Urban Treasures: 东方瑰宝

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/ EdgeProp Singapore
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November 22, 2019 10:00 AM SGT

新加坡(EDGEPROP)——永久产权的Urban Treasures 是前友乐大厦(Eunos Mansion)的一项重新开发项目,该地区邻近的项目现已售罄。

当飞龙集团 (Fragrance Group)的执行董事长、首席执行官兼创始人James Koh发现了土地爷神坛下正在剥落的混凝土路面时,他冲出了 Urban Treasures的销售廊。他让工人帮他调好一堆灰泥,然后从他的劳斯莱斯里拿来铲子,把混凝土路面弄平。在把泥铲交给工人之前,他干了不少活。
“(Koh)总是亲力亲为。”新加坡上市房地产开发商、投资者和酒店运营商、飞龙集团副首席执行官P Aravindan表示。
回到Urban Treasures销售廊后,Koh说,他把土地爷挪到了现在的位置,因为他觉得它给这个地方带来了“一种祥和的感觉”。直到迁移之后,他才注意到剥落的混凝土。
在11月23日和24日的周末预展之前,Koh来到了Urban Treasures的销售廊。他表示: “经过如此漫长的规划过程,并获得了所有的相关许可,我们终于准备出发了。”
坐落在惹兰友诺士(Jalan Eunos)的12层Urban Treasures双塔楼缩放模型(图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
飞龙集团在 1年半前的集体出售里以$2.2亿的价格购买了坐落在惹兰友诺士的前友乐大厦(Eunos Mansion)地块。基于1.6的地积比率和10%的额外阳台空间,此土地的购买价格为容积率每平方英尺(psf ppr)$1,118。
友乐大厦已被拆除,用于建设即将到来的Urban Treasures。该永久产权地块占地111,735平方英尺,与勿洛水池路(Bedok Reservoir Road)、友诺士连路(Eunos Link)和惹兰友诺士接邻。
“这是一块很大的土地,并且是永久产权。”Koh评论道,“这就是它被称为Urban Treasures的原因——在新加坡的这个区域,它是真正的宝藏。在这样一个大地方,你可以有郁郁葱葱的景观、大游泳池、浅水池、健身房、网球场和所有其他的公寓设施,这些都是小地方无法提供的。”
该项目有面积从452平方英尺到1,270平方英尺不等的一至四居室单位。参考价格为每平方英尺$1,830起,这意味着一居室起价为$88万,两居室起价为$118万。

“寻求线索”

PropNex Realty是Urban Treasures指定的三家营销机构之一,其首席执行官Ismail Gafoor表示:“这片土地以容积率约每平方英尺$1,118的价格购得,现在的售价为每平方英尺$1,830,这一事实表明,开发商正在从当前的市场环境中寻求线索。”另外两家营销机构是ERA Realty Network和SRI。
Ismail补充说,Urban Treasures被认为是在郊区或中心区域之外,但它靠近城市边缘或中心区域的边界 (简称RCR)。“在RCR中,99年的租赁期项目已经达到了介于每平方英尺$1,700到1,800的价格。”Ismail说,“Urban Treasures是永久产权,价格从每平方英尺$1,830起,因此很有吸引力。”
在东部的RCR地区,像Parc Esta这样的位于友诺士地铁站前的99年租赁期项目,自一年前推出以来,已经卖出了1,399套公寓中的913套,平均价格为每平方英尺$1,675。
位于巴耶利峇中心(Paya Lebar Quarter,简称PLQ)的Park Place Residences,也是一个为期99年的租赁期项目,并且被认为是一个RCR项目,它是与巴耶利峇地铁换乘站直接相连的一个综合开发项目的一部分。该项目共有429套单位,以每平方英尺$1,875的均价售出。事实上,很多位于Park Place Residences的单位的售价都超过了每平方英尺$2,200,其中一居室的最高售价在2018年4月达到了每平方英尺$2,281。
Urban Treasures的一套两居室示范单位,标准单位的面积从646平方英尺起,而高档单位的面积从721平方英尺起 (图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)。

