[更新] 乘着集体出售的浪潮
By Cecilia Chow
/ EdgeProp Singapore |
新加坡（EDGEPROP）-- 集体出售的势头已经从去年年中，即疫情严峻中恢复。第一太平戴维斯 (Savills) 新加坡投资销售和资本市场的总经理，Jeremy Lake说：“去年仅有区区几个业主在探讨集体出售楼盘，但今年的数量已经明显回升。”
第一太平戴维斯 (Savills) 促成了位于巴西班让(Pasir Panjang) 福林园 (Flynn Park) 公寓的交易。该公寓于9月10日集体售出给海峡实业（Hoi Hup Realty）和双威发展（Sunway Developments）的合资公司。购买价格为 3.71 亿新元，高于7月尾招标时的底价（3.65 亿新元）。它甚至高于2018年6月最后一次集体出售时的底价（3.638 亿新元) 。(参阅：计算公寓集体出售的潜力)
仅用了两个月的时间，就达到了启动集体出售所需的80%的共识。Lake 指出：“获得80%先决条件的同意似乎更容易、更快速。过去，它的发展较缓慢，也是一份艰难的过程。”
Lake：获得先决条件（80%业主的同意）似乎使集体出售项目变得更快更容易；过去的推动较为缓慢及艰难。（图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
Lake 在新加坡从事房地产业务的31年中，至少经历了三次集体出售的浪潮。如今市场正在走向第四波。Lake 表示：“这是一个与供应和需求有关的事项。当业主能够得到他们的要价时，就准备脱售。因此，得看开发商是否已准备就绪。”
依海峡实业（Hoi Hup Realty）和双威发展（Sunway Developments）的行动看来，似乎是这样。合资公司旗下700个单位的执行共管公寓（EC）项目，Parc Central 于今年1月推出，已经有 96% 的单位售出。另一个于2020年2月推出，拥有 496 个单位的Parc Canberra项目，只剩一个单位仍在销售中。拥有 660 个单位的翠宁苑 (Ki Residences at Brookvale Drive) 于去年12月推出，其项目是999年的租赁项目，也已经售出 71% 的单位。海峡实业（Hoi Hup Realty）的总经理，Koon Wai Leong 表示：“我们仍然在寻找更多的发展地段。” (参阅：通过我们的公寓目录查看任何新加坡公寓的精辟数据)
在2018年7月的房产降温措施之后，包括将额外的买方印花税从 15% 提高至 30%，其中 5% 必须预先支付, 且不可减免，这使开发商减少了对集体出售土地的兴趣。Lake 阐述： “如今开发商的开发用地越来越少，在市场上的政府售地计划（GLS）的用地也不多了，因此他们会准备再次关注集体出售的用地。”
位于巴西班让 (Pasir Panjang) 的福林园 (Flynn Park) 以 3.71 亿新元的价格整体出售给海峡实业（Hoi Hup Realty）和双威发展（Sunway Developments）的合资公司，高于其 3.65 亿新元的底价。（图源：新加坡第一太平戴维斯(Savills））
现今，许多进入集体出售市场的项目都不是第一次了。Lake补充：“经过多次失败的尝试后，业主发现重启集体出售的过程更加直接。只要能以40% - 50%的溢价出售房产，业主就会考虑集体出售。”
在Mount Elizabeth 朝着 80% 的阈值前进
位于Mount Elizabeth的一个死巷里，拥有59个单位的 HighPoint，其业主们已经开始尝试第二次集体出售。业主们已经快达成 80% 的阈值，并由第一太平戴维斯 (Savills) 作为指定的房产业顾问。
Lake强调：“与其名字相称的 HighPoint 位于Mount Elizabeth的山峰。” 永久产权的 HighPoint 建于1974年，其占地 47,606 平方英尺，容积率约为 4.45。2019年1月, 该物业以 5.5 亿新元的价格作为最后一次集体出售，营销机构为世邦魏理仕(CBRE)。当年 5.5 亿新元的参考价折算成地价约为每平方尺 2,595 新元的容积率（psf ppr）。如果算上阳台7%的额外建筑面积，地价将是每平方尺 2,509 新元的容积率（psf ppr）。
位于Mount Elizabeth，拥有57个单位的 HighPoint 即将获得80%业主的同意，以启动第二次集体出售的尝试。两年前，它曾以 5.5亿 新元的价格出售。（图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
这一次的要价预计保持在 5.5 亿新元。根据2014年市建局的发展蓝图，该地块被划为住宅用途，并可重建为36层高的大厦，总建筑面积为 213,383 平方英尺。
该地块有可能被重新开发成一个新的豪华公寓项目，有196套公寓，假设平均面积约为 100 平方米（1,076 平方英尺）。HighPoint 的发展方向朝着有121年历史的良木园酒店 (Goodwood Park Hotel)。后者靠近乌节路 (Orchard Road) 的购物中心，以及百丽宫医疗中心 (medical centres at Paragon) 和伊丽莎白医院 (Mount Elizabeth Hospital)。
