新加坡商业房地产市场前景乐观
By Shaun Poh
/ Cushman & Wakefield |
新加坡的商业房产投资市场在第二季度开始时有所增长，而与此同时，前一季度的累计数据显示，随着几笔strata交易的达成，商业房产投资市场出现了下滑现象。4月初，在 Tampine Grande 7&9的办公楼发展项目以$395百万元成交，几天后，Realty Centre以$148百万元成交。Realty Centre是今年首个签约的商业集体销售中心。尽管整体经济情绪低迷，但该中心的表现仍然充满希望。
豪利控股(Oxley Holdings)已达成协议将其士大厦(ChevronHouse)以$10.3亿元出售，以测试商业房产的资本价值门槛。下一个会是安森大厦(Anson House)、塞西尔街139号(139 Cecil Street)，和或许星狮大厦（Frasers Tower）。
豪利控股(Oxley Holdings)已达成协议将其士大厦(ChevronHouse)以$10.3亿元出售 （图片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
无论出售商业房产的理由是什么，市场一致认为，商业房产发展销售的势头将保持稳定。2019年发展总蓝图草案（The Draft Master Plan 2019）提出的振兴CBD的建议，无疑在商业市场上引起了一些轰动。
中央商业区奖励计划（CBD Incentive Scheme）令办公楼发展受惠
中央商务区奖励计划将提高总地积比率，鼓励把现有的办公楼发展项目转为酒店和住宅用途。这对许多在土地用途分区方面面临挑战的办公楼开发项目将会有益。
由于住宅和酒店的使用通常具有较低的资本价值，如果不提高地积比率，土地所有者将这些发展选项降级是没有意义的。如果中央商业区奖励计划获得批准，那么这将会让发展商看到各类发展选项具有的商业意义。
酒店服务业的诱惑持续发烧中，业主们持续权衡酒店转化率与更高的酒店发展费(DC)。就在酒店转化率的DC增加之前的这段时间里，Cheong Sim Lam以$353.3百万元收购新加坡雅诗阁莱佛士坊服务公寓（Ascott Raffles Place Singapore）。滑铁卢公寓（Waterloo Apartments）以$131.1百万元集体出售的价格脱售给飞龙集团（Fragrance Group）的一家子公司，酒店Hotel 81的业主以$276.2百万元买下了金城中心（Golden Wall Centre）。
Cheong Sim Lam以$353.3百万元收购新加坡雅诗阁莱佛士坊服务公寓
自从国家规划部门提高了酒店转化率的DC以来，豪利已将旗下的Mercure 和Novotel酒店重新投放市场，我们也可能还会看到环球优质酒店（Global Premium Hotels）的23家酒店的交易。在今年余下的时间里，对于酒店资产感兴趣的程度将会是个很有趣的议题。
CBD看到更高的地积比率，资产增值
如果发展总蓝图草案获得通过，许多CBD地块的容积率将显著提高。一直居住在历史地段，但没有动力进行再开发的私人业主将会欢迎这一举措。
例如，位于莱佛士广场中心地带及邻近莱佛士广场捷运站（Raffles Place MRT Station）基本地块比率已由12.6升至15.0。这为The Arcade和Clifford Centre等黄金地段的老年资产业主提供了动力，以重建其物业。这可能会刺激投资活动，因为那些尚未决定是否将旧资产剥离用于再开发的业主，现在有了更多的理由这么做。
星狮大厦是一幢38层高的甲级办公楼，位于Cecil Street(图片来源:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
此外，随着业主抓住机会，开发任何尚未开发的总楼面面积(GFA)，资产增值计划也因此可能会有所增加。目前正在进行资产增强计划的业主可能会修改他们的计划，以开发额外尚未开发的GFA。因此，资产增值工作可能会出现拖延，因为这些业主正等待新发展蓝图的最终确定并申请修订规划的许可。
中期基本面强劲
新加坡的基本面依然强劲。尽管库存有限，但这座城市为为寻找资产的资本提供了一个安全的避风港。在未来6至12个月的中期内，商业物业，包括办公室，酒店资产和店屋将继续受到追捧。
然而，机会之窗可能正在缩小。如果更多的商业地产被改造成住宅和酒店，CBD的办公楼供应可能会进一步收紧，从而进一步推高商业地产的资本价值。
4月初，在 Tampine Grande 7 & 9的办公楼发展项目以$395百万元成交(图片来源: Cushman & Wakefield)。
即使在市场上发布了额外的CBD办公楼供应，这种情况仍可能持续到2020 - 2021年之后。投资者将不得不越来越密切地关注分散化的办公市场，以寻找类似于Tampines Grande 7和9的机会。
Shaun Poh是新加坡Cushman & Wakefield资本市场团队的执行董事，他领导着一个投资经纪团队，并与区域资本市场团队密切合作，以支持跨境房地产投资。
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