新亚非大厦（Afro Asia Building）获得The Great Room为其主要租户
By Cecilia Chow
/ EdgeProp Singapore |
罗敏申路（Robinson Road）曾经是拥有最古老建筑的地方，如今，这项重建项目正迅速成为新的中央商务区 地标。
这座新的19层亚非i-Mark大厦预计将于2020年第二季度竣工。（来源： Robinson Development）
位于罗敏申路的最古老建筑之一将作为新亚非i-Mark大厦而获得新生。坐落在罗敏申路与卡南街（McCallum Street）交界处，新落成的19层A级办公楼位于罗敏申路63号，预计于2020年第二季度竣工。
上月底，新亚非i-Mark大厦的联合开发商在仲量联行(JLL)的撮合下，与以酒店业为基础的共享运营商The Great Room签约，使其成为该大厦的主要租户。仲量联行是该大厦的独家租赁代理商。
The Great Room占据了37, 000平方英尺的办公空间，从六层到八层，也就是占可出租总面积140,000平方英尺的26%。“这将是我们在新加坡迄今为止最大的一个场所。”The Great Room的首席执行官兼联合创始人Jaelle Ang说。
亚非i-Mark大厦是由Tan家族的亚非航运公司（Afro-Asia Shipping Company）和清水建设（Shimizu Corp）联合开发，估计耗资$3.2亿。Tan家族持有合资企业的多数股权。
The Great Room的Jaelle Ang(左)与亚非i-Mark的联合开发者、亚非航运公司的Tan Chin Hoon和Tan Cheng Gay以及清水建设的Brian Poon(图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
“逾期重建”
在中央商务区工作的人都知道，在被拆除之前，这座曾经的亚非大厦与MPH书店就在Uncle Sam的瓦煲餐厅旁边的拐角处。原来的亚非大厦是一栋7层的办公楼，在2017年被拆除时，已经有62年的悠久历史了，租约还有37年。
“从50年的平均建筑寿命来看，这绝对是逾期重建。”Tan Cheng Gay代表由他家族成员看顾的亚非航运公司说道。”我们决定引入一些与我们拥有相同设计愿景的合作伙伴, 这愿景由Architects 61的管理合伙人Michael Ngu推动。” 他补充道。
清水建设（Shimizu Corp）不仅是该项目的合作伙伴，而且还负责该建筑的施工。Architects 61是指定的设计建筑商，而KK Lim & Associates是指定的首席工程师。
“我们决定保留老建筑的名字，并添加‘i-Mark’，它象征着新科技;这就是为什么新建筑被命名为亚非i-Mark大厦。”Cheng Gay说。
新大厦的大堂拥有10米高的天花板(图片:Robinson Development)
对于清水建设来说，“i-Mark”的意义重大，因为它是这家日本公司用来标记其东京办公楼的商标。“这在日本是一个公认的品牌。”清水建设的投资与发展部资深经理Brian Poon说，“位于罗敏申路63号的这座建筑的名称里有‘i-Mark’，是因为清水建设在这里拥有股份。这将是日本以外的第一座“i-Mark”品牌建筑。”
新加坡对清水建设并不陌生，曾建造过其他地标性的建筑，如Ngee Ann City、Republic Plaza、Tokio Marine Centre和Mapletree Business City。
灵活的设计
位于罗敏申路63号的大厦将采用平均12,249平方英尺的楼板，办公室将横跨第六层至第十七层。
第五层是空中花园，它将被The Great Room作为活动空间来运营，从而为其成员和其他租户提供额外的便利。
“我预测五楼的空中花园会很受欢迎。”清水的Poon说，“所有租户都可以进入，并且会向公众开放。”
新大厦第五层的空中花园将由The Great Room管理，是为大楼内的成员和其他租户提供的其中一项设施和活动空间(图片: Robinson Development)。
该建筑的另一个独特之处是位于第17层的“顶层公寓”。这里约有4,000平方英尺的空间和一个超高天花板，然后其余空间的天花板则逐渐减少到约3米高。“这是大厦里最高的一层，可以180度地观看海景和唐人街。”新加坡仲量联行的办公室租赁行政总监Tahlil Khan说，“这是个令人惊叹的因素，我们已经收到了许多对这个空间感兴趣的询问。”
新技术,可访问性
这座建筑也是用日本的新技术设计的。例如，大楼将安装冷光空调系统，该系统目前在新加坡仅在新加坡国立大学校园内使用。“此系统省电，而且温度舒适，因为它不会把冷空气吹到人身上，”Poon说。“它也很灵活，每层有四个区域;如果有人在某个区域工作到很晚，他们可以只打开该区域的空调，而关掉其他区域。”
仲量联行的Khan指出，从租户的角度来看，这在节能方面也非常划算。
大厦内的厕所设备将配备日式坐浴盆。第5层、第12层和第19层将有旅行结束设施，包括淋浴设施。第19层是大厦的屋顶。二楼还有52个自行车架。停车场将会是最先进的自动引导车辆停车场。“这是一个使用机器人的机械停车系统。”Poon说，“如果机器人坏了，我们就可以替换它，这与传统的自动停车系统不同。传统的自动停车系统一旦发生故障，整个停车场系统就会冻结。”
位于第17层的顶层公寓有超高天花板和落地玻璃，一边可以远眺大海，另一边则可以看到唐人街。