HighPoint 现在与 Mount Elizabeth 另一端的伊丽莎白大厦 (Elizabeth Towers) "并驾齐驱"，后者业主对进行集体出售有近乎80%的阈值的需求。Edmund Tie正在处理伊丽莎白大厦 (Elizabeth Towers) 的集体出售。
伊丽莎白大厦 (Elizabeth Towers) 位于 Mount Elizabeth 的另一端，那里的业主也接近了集体出售所需的80%阈限。它在2018年以 6.1 亿新元的价格出售。（图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
上一次于2018年及2019年1月重新推出的销售，拥有80个单元的伊丽莎白大厦 (Elizabeth Towers) 当时的要价是 6.1 亿新元。考虑到阳台7%的额外建筑面积，地价将被压缩到每平方尺 2,297 新元。
第一太平戴维斯 (Savills) 的Lake 阐述：“HighPoint 和伊丽莎白大厦 (Elizabeth Towers) 都将考验开发商对奢侈品领域土地的兴趣。”
附近是康邻豪庭 (Klimt Cairnhill)，其项目将重建拥有61个单位的永久产权前经禧楼（Cairnhill Mansions）。新加坡上市的建筑和房地产开发集团刘景发 (Low Keng Huat) 于2018年2月以 3.62 亿新元或每平方尺 2,311 新元的价格购买了该项目。刘景发 (Low Keng Huat) 以 1 亿新元的价格购买了位于经禧路67号（67 Cairnhill Road）的相邻洋房地块，并将其恢复为 “英式马来亚风格的高脚洋房”，并将其重新作为居民俱乐部会馆。
位于经禧路71号（71 Cairnhill Road）、拥有138个单元的康邻豪庭 (Klimt Cairnhill) 于8月底推出，价格从每平方尺 3,532 新元起。根据8月20日提交的房屋事项报告，迄今为止，有一个单位已经售出：一个面积为 1,496 平方英尺的三居室高级单位，售价为 571.3 万新元（每平方英尺 3,818 新元）。
据说 The Claymore 的业主正在尝试集体出售，并已指定世邦魏理仕(CBRE)为其物业顾问。（图源：The Edge Singapore）
振兴乌节-东凌 (Orchard-Tanglin) 地区
第一太平戴维斯 (Savills) 已被指定为东陵购物中心 (Tanglin Shopping Centre) 的营销代理，该中心正在进行另一次集体出售的尝试。这将是其第四次尝试。Lake 指出目前为止, 将近75%的业主同意集体出售。
东陵购物中心 (Tanglin Shopping Centre) 建于1992年，是一个12层楼高的综合发展项目，包括办公室和一个购物广场。其坐落在一块65,983.3平方英尺的永久产权土地上，并被划为商业用途。它有可能被重建为一个新的综合发展项目，总建筑面积超过300,000平方英尺，其中60%的空间必须专门用于商业用途。其余40%为非商业用途，可包括住宅和酒店部分。Lake 补充：“我们正在为该物业寻求超过 8 亿新元的资金。” (参阅：用我们的商业目录寻找新加坡商业地产)
Lake 阐述，乌节路（Orchard Road）和东陵路（Tanglin Road）这一区正在进行振兴计划。有消息指出，在新加坡上市的房地产和酒店集团 --旅店置业（HPL）正在根据市建局 (URA) 的策略发展项目奖励计划 (SDI）进行大规模的重建。旅店置业(HPL）拥有HPL House、Forum Galleria、新加坡希尔顿酒店 (Hilton Singapore)（12月底希尔顿酒店搬走后，该酒店将被洲际酒店集 (IHG) 重新命名为Voco，是一个高端酒店品牌）和四季酒店 (Four Seasons Hotel)，以及分层地契商业项目明苑 (Ming Arcade）的重要股份。
策略发展项目奖励计划 (SDI) 下的重建计划可能包括HPL House、Forum The Shopping Mall、位于乌节路581号 (581 Orchard Road) 现有的新加坡希尔顿酒店 (Hilton Singapore)、远东购物中心 (Far East Shopping Centre)、烈大厦 (Liat Towers) 和伟乐坊 (Wheelock Place)。这些建筑占据了乌节路的主要前沿。据悉，远东购物中心 (Far East Shopping Centre) 的业主已委托世邦魏理仕(CBRE)作为其集体出售的营销代理。
新加坡希尔顿酒店 (Hilton Singapore) 在12月底搬走后，该项目将被重新命名为Voco，这是洲际酒店集团 (InterContinental Hotels Group) 的一个高端品牌。（图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
