竣工的PLQ推出的全球商业房地产投资信托鞭策着联实集团

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November 15, 2019 10:40 AM SGT
新加坡(EDGEPROP)——联实集团(Lendlease)的亚洲区首席执行官Tony Lombardo谈到了该集团价值$1,000亿澳元的开发计划,以及未来在新加坡及整个地区的机遇。
位于巴耶利峇中心(Paya Lebar Quarter)的PLQ购物中心外部。该购物中心现已出租了90%。 (图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
联实房地产集团的亚洲区首席执行官Tony Lombardo通常要上全球电话会议的“早班”,这意味着他要在凌晨4点半起床。“这只是为这家澳大利亚跨国企业工作的一部分。”他表示,“为了让世界各地的员工在同一时间开会,我们必须在不同的时间起床。”
Lombardo每天早晨5点到5点半开始工作,所以4点半起床对他来说并不麻烦。在一个典型的工作日里,Lombardo会先跑步5公里,然后去健身房,有时做做瑜伽。他通常早上8点到办公室。周末,他从诺维娜(Novena )的家跑12公里到新加坡植物园,然后返回。他估计自己平均每周骑行30至50公里。“我喜欢户外活动。”他说。由于“上进心强”,他并不需要私人教练。自去年以来,他已经减掉了大约16公斤。
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除了这一个人里程碑之外,Lombardo对联实集团的综合开发项目巴耶利峇中心(简称PLQ)所取得的成就更为满意。这$37亿的项目是联实集团在2015年5月以$16.7亿的价格获得99年租赁期的地块后的4年半时间内完成的。他表示:“这是我们在全球范围内取得的此类规模中开发最快的项目之一。”
Lombardo:[PLQ]是此类规模中开发最快的项目之一。

全部售出,90%已出租

PLQ的Park Place Residences共有429套单位,它分两部分推出——分别于2017年3月和2018年4月,目前已全部售罄。最后一个单位是在11月11日(周一)售出,平均售价为每平方英尺$1,875,在该地区创下了新的基准。
PLQ的三座A级办公楼面积约100万平方英尺,已达到90%的出租率,这与面积约34万平方英尺的PLQ购物中心一样,这里拥有约200家零售和餐饮门店。
由于联实仍持有PLQ 30%的股份,而阿布扎比投资局(Abu Dhabi Investment Authority)持有剩余的70%的股份,所以PLQ的办公和零售部分可能会被并入新的联实全球商业房地产投资信托(Lendlease Global Commercial REIT)。“尽管它已经租出去了,我认为我们会等待它稳定下来。”Lombardo说。
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联实全球商业房地产投资信托于10月2日以每股88分的价格上市,首日交易触及每股94分的高点,此后一直稳定在92分左右。Lombardo说:“ 房地产投资信托是我们一直想要做的事情——上市,把握好时机,获得良好的反应,并做好交易。”
联实全球商业房地产投资信托选择在新加坡交易所上市,因为新加坡已成为一个成熟的房地产投资信托市场,亚洲、欧洲和美国的房地产投资信托资产都在这里上市。他表示:“我们认为,这个市场理解房地产;就投资者而言,这里有着良好的全球客户群。”
联实全球商业房地产投资信托的基石投资者包括:AEW Asia、Blackrock、Fullerton Fund Management和Lion Global investors。
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位于乌节路上的313@somerset购物中心以$10.03亿的价格卖给了联实全球商业房地产投资信托,这是最初投资组合中最大的资产。(图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)。

建立全球商业房地产投资信托

建立这样一个全球商业房地产投资信托的理由是:联实有一个接近$1000亿澳元($930亿)的全球开发管道。其中大约有350亿澳元是由商业资产组成的,包括办公和零售资产。Lombardo说,开发管道的增长也意味着资本需求的增加。
困难在于为最初的房地产投资信托投资组合选择资产,因为联实的大部分资产都持有在房地产基金中,或已被出售。Lombardo表示:“我们的资产负债表上没有太多资产。”
最初的投资组合包含了313@somerset购物中心,它可直接连接到新加坡乌节路购物地带的索美塞(Somerset)地铁站;还有Sky Complex,这三座位于米兰的新落成办公楼100%租给了Sky Italia,后者是新闻集团(News Corp.)旗下的意大利数码卫星电视平台。
在被房地产投资信托以$10.03亿收购之前,联实已直接持有313@somerset公司25%的股份,其余75%的股份由联实亚洲零售投资基金1 (ARIF1) 持有。联实还通过持有ARIF1 14.4%的股份间接持有了该资产。因此,313@Somerset被并入房地产投资信托,“因为联实持有大量的共同投资股份,而一些希望退出的投资者同意通过房地产投资信托退出。”Lombardo说。
与此同时,位于圣朱利亚(Santa Giulia)的Sky Complex坐落在即将在米兰举办的2026年冬季奥运会的场馆附近。Lombardo表示,联实计划在圣朱利亚开发更多的办公楼,因为该地区经济预计将出现强劲增长。
位于裕廊东部的办公和零售综合体Jem于2013年由联实集团开发完成;目前商场的出租率达到99.1%。(图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)