”增长潜力“

“Urban Treasures的定价颇具吸引力,未来有增长潜力。”SRI的管理合伙人Ken Low指出, “如今的买家正在寻找产品或价格差异化的项目。”
从Urban Treasures到乌美地铁站(Ubi MRT Station)步行只需9分钟,到基武吉地铁站(Kaki Bukit MRT Station)步行需要11分钟,两者都位于市中心线。到东西线上的友诺士地铁站只需4分钟车程,到PLQ也只需六分钟车程。
ERA Realty的研究及顾问总监Nicholas Mak表示,邻近PLQ亦有吸引力,因为综合发展项目是市建局指定为东部地区商业中心的巴耶利峇中心(Paya Lebar Central)的一部分。
巴耶利峇空军基地也将于2030年迁至樟宜,这意味着整个地区将迎来复兴。市建局在最新的整体规划中,计划进一步发展位于东北地区和樟宜地区的德福工业园(Defu Industrial Park),包括樟宜商业区和樟宜机场。
以博世厨房电器为特色的示范两居室(图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)

混合社区

SRI的Low指出,Urban Treasures的近邻社区是有地房产、私人房产和建屋发展局房产。“这种组合对二手市场的潜在买家来说很重要,他们可能会考虑升级或者为自己的孩子购买。”靠近建屋发展局房产的好处是,超市和餐馆等便利设施离公寓只有六分钟的步行距离。”
Urban Treasures附近也有几处新开发项目,即两年前推出的48套单位的精品公寓The Navian,它是一项永久产权的开发项目,目前已全部售出,平均售价为每平方英尺$1,588。
与The Navian相邻的是拥有99年租赁期的EuHabitat,共有748套单位,也全部售出。该项目于2011年推出,迄今为止的平均价格约为每平方英尺$1,083。该项目于2015年竣工。
“EuHabitat很好地证明了该地区的可租性。”SRI的Low说,“近一半的整个开发项目在一年内租出去了。”
与Foo Kim Lin隔一条街的是由105套单位组成的Tropika East,它于2012年推出,2016年竣工,平均售价为每平方英尺$1,224。
飞龙集团的Koh认为这个地区是“受欢迎的”。最吸引人的是Urban Treasures的永久产权,“这很罕见”,他补充道,“所以我们的目标受众很广泛——来自邻近地区、东海岸或勿洛。”
这套两居室示范间的主卧和配套浴室(图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)

“自由的投资者”

ERA的Mak表示同意。他表示:“那些住在Urban Treasures东部有地的低层私人住宅里的人可能会有兴趣购买。”但该项目也可能吸引来自更远地方的买家。会有一些买家不受约束,尤其是那些为了投资而买房的人,他们正在寻找那些被认为具有良好升值潜力或拥有租金潜力的项目。”
11月18日,星期一晚上,PropNex的Ismail在Urban Treasures的销售廊举办了一场消费者研讨会。“考虑到那天是星期一晚上,来的人很多。”他说,“有80人注册,50多人到场。”
他指出,永久产权吸引的不只是住在附近私人房产的人士,例如住在惹兰布乃(Jalan Punai)、Jalan Rimau、Foo Kim Lin和Teo Kim Eng路的人士,还有住在第15区的已建私人房产的人士,即Frankel和Opera。
在Urban Treasures的一居室至四居室公寓中,约有48套是一居室或一居室高级公寓,面积从452平方英尺到517平方英尺不等;其中10套是面积1,270平方英尺的四居室高级公寓,大部分是两居室和三居室公寓,有标准的也有高级的。
两居室的面积从646平方英尺到721平方英尺不等;而三居室的面积介于883到1,012平方英尺不等。
飞龙集团的Aravindan说,这些单位的设计非常高效。他说,由于该项目被设计成两栋12层的楼宇,它们占用了大约30%的场地面积,这意味着70%的场地面积可用于景观和设施。SAA...