与四季酒店 (Four Seasons Hotel) 相邻的是即将建成拥有154个单位的豪华公寓 — 铂瑞雅居 (Boulevard 88) 和拥有204间客房的 Singapore Edition Hotel。这个综合项目由著名建筑师 Moshe Safdie 设计，由丰隆实业 (Hong Leong Holdings)、城市发展 (City Developments) 和利投资公司 (LEA Investments) 联合开发。
新的价格记录？
香港上市的信德集团 (Shun Tak Holdings) 旗下新豪华酒店 —— Artyzen Cuscaden Singapore 预计于明年开业。其项目拥有142间客房，位于卡斯加登路 (Cuscaden Road)，并紧邻东陵路 (Tanglin Road)。该酒店是由信德 (Shun Tak) 在2016年以1.45亿新元购买卡斯加登路 (Cuscaden Road) 上的一栋洋房重建而成。
信德 (Shun Tak) 也是拥有54个单位的豪华公寓 — 柏皓 (Park Nova) 的开发商。自该项目于5月推出以来，共售出17个单位，据说许多买家都是中国籍人士。柏皓 (Park Nova) 的三套顶层公寓中最大的一套以 3,443.8 万新元（每平方英尺 5,838 新元）售出，而最小的一个以 2,602.6 万新元（每平方英尺 5,784 新元）售出。根据迄今提交的房屋事项报告，该项目中的其他单位是由两居室、三居室和四居室的公寓组成，面积从 1,432 到 2,906 平方英尺，其平均价格为每平方英尺 4,925 新元。
自该项目于5月推出以来，共售出17个单位，据说许多买家都是中国籍人士。（图源：Finbarr Fallon）
柏皓 (Park Nova) 是原柏园 (Park House) 的重建项目，该项目早在2018年6月就被信德 (Shun Tak) 以3.755 亿新元（每平方英尺 2,910 新元) 的价格集体收购。促使这笔交易的中介，Lake 强调：“我们不会指望重温原柏园 (Park House) 的售价,那项交易是一个例外。”
Lake认为，前 Hampton Court 的价格不太可能再回到2012年整体售出的高价（每平方英尺 2,526 新元），既是前 Westwood Apartments 也不可能再回到2007年底整体售出的高价（每平方英尺 2,525 新元）。香港太古地产集团 (Hong Kong group Swire Properties) 收购了前Hampton Court，并将其重建为拥有20个豪华单元的 Eden，其项目位于德雷葛园 (Draycott Park)。今年3月，整座Eden以 2.93 亿新元（每平方英尺 4,827 新元）的价格整体出售给拥有香港上市休闲食品公司中国旺旺控股 (Want Want China Holdings) 的蔡氏家族。Westwood Apartments 由马来西亚的杨忠礼置地 (YTL Land & Development) 重新开发成拥有77个单位的乌节三翠林 (3 Orchard By-the-Park)，该项目于2017年竣工。
分层产权的综合发展项目 — 乌节塔 (Orchard Towers) 的业主也在尝试集体出售。Edmund Tie是指定的营销代理。
分层产权的综合发展项目 — 乌节塔 (Orchard Towers) 的业主也在尝试集体出售，由 Edmund Tie 担任其物业顾问。（图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
重返黄金区
Orchard Bel Air 坐落于乌节大道 (Orchard Boulevard) 的拐角处，也位于即将开通的同名地铁站旁边。这座拥有71个单元、28层楼高的住宅楼的业主已经成立了一个集体出售委员会（CSC），并准备进行集体出售。此外，他们也指定 Knight Frank 为他们的物业顾问。该物业由华业集团 (UOL Group) 开发，于1984年竣工，从1980年开始有99年的租赁。该地块还剩下58年的租赁期。
在黄金区的其他地方，拥有211个单位的浩然大厦（Horizon Towers），其业主正在进行另一次集体出售的尝试。上一次的尝试是在2018年没有投标的情况下结束，因为招标的活动恰好碰上同年7月宣布的房地产降温措施。该项目于2019年1月重新启动集体出售，价格同样为 11 亿新元，即每平方英尺 1,977 新元。
浩然大厦（Horizon Towers）位于第9区的利安尼山路 (Leonie Hill Road) , 建于1984年，从1979年开始有99年的租赁，因此还剩下57年的租赁期。它位于 204,516 平方英尺的高地上，容积率为 3.28228。负责这次集体出售的仲量联行 (JLL) 执行董事，Tan Hong Boon估计，浩然大厦（Horizon Towers）可以被重建为一个新的项目，约600至700个住宅单位。这一次，其要价已经降至 10 亿新元。
浩然大厦（Horizon Towers）将进行第三次集体出售，由仲量联行（JLL）作为其物业顾问，这次的价格可能在 10 亿新元。（图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