管道

Lombardo表示:“随着时间的推移,我们将与董事会合作挑选其它资产——只要它们符合房地产投资信托的回报状况和战略方向。”
在新加坡,联实开发了位于裕廊东部的办公和零售综合体Jem,该综合体于2013年开业,现在是99.1%的出租率。2013年,联实以$2.27亿的价格将其在购物中心持有的25%股份卖给了Lendlease Jem Partners,这是一家由一群全球机构投资者支持的投资媒介。其余75%的股份由联实亚洲零售投资基金3 (ARIF3)持有。联实仍持有ARIF3 20.1%的股份。
与此同时,东部的百汇广场(Parkway Parade)购物中心由房地产基金——百汇广场合伙有限公司(PPPL)拥有。这项零售资产价值$15亿澳元,拥有99.9%的占用率。PPPL的两大基石投资者是新加坡的保险合作社NTUC Income以及荷兰养老基金的投资媒介PGGM私人房地产基金(PGGM Private Real Estate Fund)。联实在PPPL的股份为6.1%。
PL综合开发区(PL integrated development)的开放空间,其中三座办公大楼和购物中心的出租率达到90%,Park Place Residences的429套单位已全部售出。(Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)。

未来的地块

现在PLQ已基本竣工并出租,而联实也将目光投向了新加坡未来的发展。该集团正在搜寻政府土地出售(GLS)计划中的开发项目。“我们想要更大的地块。”Lombardo说。
联实正在关注的GLS地块之一,是市建局在保留名单下出售的甘榜武吉士(Kampong Bugis)白色地块。占地9.2公顷(约990,316平方英尺)的地块位于加冷河(Kallang River)河口,有潜力被开发成一个新的区域,即拥有4,000套私人住宅和5万平方米(538,215平方英尺)的零售、办公、社区和娱乐空间。针对白色土地,开发商可以在市建局设定的参数范围内,灵活地开发不同的组件和用途。
“甘榜武吉士地块是我们一直想查看的地段之一。”Lombardo说,“由于我们在开发方面扮演着主要角色,我们可能想要一个合资伙伴。”
10月24日,出席上月PLQ正式揭幕仪式的国家发展部长Lawrence Wong在演讲中概述了巴耶利峇的长期转型计划。巴耶利峇机场于2030年前迁往樟宜后,可腾出800公顷土地用于重建。周围的工业区也可以重新开发。“重建的足迹更大,事实上,相当于碧山镇2.5倍的面积。”Wong说。
Lombardo表示,联实“肯定有兴趣”在巴耶利峇寻找更多未来可能出售的地块。

数据中心

该集团正在将业务多元化,即在该地区发展数据中心。今年6月,联实宣布与一家据信是主权财富基金的机构投资者合作,向亚洲的数据中心投资$10亿美元($13.6亿)。这将包括联实已经有大量业务的市场中的已完成和开发机会,即澳大利亚、中国、日本、马来西亚和新加坡等市场的已完成和开发机会。
在过去10年里,联实参与了澳大利亚和亚洲关键市场约20个数据中心的建设。Lombardo说:“数据和云端基础架构的爆炸性增长是一个趋势,我们可以利用我们的建筑专业知识,进入开发空间。”
联实在上海青浦区的旗舰老年生活社区Ardor Gardens的艺术家印象,该低层开发项目拥有850套带有景观花园和水道的公寓。(图片: 联实)