底层大堂将建有10米高的天花板和一个巴黎法式面包烘培咖啡厅（Paris Baguette Bakery Café）。在建筑的第二层，将会有个遮蓬式的人行天桥，将与罗敏申路120号的建筑衔接起来，并可以穿过卡南街的罗敏申路71号。
除了现有的东西线上的丹戎巴葛地铁站和市中心线上的直落亚逸地铁站，这里还会有即将启用的汤姆森-东岸线上的珊顿道地铁站，它预计于2021年竣工。
仲量联行的Khan说，经由二楼的人行天桥只需步行三分钟就可到达珊顿道地铁站，整座天桥将会被遮蓬遮盖。经由人行天桥步行10分钟就可到达丹戎巴葛地铁站，此横跨建筑物的人行天桥也有遮蓬。
Khan:经由二楼的人行天桥只需步行三分钟就可到达珊顿道地铁站，整座天桥将会被遮蓬遮盖。(图片:仲量联行)
询问租金“超过每平方英尺$10”
亚非i-Mark大厦的租金将会“每月超过每平方英尺$10”，清水的Poon表示。他补充道，这栋建筑被设计成多租户使用，以避免“单租户风险”。他的目标客户群包括“成熟的科技公司”，以及中小型跨国公司。他解释说:“我们在设计大厦时，给予租户很大的灵活性，让他们可以根据自己的需要重新配置。”
仲量联行的Khan说，除了The Great Room外，还在与其他几家公司就大厦内的其他楼层进行谈判。
据仲量联行的数据显示，在过去四个季度，中央商务区的A级办公楼的平均有效月租从2018年第四季度的平均每平方英尺$10.25上涨到2019年第三季度的平均每平方英尺$10.81。
然而，新加坡仲量联行的租赁部主管Chris Archibold表示，在整个中央商务区，根据不同的建筑，租金询问价目前“徘徊在每平方英尺$11至$13之间”。“需求主要来自科技行业和灵活空间提供商。”在共享工作领域，Archibold指出，“过去3年的爆发性增长现已稳定到一个更恒定的速度”。
Archibold: 共享工作将会持续下去。在这一过程中可能会出现一些小问题，但总体来说，来自租户的需求是存在的——无论是大型跨国公司还是小型租户。(图片: 仲量联行 )
“共享工作将持续下去”
在大型共享运营商WeWork的IPO尝试失败后，暴露了不惜一切代价实现增长的商业模式的风险，并对共享业务的可持续性提出了质疑。
一位业内人士表示:“人们必须记住，WeWork是运营共享工作的，但共享工作的不仅仅是WeWork。”
据仲量联行的Archibold说，“共享工作将持续下去”。他补充道:“在这个过程中可能会出现一些小问题，但总体来说，来自租户的需求是存在的——无论是大型跨国公司还是小型租户。”
Archibold补充说，在考虑搬迁至新建筑时，越来越多的企业业主询问在开发区内是否有灵活的空间操作系统。“大多数租户在现有建筑中都有固定的租约，但他们想要的是灵活性;约80%的物业以固定租约租用;还有20%是短期或可灵活安排，这让租户们可以根据自己的需要收缩或增长。”
因此，其意图是在亚非i-Mark大厦内设置一个灵活的空间操作系统以作为便利设施，Archibold补充道。
这栋最初的七层亚非大厦建筑建于1955年。它曾是前南洋祥报的总部，于1983年与星洲日报合并，成为现在的《联合早报》。事实上，印刷机位于大楼的第二层和第三层，因此，这些楼层的最大负荷非常高，以便支撑沉重的印刷机，Cheng Gay说。
该建筑的设计象征着“一棵正在生长的树”，使用混凝土墙和雪松木纹等元素来象征亚非航运公司和清水建设的历史遗产。（图片：Robinson Development）
保护遗产
1961年，Cheng Gay的父亲Tan Kiam Toen创办了亚非航运有限公司。1967年，他买下了位于罗敏申路63号的这栋楼，并将其重新命名为亚非大厦。“那是当时罗敏申路上第一座这种类型的商业建筑。”Cheng Gay的弟弟Tan Chin Hoon说。他们的父亲选择“亚非”这个名字是为了纪念1955年4月在印度尼西亚万隆召开的亚非会议。
Kiam Toen于1919年出生在中国，于2008年去世。1935年，他去了印度尼西亚，在那里成功创建了一个企业。上世纪40年代，他搬到了新加坡，在那里从事大宗商品交易，尤其是草药和橡胶。
1973年，他还与星展银行(DBS Bank)及韩国双龙水泥(SsangYong Cement)成立了合资企业——双龙水泥（新加坡）有限公司，在新加坡生产和销售水泥、预拌混凝土和其他建筑材料。2005年，双龙水泥被更名为EnGro Corp.，此后将业务扩展到马来西亚、韩国和中国。“他具有愿景和远见。”Cheng Gay这样评价他的父亲，“从贸易开始，他把业务扩展到水泥和其他行业。”
自称工程师的Cheng Gay是EnGro公司的董事长兼首席执行官，该公司已在新加坡交易所上市。他在1973年被任命为董事，在成为董事长和首席执行官之前担任执行董事。
与此同时，他的弟弟Chin Hoon是亚非航运公司的董事。
Tan家族希望在新建筑中保留亚非大厦的一些元素，例如主入口处的扶手、天空露台和屋顶花园。“我们会保留一些特色。”Cheng Gay说。对于Tan家族来说，持有这栋大厦的多数股权是非常重要的。他补充称:“如果我们放弃了控股权，那么无论我们拥有什么梦想，都将无法实现。”
清水建设也有着悠久的历史。它是由清水贵介(Kisuke Shimizu)在215年前创建的，他最初是一名木匠。为了保护亚非航运公司和清水建设的遗产，大厦的设计融入了木工和水泥的元素，例如，大厅里的雪松木纹混凝土墙，Poon说。“整个设计是为了象征一棵正在生长的树。”他补充道，它也代表着复兴。
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