武吉士店屋投资者看好该地区的潜力
By Valerie Kor
/ EdgeProp Singapore |
位于北桥路534号的一幢三层高的店屋，在推出市场后不到五个月，便被以$1000万（按建筑面积计算为$3333/平方英尺）的价格出售给了一名海外房地产投资者。该店屋总建筑面积约3000平方英尺，位于北桥路与丹桂兰街的交界处，紧邻国浩置地即将推出的住宅项目Midtown Modern。
“我们收到了很多报价。考虑到销售是在阻断措施实施时期启动的，交易相对迅速和顺利，”促成此交易的PropNex Realty的副董事Loyalle Chin表示。
买家特别被店屋的“可出租性”所吸引，目前它正被租给韩国甜品连锁店Nunsongyee，租约将于2021年第三季度续期。即使如此，Chin说，从第二期开始至今，该物业已经收到了五次不同的租赁咨询——来自餐饮、非餐饮租户和便利店。
店屋内的三层都可用于餐饮。从这里步行一分钟，即可到达武吉士路口购物中心及武吉士地铁换乘站，并有沿北桥路及丹桂兰街的双侧临街。Chin补充说，在离地铁站这么短的步行距离内，拥有999年租赁期的物业很少见。
更重要的是，当整个国浩中城区在Midtown Modern对面的丹桂兰街建成后，这幢特别的店屋将受益于额外多的人流量。
预计将于2024年达到顶峰的Midtown Modern，拥有500套单位。建在2019年10月由国浩置地（GuocoLand）以$8.0019亿购得的政府出让土地上。它是国浩中城计划的延伸，涵盖一栋30层高的写字楼，拥有77万平方英尺的优质甲级写字楼空间；中城枢纽（Midtown Hub），涵盖了私人办公套房、会议室和协作工作空间、零售店和餐饮点；Midtown Bay，位于海滩路的33层高的住宅开发项目，共有219套单位。
在全部竣工后，国浩中城的各个组成部分预计每天将吸引 1万名居民、员工和游客进入武吉士区。
丹桂兰街
Chin说，离未来的国浩中城（Guoco Midtown）、丹桂兰街、梁西街、北桥路等地很近的店屋在目前的市场上很少。在北桥路543号交易之前的上一宗交易，是两年前梁西街32号的交易。这栋三层高的店屋也是由Chin代理的，于2018年4月被以$1220万（按建筑面积计算为$3142/平方英尺）的价格转手。其楼面面积约为3882平方英尺，土地面积约为1176平方英尺，首两层被租给了Kuan Kuan麻辣火锅店。
现在，Chin还在销售另一栋999年租赁期的三层店屋，位于丹桂兰街5号，售价$1500万。该物业占地1102平方英尺，距离武吉士地铁站仅几分钟的步行路程。该店屋的总地积比率为4.2，楼面面积可进一步增加至约 4629平方英尺。这三层均获市建局批准改为“餐馆”用途。该店屋将与现有租户Joo Bar一起出售，Joo Bar是一家makgeolli酒吧兼餐厅。
蓄势待发
Ophir-Rochor走廊复兴计划正在顺利进行。除了国浩中城(Guoco Midtown)，这里还有综合开发项目Duo，包括Duo Galleria、Duo Tower、Andaz Hotel和Duo Residences——一栋拥有660套单位的公寓，以光滑的凹形为其特征。Duo毗邻Ophir路、北桥路和海滩路，由M+S开发。M+S是Khazanah Nasional和新加坡的Temasek共同拥有的公司，于2017年12月竣工。
安联不动产（Allianz Real Estate）和Gaw Capital在去年7月以$16亿收购了Duo Tower和Duo Galleria。Duo的豪华酒店部分——安达仕酒店于去年10月被以$4.75亿的价格售给了Hoi Hup Realty。
该地区另一个已完工的项目是CDL的南海滩综合开发项目，包括南海滩住宅的190套住宅单位、JW Marriott酒店和南海滩大厦的50万平方英尺甲级写字楼。
未来还会有更多的开发项目。The M公寓是永泰（Wing Tai Asia）的一栋拥有522套单位的共管公寓，于今年2月推出。据提交的备案显示，自推出以来已售出了76%。位于中路（Middle Road）沿线，计划于2024年上半年竣工。
紧邻国浩中城的邵氏大厦（Shaw Tower）正在拆除中，将在2023年前重建为一栋35层的建筑，拥有甲级写字楼和零售空间。建成后，新的甲级写字楼将通过第二层的高架桥与国浩中城以及南海滩相连。
