三星商务中心（Samsung Hub）的两层写字楼层售价创下每平方英尺$4000美元
By Timothy Tay
/ EdgeProp Singapore |
位于教堂街3号的甲级商业开发项目三星商务中心（Samsung Hub）的连续两层写字楼层正在以创纪录的每平方英尺$4000的价格出售。位于第九层和第十层的办公楼层面积各为13110平方英尺，其指示性价格共为$1.0488亿。
如果这两层写字楼层能成功地以指示价出售，那么这将是这个999年租期的商业开发项目中写字楼层所达到的最高每平方英尺价格。写字楼层可以被集体收购，也可以被单独收购，目前均为租赁。
世邦魏理仕为该物业的独家营销代理。这两层写字楼层的所有者是当地房地产开发商Sun Venture，该公司在西门大厦罗宾逊71号和巴耶利峇广场的零售商场拥有其他投资权益。
于2006年竣工的30层高的三星商务中心（Samsung Hub）由凯德集团、OCBC地产、新加坡中国商会和韩国三星集团联合开发。（图片来源:世邦魏理仕）
三星商务中心（Samsung Hub）目前的创纪录价格是在今年2月创下的，当时位于11层的分层办公层拍出了$4978万。该物业包括四套分层单位，共13100一平方英尺，其每平方英尺$3800的价格是过去五年来中央商务区楼层中最高的价格。世邦魏理仕是这笔交易的代理，买家是一家韩国家族理财公司。
“三星商务中心（Samsung Hub）的所有权被紧紧地持有，因为不同的所有者能够在过去几年中持续地享受资本增长；例如，在过去两年，资本增值约为10%至15%。因此，三星商务中心（Samsung Hub） 999年租赁期的写字楼层很少被交易，”世邦魏理仕新加坡资本市场主管Michael Tay表示。
这座30层高的三星商务中心于2006年竣工，由凯德集团、OCBC地产、新加坡中国商会和韩国三星集团共同开发，三星集团也是该中心的主要租户。作为中央商务区的顶级甲级写字楼层，三星商务中心也是少有的拥有999年租期的商业开发项目。该大厦的特色非常鲜明，拥有一个双容积的大堂入口，可停放177辆车的停车场，无柱的布局，2.7米的楼面至天花板高度所构成的办公室空间。
中国和香港投资者的浓厚兴趣
据Tay称，三星商务中心的大部写字楼层都有不同的业主，此次出售是一次难得的机会，可以在备受追捧的大楼内获得连续的两层。Tay表示:“我们预计，包括精品房地产基金、家族理财室、本地公司和高净值投资者在内的众多自住者和投资者都对此抱有浓厚的兴趣。”
他预计香港和中国内地的买家会对此感兴趣。“我们再怎么强调香港目前所发生的事情以及以香港为基地的中国资本的（影响）都不过分，我认为新加坡仍然是这些投资者非常自然的替代选择。我们正在收到询盘，我们认为，由于（三星商务中心）的规模和这一资产的性质，有可能吸引一些买家，而他们无需考察开发项目，”Tay表示。
Tay: 由于目前的新冠疫情形势，写字楼行业已经证明了它的弹性，因为紧俏的写字楼供应将为租金增长提供支持。（图片来源:世邦魏理仕）
世邦魏理仕资本市场高级总监Clemence Lee表示，三星商务中心（Samsung Hub）在吸引韩国和中国企业及家族理财室方面有着良好的记录。他说:“这是因为该项目的租期为999年，是甲级项目，楼面面积相对较大。”
例如，位于20层的办公空间在2018年4月以$4600万（每平方英尺$3550）的价格转手。Lee说，卖方是一家总部位于香港的中国公司，他将此物业卖给了另一家中国公司。
Lee说，除了潜在的资本增值，许多高净值家族理财室还在寻找稳定、优质的资产。“从长远来看，永久产权资产往往能很好地保持其价值。这是他们选择在新加坡投资的另一个原因，因为新加坡是该地区政治稳定的金融中心，“他补充说。
供应的紧缩支撑租金增长
世邦魏理仕表示，目前对未来几年本地商业地产市场的预测，为营销三星商业中心两层写字楼层这样的高价资产创造了有利条件。
Tay表示:“鉴于当前的新冠疫情形势，由于写字楼供应紧张，写字楼行业已经证明了其韧性，这将为中长期的租金增长提供支持。”最近，Robinson Point被以$5亿（净出租面积每平方英尺$3720）的价格出售，三星商务中心（Samsung Hub）的11层被以$4980万（分层面积每平方英尺$3800）的价格出售，这些都表明了投资者对新加坡写字楼市场的坚定信心。”
Lee: 三星商务中心（Samsung Hub）非常受欢迎，因为它拥有999年的租赁权，甲级规格，以及相对较大的办公楼层。（图片来源:世邦魏理仕）
最近公布了安盛保险大厦（AXA Tower）的重新开发计划，将取代几家公司，如电子商务集团Lazada。据Tay称，Lazada正在考虑开设莱佛士一号店和30号店等场所，但尚未决定具体地点。在5月，以主板上市的鹏瑞利房地产控股 为首的投资财团宣布，将安盛保险大厦50%的股权出售给中国电商巨头阿里巴巴集团控股旗下的阿里巴巴新加坡，该交易以$16.8亿的物业收购价为基础。
“一直以来，有一批租户在伦敦寻找空间，部分原因是安盛保险大厦和Fuji Zerox大厦等建筑的复兴。很多租户在中央商务区已经住了很长时间了，他们更喜欢住在中央商务区，”Tay说。他表示，这可能构成未来12至18个月写字楼需求的基础。
Tay表示，中央商务区周边地区的写字楼供应也非常紧张，包括拉布拉多、Buona Vista、Alexandria、Harbourfront和巴耶利峇等地区。他说:“在城市边缘地区，新写字楼和商业园区的供应出现了缺口。因此，从供应的角度来看，一些租户可能会被驱赶到中央商务区的办公空间里，“他补充道。
共享工作不再出现指数增长
Tay说，在过去三年新加坡航空业呈指数增长的背景下，疫情对共享工作运营商的打击尤为严重。他指出，在某些情况下，平均占用率已从约90%下降到接近60%。
“市场存在压力，但我们还没有看到任何共享工作运营商在新加坡倒闭。在业主和政府的支持下，他们所有人都还在保留他们租来的空间，”他说。Tay指出，甚至在疫情对经济造成全面影响之前，这里的共享工作运营商就已经开始减少对办公空间的需求，并在选择时变得更加谨慎。
Tay表示，短期内，共享工作运营商对办公空间的需求预计将会放缓，这些运营商在过去两年所租赁的办公空间短期内不太可能重返市场。
Tay说，展望未来，商业居住者带来的一个重大变化可能是，由于安全距离和对健康和健康因素的高度认识，写字楼里的办公人员的密度可能会降低。
他说:“在过去四年，办公室面积的平均使用率已下降，在极端情况下，已降至每人约七十平方英尺。从历史上看，新加坡的写字楼平均为每人提供100至120平方英尺的办公面积，有些甚至高达150平方英尺。但我认为，展望未来，市场将试图根据我们从这场疫情中学到的经验，来找到一个新的折衷方案，”他表示。
这正在影响合并计划，因为一些租户正在重新评估他们是否应该继续租赁单独的地点或合并。Tay说，许多公司都认为，从长远来看，单独的团队对他们来说并不理想。
他补充称:“这些都是需要回答的重要问题，但企业需要更多时间来确定，对员工而言什么才是最平衡、最好的方法。”
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