SLB 开发公司（SLB Development）进入基金管理，看好共居与工业空间
By Cecilia Chow
/ EdgeProp Singapore |
当前楼市的情绪是一种变化的情绪。新加坡上市房地产开发商SLB Development的首席执行官Matthew Ong（马修·奥格）甚至在自己家里也面临着这样的现实。“以前，它只是一个家；现在，它是儿童保育中心、餐厅、办公室和家的综合体。“他说，“Covid-19疫情改变了我对自己房子的看法。”
奥格:我们希望基金管理业务能提供另一种收入来源。 但在内心深处，我们仍是开发商。
这种“附加书房”通常指的是比大多数公寓的普通卧室稍小一点的房间，现在突然恢复了它作为家庭办公室的用途，在过去两个半月的阻断关闭期间，大多数人不得不在家工作(WFH)。
奥格指出，有必要提供更多精心设计的空间。 “作为开发商，我们必须考虑在一个地点可以建造的最佳单位数量。” 他说，“但我们将专注于重新定义共管单位的布局，以增加适应性更强的空间，例如，一个可转换为工作空间的就餐区。”
尽管SLB仍对开发住宅项目感兴趣，但奥格暂时推迟了任何土地购买，直到“土地竞标价格降到我们能够承销的更长销售期的水平”。
过去，大多数开发商的目标是出售所有的单位，最好是在推出的第一个周末，奥格说。“但现在，我们出售项目的跑道更长了——直到获得最高（临时居住许可）之前。”他指出，低利率环境在利息成本方面对开发商和购房者都有帮助。
他预计住宅市场不会出现大的回调，因为新项目销售仍然“健康”。 SLB是Oxley Holdings领导的财团的一部分，开发了两个大型住宅开发项目，分别是位于Serangoon（前Serangoon Ville）的1052套单位的Affinity，以及位于后港大道7号的1472套单位的Riverfront Residences（前Rio Casa）。自这两个项目于2018年下半年推出以来，根据截至目前提交的备案，Serangoon的Affinity住宅销售已超过70%，Riverfront Residences住宅销售已接近90%。“可能会放缓，但从根本上说，我们的住宅部门一直都非常稳定，” SLB的奥格指出。
“特制的共享居住”
奥格感兴趣的一个住宅领域是共享居住。 在6月24日，基金管理平台32房地产(32RE)及SLB的一家联营公司认购了香港Weave Co-Living合资公司的$1.5亿股权，以收购、开发、翻新和经营Weave及其关联品牌在新加坡的共享居住和租赁住宿资产。
Weave在合资公司中拥有80%的股份，其余股份由32RE持有。 Weave将负责新加坡共享居住资产的日常运营，32RE则凭借其本地市场知识和网络，将在收购合适资产方面发挥重要作用。
“我们将共享居住视为住宅资产类别的一个子集。” 32RE的首席执行官Jeremy Choy（杰里米·乔伊）表示，“外国公司很难在住宅领域进行投资，因而我们只能将目光投向外国人可以购买的酒店、服务式公寓和商业区的物业，并将其转换为共享居住的资产。”这是因为购买住宅资产的外国公司实体将需要额外缴纳25%的买方印花税，而贷款与价值比率的上限为15%。
乔伊表示，32RE采取的是“增值”策略，而不是因为需要两至三年才能完成，“时间太长了一点”，便进行一个开发或重建项目。他表示:“我们正在考虑收购现有资产，对其进行翻新和重新定位，并在6至9个月内将Weave产品推向新加坡市场。”
SLB的奥格说，Covid-19疫情已经表明，共享居住的资产必须是“有目的的”。 他说，尽管需要私人空间和安全距离，但很多大城市的人不得不应对孤独感，尤其是那些刚到城市的人。
“因此，我们仍然需要在公共空间方面、工作、娱乐和与其他居民的社会互动方面满足这些居民的需求，”奥格补充说。顺便提一下，SLB持有32RE 33.33%的股份（参阅第18页上的故事：“新物业基金管理公司32RE计划专注于共享居住、HNW投资及家族办公室”）。
英国的“住宅部门”与基金管理
