为何土地房产是一个巨大的财富库存
By Cecilia Chow
/ EdgeProp Singapore |
位于纳森路(Nassim Road)的物业是今年最高绝对价格的优质洋房(GCB)交易，其价格是1.288亿新元。(图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
新加坡（EDGEPROP）-- 今年住宅市场的明星表现是土地房产部分。不仅仅是优质洋房(GCBs)，许多创纪录的交易都在这里发生。在2021年的前9个月，房屋交易数量为2,649宗，横跨不同地区，包括排屋、半独立式和独立式洋房，以及优质洋房(GCBs)。
博纳产业集团(PropNex)的黄金区总监，Ray Teo预计，目前的销售速度（平均每季度至少800笔交易）将保持到2021年第四季度，使今年的总交易量达到3,200至3,500笔的房屋交易。Teo指出：“这是惊人的一年。” 在10月3日，Teo担任博纳产业集团 (PropNex) 和 EdgeProp Singapore 所联办土地房产网络研讨会的主讲人。
Teo：这是土地房地产市场惊人的一年。(图源：博纳产业集团(PropNex)）
毕竟，截至2021年第二季度末，整个新加坡只有73,263套房屋售出，而非土地单位（公寓、共管公寓和高级公寓）售出的总数为340,283套。同时，根据住房和发展委员会（HDB）的数据，截至2020年底，已售出108万套组屋。(通过我们的新加坡组屋目录寻找出租或出售的组屋单位)
Teo 表示：“只有5%的新加坡人口居住在有土地的房产。新加坡人和新公民是主要的买家。” 外籍买家只有在得到新加坡土地管理局 (Singapore Land Authority) 土地交易批准组 (Land Dealings (Approval) Unit) 的批准后才可以购买土地房产。Teo 指出，由于这类房产的标价较高，因此土地房产部分的投机活动较少，因此波动性也较小。
困难时期的回调
2001年的土地房产交易量和每平方英尺的平均价格
20年前，土地房产的总交易量为1,836，平均价格为每平方英尺483新元。
随后，交易量和平均价格都开始攀升，在2007年房地产热潮的高峰期，达到了5,525笔交易的历史最高点，平均价格为每平方英尺645新元。Teo指出：“交易中的很大一部分是新屋。”
2007年房地产热潮高峰期的土地房产交易
隔年，即2008年，发生了全球金融危机，导致房产交易量暴跌61%，至2,145个单位。然而，根据EdgeProp Singapore的数据，平均价格略升到每平方英尺666新元。Teo 补充：“这显示大多数土地房产的业主有很强的持有能力，并将他们的房产撤出销售市场。”
在2008年全球金融危机期间，土地房产交易量按年暴跌61%
销售市场重拾自信后，并在2010年以4,331宗交易创下新的高峰，其平均价格为每平方英尺868新元。2013年，实行了三项房产降温措施，包括增加买方和卖方的额外印花税，以及实施总偿债率框架。这导致同年的交易量暴跌68%，至1382套单位。然而，平均价格却稳定在每平方英尺1,234新元。
土地房产交易于2010年最后一个高峰期
2013年，在实行一系列房地产降温措施后，房产的交易量急剧下滑；但土地房产的价格却没有下降。(图源：EdgeProp Singapore)
新高点
现今，平均价格为每平方英尺1,379新元。尽管疫情削弱了人们对总体经济的信心，但在住宅市场，特别是土地房产，一直都在热销中。Teo阐述：“我的预测是，房产的交易量将保持在高位，但目前缺乏库存。” 他也指出，待售房源的匮乏，再加上强劲的需求，可能会将房产价格推向新的高度。
2021年前9个月的交易情况至今，交易量和价格在疫情中飙升
这已经显示在优质洋房(GCB)市场上，今年最高价的房产交易是位于纳森路 (Nassim Road) 的优质洋房 (GCB)。该洋房在今年3月以 1.288 亿新元售出，也是创下了每平方英尺 4,005 新元的记录。仅仅两个月后，位于Cluny Hill的优质洋房 (GCB) 以 6,370 万新元或每平方英尺4,291新元的价格转手，并创造了每平方英尺价格的新记录。当时房子还在建设中。卖方是一家房地产开发商，并承诺将完成该项目作为销售的一部分。
今年取得最高绝对价格是纳森路(Nassim Road)的优质洋房(GCB)。
按绝对价格计算：前10名独立洋房的交易*
* 基于截至2021年9月底过去6个月的交易。
优质洋房(GCB)每平方英尺的最高价是4,291新元，该物业位于Cluny Hill，在5月购买时仍在建设中。(透视图：Wallflower Architecture)
按每平方英尺价格计算：前10名独立洋房的交易*
* 基于截至2021年9月底的过去6个月的交易。
半独立式住宅部分也出现了新的高价（以每平方英尺的价格计算），前三名的交易是由林增控股 (Lum Chang Holdings) 的One Tree Hill Collection的房子。该项目只有14个单位，其中12栋是半独立式洋房，另2栋是独立式洋房。One Tree Hill Collection是由原One Tree Hill Gardens所重建的项目。原One Tree Hill Gardens是一座三层楼的项目，包括六个小别墅和七个公寓。One Tree Hill Collection的最新交易是一栋半独立式洋房，该洋房在上个月以842.8万新元 (每平方英尺 3,783 新元）成交。
One Tree Hill Collection 的半独立式房屋在土地房产领域创下每平方英尺的新高价。
按每平方英尺价格计算：前10名半独立式洋房的交易*
* 基于截至2021年9月底的过去6个月的交易。
在排屋部分，以每平方英尺的高价位居榜首的物业是位于第九区乌节路(Orchard Road)附近的翡翠山路(Emerald Hill Road)受保育的排屋。由于供应量有限，使这些房子因其稀少量而显得十分抢手。
位于翡翠山路(Emerald Hill Road)的受保育性排屋在住宅领域取得了每平方英尺的榜首。
按每平方英尺价格计算：前10名排屋的交易*
* 基于截至2021年9月底的过去6个月的交易。
永不嫌晚
同样，优质洋房(GCB)也很罕见。只有大约2,700套类似的房产，该房产只有通过将较大的地块分割成较小的地块才能增加供应量。即使如此，也不是所有的地块都能被分割，因为优质洋房(GCB)最小的土地面积是1,400平方米或15,070平方英尺。
经禧路(Cairnhill Road)的受保育性排屋。
Teo 对房价将继续保持目前的轨迹抱有信心。他表示：“更多的新加坡富人正在抢购土地房产，因为他们觉得这是最好的财富库存。”
事实上，根据博纳产业集团(PropNex)首席执行官Ismail Gafoor的观点，现在开始投资永不嫌晚。他在1990年代初的某个时候购买了他的首个土地财产，一个中级排屋。当时的购价是61万新元。这是一个全新的开发项目，也是他直接从一个开发商那里购买的。他补充，现今，同样的房子，但其价值却是350万新元。
Gafoor 阐述：“不管你的第一个房产是中间或角落的排屋，还是半独立式房屋，也不管它是位于第15区、第19区还是第28区。仅仅是你在土地房产市场上拥有了一个立足点，就意味着你将能享受到空间和生活方式。房子将为你提供一个对冲通货膨胀的工具；而当时机成熟时，你可以升级或缩小规模并兑现。”
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