董事,他领导着一个投资经纪团队,并与区域资本市场团队密切合作,以支持跨境房地产投资。