城市更新,老年生活

他认为亚洲是“一个重要的增长地区”,尤其是伴随着城市化和不同市场上不断变化的人口趋势。在过去的30年里,Lombardo建造了许多日本的电信塔楼。随着5G蜂窝网络的出现,他看到了更多进入电信行业的机会。
大东京地区有3,800多万居民,被认为是世界上人口最多的大都市。对Lombardo来说,这意味着城市更新和城市再生项目的机会。该公司已与日本两家最大的房地产集团三菱地产(Mitsubishi Estate)和三井不动产(Mitsui Fudosan)在澳大利亚墨尔本和悉尼的项目上展开合作。他也希望能在日本的项目中与他们合作。
在中国,联实计划在2020年春节期间推出首个老年人居住社区。这是一个名为Ardor Gardens的高级居住社区,在2021年竣工时将拥有850多套公寓。
目前,青浦Ardor Gardens老年社区正在建设中,新的销售中心将于今年晚些时候开业。联实将以50年的租期出售会员资格,而不是以分层为单位。一居室公寓的起价为$38万至$40万。
位于青浦,设计灵感来自附近的朱家角水村。园区内将建有水道和景观花园,还有水疗、游泳池、餐厅和大型社区会所等娱乐和健康设施。交通便利设施包括新开放的朱家角站,它将提供通往上海市中心的通道,以及虹桥综合交通枢纽,包括上海虹桥国际机场。
Lombardo表示,作为“澳大利亚最大的老年社区业主和运营商”,联实能够发挥其专长,在全国各地拥有70个社区和1.7万名居民。
吉隆坡敦拉萨国际贸易中心(The Exchange TRX)的艺术家印象。将包括一个豪华酒店、办公楼、六栋住宅楼和一个大型购物中心,总建筑面积超过200万平方英尺,约500家零售店和一个4.2公顷的屋顶公园。(图片: 联实)

亚洲最大的综合开发项目

在马来西亚,联实正在开发其在亚洲最大的综合开发项目,即吉隆坡的敦拉萨国际贸易中心。该混合用途开发项目占地17英亩(6.9公顷),是联实(60%)和TRX City(40%)的合资项目,TRX City是马来西亚财政部的全资子公司。
该项目将拥有一个豪华酒店、办公楼、六栋住宅楼和一个大型购物中心,总建筑面积超过200万平方英尺,约500家零售店和一个10.4英亩(4.2公顷)的屋顶公园。该购物中心将于2021年底竣工,其预租率接近50%。
第一栋住宅楼计划在明年春节前后建成。Lombardo表示:“我们将同时瞄准本地和外国投资者。”
此混合用途开发项目将与TRX公园相连,并拥有一个专用的地铁站,可通往MEX高速公路、SMART隧道和Jalan Tun Razak。
未来吉隆坡-新加坡高铁在马来西亚Bandar附近设定的终点站现在已经被推迟建造。Lombardo说:“从可持续发展的角度来看,我相信这条铁路将为人们往返吉隆坡和新加坡提供一个很好的解决方案。”
艺术家对联实位于南巴兰加鲁(Barangaroo South)的One Sydney Harbour住宅楼外观的印象。那里的一套顶层公寓最近以1.4亿澳元的创纪录价格售出,折合成的价格超过每平方米10万澳元或每平方英尺9,290澳元 。(图片: 联实)

住宅——弹性,创纪录的价格

在澳大利亚,联实上个月以1.4亿澳元的价格卖出了位于悉尼南巴兰加的One Sydney Harbour住宅楼的一套顶层公寓,创下了新的纪录。两层的顶层公寓内部面积为1,000平方米(10,764平方英尺)的售价约为每平方米10万澳元(每平方英尺9,290澳元)。
Lombardo表示:“希望有更多亚洲投资者和新加坡人来(澳大利亚)购房。”
作为一个全球化城市,新加坡也未能幸免于美中贸易战的影响。“情况正在缓解。”Lombardo承认。然而,随着香港事件的持续,新加坡可能成为受益者,因为跨国公司考虑在这里设立他们的亚洲总部。
他补充称,新加坡住宅市场似乎保持得相当不错。Lombardo认为,这种弹性可能来自近期2017-2018年集体出售房产浪潮的整体受益者,他们正在购买新房。
“在经济适用房方面,新加坡是典范。”他补充称,“我认为世界上很多城市都可以从这个模式中学习,以确保有足够的经济适用房,这样社会问题就不会出现。”
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