9月15日，华登岭公寓（Watten Estate Condominium) 开始集体出售。华登岭公寓 (WEC) 建于约1983年，由104个单位的联排别墅和公寓组成，位于第11区黄金地段武吉知马 (Bukit Tiimah) 附近的赐福路 (Shelford Road)。超过80%的业主同意集体出售。以 5 亿新元的最低价格计算，单位地价为每平方英尺 1,622 新元。 如果考虑到8%的额外建筑面积和相应的发展费用，单位地价将降至每平方英尺 1,570 新元。 仲量联行 (JLL) 是指定的营销代理。
华登岭公寓 (WEC) 上一次尝试集体出售是在2019年7月，其价格较高，为 5.36 亿新元（每平方英尺约 1,738 新元）。仲量联行 (JLL) 的Tan表示：“尽管旅游受到疫情的限制，也限制了进入新加坡外籍人士的数量，但最近几个月黄金区高级公寓的销售量有所增加。然而，许多国外基金和高净值人士希望在这里存放他们的资金。”
集体出售的溢价
Tan 强调，业主考虑是否进行集体出售的主要因素之一是物业的溢价：为了达到80%的共识，集体出售的溢价必须至少比当时的转售市场价格高出40%。
Tan：现今较高的重置成本是我们所担心的事项。因此，这些买家正在寻找更高的溢价，为参与集体出售项目的动力。（图源：Albert Chua/EdgeProp Singapore）
对于乌节 (Orchard) 地区或中央商业区 (CBD) 的黄金地段，溢价可能比预期要高得多，因为许多单位的业主都是外籍人士。Tan 表示：“现今较高的重置成本是我们所担心的事项。因此，这些买家需要更大的溢价，为参与集体出售项目的动力。”
最近几周推出集体出售的产业，包括标价27亿新元的凯联大厦 (International Plaza)、6.5 亿新元的建安大厦和公寓（Peace Centre/Mansions）、5,500 万新元的华尔登大厦 (Verdun House) 和 5 亿新元的华登岭公寓 (WEC)。
另有60个集体出售的项目处于不同阶段，包括城市边缘区以及郊区的项目。在东部的项目有King's Mansion、Laguna Park、The Meyer Place、La Ville和桃苑 (Peach Garden)。在汤申路上段 (Upper Thomson Road) 附近、Faber Garden 和 Thomson View 也分别进行集体出售的尝试。在实龙岗花园 (Serangoon Gardens) 附近，Kensington Park Condominium 和 Chuan Park condominium 也在筹备着尝试集体出售，该公寓位于罗弄泉地铁站 (Lorong Chuan MRT Station) 的前方。
位于 Devonshire Road 的 The Beaumont 刚刚成立了集体销售委员会 (CSC)，并指定第一太平戴维斯 (Savills) 为其营销代理。（图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
位于 Devonshire Road，拥有64个单位的 The Beaumont 和位于经禧路（Cairnhill Road），拥有18个单元的趋势大厦 (Trendale Tower) 都是位于第九区黄金地段的永久产权土地。业主正在争取80%的同意，以便进行集体出售，并已指定第一太平戴维斯 (Savills) 为其营销代理。
位于克莱莫路 (Claymore Road)，拥有146个单位的 The Claymore 也正在进行集体出售。据悉，世邦魏理仕 (CBRE) 将负责此次销售。
根据仲量联行（JLL）Tan的阐述，在集体销售管道中的60个项目中，有些可能会因无法获得80%的同意而中途退出。Tan补充：“在那些成功获得同意的项目中，大约有三分之二的项目不会被出售。” 无论结果如何，希望有机会集体出售的项目能够持续进行。
图源：新加坡第一太平戴维斯 (Savills)
查看福林园 (Flynn Park), 华登岭 (Watten Estate), HighPoint, 伊丽莎白大厦 (Elizabeth Towers), Parc Central, Parc Canberra, 翠宁苑 (Ki Residences at Brookvale Drive), 康邻豪庭 (Klimt Cairnhill), 前经禧楼(Cairnhill Mansions), 东陵购物中心 (Tanglin Shopping Centre), 铂瑞雅居 (Boulevard 88), 柏皓(Park Nova), 乌节三翠林 (3 Orchard By-the-Park), 浩然大厦 (Horizon Towers), The Beaumont, 趋势大厦 (Trendale Tower), 乌节林荫道地铁站 (Orchard Boulevard MRT Station), 罗弄泉地铁站 (Lorong Chuan MRT Station) 附近的最新房源
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