今年年初，数栋旧式商业楼宇被集体出售，例如沙滩路101号和中路141号，它们有潜力被重新开发为住宅和商业混合用途项目。
“武吉士正成为一个时尚、文化丰富、充满活力的商业区，越来越吸引跨国公司到Duo Tower、武吉士联合大厦、以及未来的国浩中城和邵氏大厦寻找甲级办公场所，” Chin说。
同时，凯德置地（CapitaLand）已中标经营武吉士村及武吉士街，其零售净出租面积共约19.5万平方英尺。新加坡最大的购物中心开发商将对该区域进行改造，使之涵盖一个日夜市场、零售孵化器、以及共享居住和共享工作的区域。经营租约于今年四月一日开始，可续两期，每期三年，最后期限不会延展至2030年3月30日以后。现有租户可继续按现行租金经营至2021年3月。
Chin说:“武吉士村和武吉士街的一些餐饮和零售租户可能需要在明年3月之前寻找新的房子，因此附近的店屋可以从这个租户群中受益。”
溢出效应
Huttons Asia的副营销总监Peter Chiu表示，武吉士的新开发项目和即将开发的项目将会对附近的店屋产生溢出效应，比如Kampong Glam的店屋。他补充道:“整个区域将会非常热闹，因为这里将有住宅和甲级写字楼，还有令人兴奋的零售和餐饮选择。”
布索拉街（Bussorah Street）13号是一幢两层高的店屋，建筑面积约2744平方英尺,于今年七月被以$500万空置出售
今年7月，Chiu在朝气蓬勃的甘榜格兰（Kampong Glam）地区促成了两幢店屋的出售。该地区以艺术画廊、水洞、咖啡馆、酒吧和色彩斑斓的涂鸦艺术而闻名。
其中一幢位于布索拉街13号，是一幢两层高的店屋，土地面积为1559平方英尺，建筑面积为2744平方英尺。该店屋被以$500万空置出售（按建筑面积计算为$1822/平方英）。
随着各公司转向以在家办公为主的安排，前一个办公楼租户终止了租约。新业主是一位当地投资者，他正在考虑自己使用这栋两层的店屋。自2003年起，这座店屋的租赁期为99年。
Chiu说，另一栋是位于哈吉巷（Haji Lane） 11号的两层楼房子，这栋房子被以$347万（按建筑面积计算为$3366/平方英尺）的价格转手。该两层店屋的土地面积约为525平方英尺，建筑面积约为1030平方英尺，此前曾被出租给Selfie咖啡馆，后因生意下滑而提前终止租约。该店屋的租赁期为999年，被批准用于轻餐饮用途。
哈吉巷（Haji Lane）11号被以
Chiu说，店屋的买家都是30多岁的本地房地产投资者，他们是第一次购买老式商铺。他补充道:“他们觉得Kampong Glam的老式店屋的价格比中央商务区的店屋价格更实惠，因为看到了未来几年资本增值的潜力。”
Chiu说，Kampong Glam的店屋适合较小的机构和个人投资者。“如果你想在中央商务区买一栋店屋，至少需要$1000万。Kampong Glam地区有较小的店屋，可以花$500万或更低的价格买到一栋店屋，”他补充说。
在Ophir路对开的巴厘巷，有一对两层高的店屋（巴厘巷13号及14号），现正以$980万（按建筑面积计算为$3746/平方英尺）的标价出售。由Propnex的Chin独家销售的这栋店屋位于一块面积1470平方英尺的永久土地上，建筑面积为2616平方英尺，部分被租给了一楼的名流美发沙龙ERI SU。
位于巴厘巷（Bali Lane）13号及14号的一对两层高店屋，现被以$980万的标价出售
这两栋店屋紧挨着一家名为Blu Jaz的咖啡馆，这家咖啡馆位于巴厘巷11号，去年被一名韩国投资者以$1880万（按建筑面积计算为$4100/平方英尺）的价格买下。“Blu Jaz有现场娱乐执照，所以这个地区在晚上会很热闹，这也会让巴厘巷13号和14号受益，”Chin说。由于目前受疫情限制，现场活动被暂停，但咖啡馆仍在供应食品和酒精饮料。
由于租金收入受到疫情影响，有更多的店屋被出售，一些业主正在寻求剥离。“现实的情况是，租金已经下降，特别是零售空间，”Chin说。
Huttons的Chiu表示赞同:“Kampong Glam地区的新租约比疫情前便宜了20%左右，但较低的租金也吸引了信心十足的租户入住。”
对于那些希望利用当前的低利率环境和较低的购买价格进入商业购物区的买家来说，现在可能是最好的时机了，Chin表示。
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