两个执行共管公寓（EC）地块开放发售
By Cecilia Chow
/ EdgeProp Singapore |
新加坡(EDGEPROP)——建屋发展局（HDB）开放了两个执行共管公寓的地块发售，其中一个地块位于杨厝港（Yio Chu Kang）路外的芬维尔巷（Fernvale Lane），它于12月30日进行了公开招标，在2019年下半年确定的政府售地计划（GLS）下进行。
另一处EC场地位于淡滨尼街62号，并已根据2019 年下半年的GLS项目的储备名单进行出售。
星水嘉园（Piermont Grand）在首个销售周末的人潮，这是唯一一个在2019年推出的EC项目(图片:城市发展有限公司)
OrangeTee &Tie的研究和咨询主管Christine Sun认为，对EC的需求将保持强劲，因为缺乏新推出的产品，只有一项(星水嘉园)在2019年推出和三项今年即将到来的项目,即Ola at Anchorvale Crescent、坎贝拉连路（Canberra Link）的·Parc Canberra和即将到来的在淡宾尼大道10的EC。
一般来说，即使在2018年7月推出了房地产降温措施之后，EC地块仍然吸引了开发商的强烈投标兴趣，共收到7至9份投标。高利国际(Colliers International) 的新加坡研究部主管Tricia Song将开发商的浓厚兴趣归因于EC有限的土地供应和EC的买家背景，后者主要是自住业主。这些买家受到额外买方印花税 (ABSD)的影响较小，而印花税对投资者的影响较大。
自2019年9月起，EC购买者的家庭月收入上限从之前的$14,000提高到$16,000。OrangeTee & Tie的 Sun指出，这可能扩大买家群体，刺激对EC的需求。
高利国际的Song指出，EC的平均售价在过去三年里上涨了约30%。在东北地区，EC的平均推出价格已经上涨。2017年7月, Hundred Palms Residences的 价格为每平方英尺$840；2018年4月，Rivercove Residences的价格为每平方英尺$975;最近一次的交易是2019年7月的星水嘉园，为每平方英尺$1,100。
“虽然Hundred Palm和Rivercove Residences很快售罄，但截至12月22日，星水嘉园售出了约456套，占其820套公寓的56%。”Song说，“销售放缓可能表明了对高价位的抗拒，以及EC与同类私人公寓之间的价差正在收窄。”因此，她预计新EC的价格在2020年将“保持稳定”。
芬维尔巷的EC地块的土地面积为184,391平方英尺，最大总建筑面积（GFA）约为516,300平方英尺。该地块可能会建成一个拥有470至500套单位的EC项目。
芬维尔巷位置图(来源:HDB)
芬维尔巷地块距离芬维尔巷地铁站约800米。高利的 Song预计，该地块将收到约7至9份投标，最高出价将在$2.6亿或容积率每平方英尺$500之间，预计售价为每平方英尺$950至$1,000。
与此同时，ERA Realty Network的研究和咨询部门负责人Nicholas Mak估计，芬维尔巷的EC地块的最高出价将在$2.8亿至$2.95亿之间，或容积率每平方英尺$540至570。
表格: 芬维尔巷GLS地块附近的同类公寓
Project | Address | Tenure | Year of TOP | No. of units | Median price ($psf)* |
|---|---|---|---|---|---|
The Topiary (EC) | Fernvale Lane | 99 years | 2016 | 700 | 852 |
Lush Acres (EC) | Fernvale Close | 99 years | 2016 | 380 | 938 |
High Park Residences | Fernvale Road | 99 years | 2019 | 1390 | 1,239 |
Parc Botannia | Fernvale Street | 99 years | u/c | 735 | 1,325 |
*注: 均价是指2019年1 - 11月的交易单价每平方英尺$
来源:市建局、ERA Research & Consultancy
Mak说，芬维尔巷的EC地块可能会受发展商欢迎，因为已发售和未售出的EC地块数量有限，估计不足380套。EC地块离利达广场（Seletar Mall）和Greenwich V购物中心也更近。
与此同时，淡滨尼街62号EC地块的土地面积为256,182平方英尺，最大总建筑面积为640,377平方英尺。据ERA的Mak所说，可以建造585至620套单位。地块距离最近的地铁站，即巴西立(Pasir Ris)站约1公里。
淡滨尼街62号位置图(来源:发展局)
附近的淡宾尼大道10号上有一个699套单位的EC，可能会在2020年年中推出。淡宾尼大道10号的EC地块于2019年1月以容积率每平方英尺$578的价格被授给海峡实业（Hoi Hup Realty）和双威发展(Sunway Developments) 的合资企业。
“在淡滨尼/巴西立区有大量的新私人股本，”Song指出。旁边是拥有861套单位的the Tapestry私人公寓，自2018年3月推出以来，已经卖出了702套，平均价格为每平方英尺$1,338。与此同时，最大的私人公寓聚宝园（Treasure at Tampines）自2019年3月推出以来，已经售出了2,203套公寓中的872套，平均价格为每平方英尺$1,323。
OrangeTee & Tie 的 Sun预计，随着三个EC项目预计于2020年1月推出，开发商在决定是否要将淡滨尼EC列入储备名单之前，将观察这些项目的接受情况。
淡滨尼街62号GLS地块附近的类似公寓
Project | Address | Tenure | TOP | No. of units | 2019 Median price ($psf)* |
|---|---|---|---|---|---|
Belysa (EC) | Pasir Ris Drive 1 | 99 years | 2014 | 315 | 873 |
The Tampines Trilliant (EC) | Tampines Central 7 | 99 years | 2015 | 670 | 993 |
Coco Palms | Pasir Ris Grove | 99 years | 2018 | 944 | 1,217 |
The Palette | Pasir Ris Grove | 99 years | 2015 | 892 | 1,024 |
来源:市建局、ERA Research & Consultancy
“鉴于淡滨尼街62号仍在兴建中，而该幅土地邻近的空地可能会增加住宅用地的供应;开发商的需求可能会减弱，”Mak补充道。“因此，预计在未来数个月内，该预留土地不会被勾出进行招标。”
ERA的Mak指出，若在现时的市场上出售位于淡滨尼街62号的预留土地，由于其位置相对较难到达，发展商的兴趣会较低。他估计，该地块的最高出价在$3.36亿到$3.6亿之间，相当于容积率每平方英尺$525到$562。
欲知有关价格趋势、最近的交易及其他项目等信息，请查看这些项目的研究页面: 星水嘉园，Hundred Palms Residences, Rivercove Residences, The Topiary, Lush Acres, High Park Residences, Parc Botannia, Belysa, The Tampines Trilliant, Coco Palms, The Palette
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