除了32RE，今年6月，SLB还以9万英镑（合$155275）的价格认购了Pinnacle 投资管理有限公司 (PIML)20%的股权。PIML是总部位于英国的Pinnacle 投资（控股）和Pinnacle集团旗下的基金管理子公司。该基金公司经理正计划在全英国打造一系列专注于私人租赁部门(PRS)的基金。
去年9月，SLB已经向PIML管理的英国住宅基金Pinnacle住宅基金进行了200万英镑的首次投资。该基金的目标是“住宅部门”，即为不同需要和人生阶段提供不同类型的住房和租约。 因此，Pinnacle 住宅基金的战略是收购英国各地私人租赁公寓和房屋的投资组合，目标是供需不匹配但经济增长前景良好的地区。
“尽管目前的Covid-19疫情大流行和英国退欧的结果存在不确定性，我们仍对英国的住房市场和投资需求保持乐观，特别是从长期来看。”SLB的奥格评论道，“在人口增长和有利的供需动态支撑下，英国PRS一直是一个稳定的收入来源，即使在艰难时期也是如此。”
SLB于去年9月涉足基金管理业务，先是投资英国的Pinnacle 住宅基金，随后又在10月成立了32RE。
他预计，在未来三到五年内，基金管理业务将为SLB贡献20%到30%的收入。“我们希望基金管理业务将有助于提供更稳定的收入。”奥格说，“但在内心深处，我们仍是开发商。”
他认为，英国的“住宅部门”和新加坡的共享居住部门都有增长的机会。“Covid-19疫情改变了人们的生活和工作方式。”奥格说，“大多数开发商将不得不考虑将工作空间作为共管公寓项目中的设施之一。”
办公楼，混合用途开发保持相关性
因此，混合用途物业的开发将继续保持相关性，奥格这样认为。办公楼行业也将如此，尽管在家工作的现象已遍及全球。这也是32RE有兴趣开发的领域。“关于Covid-19疫情是否意味着写字楼行业的终结，有很多争论。” 32RE的乔伊表示，“但我们相信，新加坡的写字楼行业将会持续下去，因此我们也在寻找这方面的机会。”
毫无疑问，当写字楼租约到期时，有些写字楼租户会放弃部分写字楼。世邦魏理仕新加坡资本市场主管Michael Tay（迈克尔·泰勒）表示:“这主要是由商业环境推动的，涉及石油和天然气、银行和金融，以及快速消费品等所有行业。” 然而，他指出，这些减少空间需求的决定，有些也是由空间效率驱动的。
例如，在Covid-19疫情中，一家汽车公司原先在别处占地4万平方英尺，后搬到了丹戎巴葛的国浩大厦 ，占地33000平方英尺。与此同时，一家之前拥有4万平方英尺办公面积的保险公司，最近在国浩大厦 租赁了2.7万平方英尺的办公面积。“除了降低租用成本，这些决定也是出于提高办公空间使用效率的愿望。” 泰勒说，“位于丹戎巴葛的国浩大厦 是一座新的高级写字楼，周边设施齐全，直接与丹戎巴葛地铁站相连。”
泰勒预计，从2020年第一季度到第二季度，写字楼租金将至少调整3%。据世邦魏理仕预计，全年写字楼租金将调整13%。
工业空间需求增加
除了办公空间，SLB的奥格对工业空间也很乐观，因为他看到InSpace的需求增长了15%到20%。InSpace是一栋拥有84套单位的分层工业大楼，去年预展了这栋大楼。 该项目是原培福工业大厦的再开发项目，由SLB与奥克斯控股（Oxley Holdings）以51:49的比例合资兴建。
“由于这些工业单位不能被用作办公室，一些公司正在考虑将其用作后台办公室和办公文件的存储空间。”奥格说，“这使得他们可以通过减少在中央商务区的办公空间使用来实现成本节约。”
随着过去几个月电子商务的兴起，更多零售商也在考虑增加他们的网上业务，因此对仓库空间的需求也相应增加。
“有趣的是，我在Covid-19疫情期间卖出的库房面积实际上比春节前几个月还多，”奥格说。
他补充说，SLB的MacTaggart Foodlink的28套分层单位最近都被租用了。这是因为在阻断措施期间，餐饮经营者只能做送餐或外卖的事情，因此，一些大型连锁餐厅现正考虑租用工业用地来兴建中央厨房，并将其分店予以合并。“不幸的是，我在MacTaggart Foodlink的空间都租完了。”奥格哀叹道，“正因为如此，我实际上相当看好工业板块。”
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