未来几个季度的亚太地区房地产市场
By Harry Tan,
Nuveen Real Estate
/ EdgeProp Singapore |
在Covid-19疫情爆发之前的2019年，亚太增长前景遭遇重大逆风，进入2020年亚太增长前景显示出改善的迹象，特别是美中贸易紧张局势得到缓和。 然而，自1月初以来疫情迅速蔓延，极有可能抑制2020年第一季度的增长。
由于Covid-19y疫情事件，受到长达数月抗议活动严重打击的香港旅游业前景可能仍将黯淡无光（图片来源:彭博社）
短期经济增长极有可能受到显著下行的影响。首先，减少传染的措施会导致旅游的减少。 除旅游业外，信心下降和中国经济增长疲弱可能会拖累上半年亚洲地区的增长前景，新加坡、香港和泰国可能会受到最严重的冲击。更广泛地说，中国的长时间停产可能还会扰乱供应链，拖累本地区的工业生产活动。
物流
由于Covid-19疫情，限制了运输，中断了工厂生产，延长假期将给全球贸易活动带来压力。区域交通运输首先感受到了压力，预计将波及到北美和欧洲的长途航线。 据估计，包括香港在内的中国港口货运量在2020年1季度将出现下滑，至少减少今年全球集装箱吞吐量增长的0.7%，促使全球制造商和贸易商重新评估对物流空间的需求。
话虽如此，电子商务经营者正从这场疫情中获益，因为安全担忧驱使消费者转向网上购物。危机后出现的新鲜食品和医疗用品短缺，增加了对储存这些物品的直接需求，突出了冷藏设施在较长时期内的机遇。冷库一直是2019年需求的一个关键，尤其是在中国和韩国，因为这两个国家在网上杂货购物上处于领先地位，这反映在中国购物节“光棍节”前夕，电商的短期租赁激增。由于需求强劲，又缺乏有意义的新供应，特别是现代化设施的供应，大多数区域市场的物流空间供应仍然紧张，尤其是悉尼、东京和北京，这些地方的空置率处于或接近历史低点。
尽管冠状病毒在短期内对经济环境造成了冲击，但亚太物流业的长期结构仍然完好无损。从长远来看，疫情的爆发只会增强租户对关键基础设施和交通枢纽附近位置优越且现代化的最后一英里仓库或配送中心的需求。
零售
今年上半年，在经济活动从被压抑的需求中反弹（就像SARS期间所看到的那样）之前，Covid-19疫情对经济增长势头的打击可能最为严重。与此同时，未来几周可能会加大财政和货币支持力度，以减轻近期的下行风险。 对房地产市场的下行影响很可能会集中在零售市场上。 如股价反映出的那样，在商业街占据较大份额的奢侈品牌受到的冲击最大，而杂货和便利店的表现则较好。
许多主要的零售业业主已经提供了优惠，暂时免除或减少其投资组合中的租户的租金（在某些情况下，也免除服务费），更多的业主可能会效仿。毫无疑问，2020年第一季度的零售销售将受到损害，下行风险将延续到2020年第二季度。不过，随着与旅游有关的活动、娱乐及餐饮业的复苏，被压抑的需求可能会在今年下半年释放出来。
零售业近期的下行压力很可能会因在线业务中断而放大，在线业务中断已给许多地区市场蒙上了阴影。建议投资者避开零售市场，零售市场受消费者偏好影响而迅速变化，还受到网上购物和商店过度扩张的结构性逆风影响。在城市化和中产阶级崛起的支撑下，应坚持在中国屡试不爽的奢侈品折扣商场得理念。
在全中国，95%的购物中心已重新开业，其中大部分已经调整回正常的营业时间。有传闻表明，在一些优惠活动时，很难在咖啡馆找到停车位和座位。据报道，一些时装精品店外排起了长队（消费反弹）。尽管如此，客流量总体上仍大大低于危机前的水平，特别是在一线城市，这些城市仍然实行更严格的客流量控制。
写字楼
2019年商业衰退，这在租赁环境放缓且投资市场不那么活跃的情况下表现得很明显。在供应方面，2020年一些市场的楼盘落成量可能会小幅推高空置量，但未来三年的净新增空置量仍相对有限（大阪和新加坡的空置量仅低于2%）。就需求而言，写字楼租赁将暂时放缓，因为公司会因Covid-19疫情而暂停扩张计划。
灵活空间提供商在2019年继续推动了市场增长，但有迹象表明这一趋势正在趋于平稳。在不远的将来，尤其是WeWork的IPO计划在2019年10月失败之后，市场可能会进一步放缓。如果WeWork后退一步，而其他运营商也效仿采取更有节制的增长步伐，那么这部分租户的需求可能会在短期内受到一些干扰，这将主要影响更容易受到灵活部门影响的门户城市。
也就是说，灵活工作空间具有增长的潜力。我们预计，基本面良好的市场（如业主的强大定价权、新供应的高门槛壁垒以及均衡的租户组合）将在这一领域蓬勃发展。日本和澳大利亚的写字楼租户分布更为多样化，在短期内更能抵御来自制造业和灵活的航天行业的冲击。 从结构上来说，随着远程工作模式在该地区变得更加可行，此疫情爆发可能会加速灵活工作空间配置的增长。
投资市场
亚太地区的投资额继续呈下降趋势，2019年较2018年第三季度下降了9%，原因是商业投资者在经济增长不平衡和地缘政治紧张局势加剧的情况下谨慎地部署资金。由于投资者采取了观望态度，交易谈判因取消该地区商务旅行和会议而被推迟，预计上半年的交易活动将不活跃。
我们认为，长期借款利率将在一段时间内维持压缩状态。尽管较低的融资成本应有助于缓和房地产收益率的升值，但投资者将不得不接受比往年更低的回报率。亚太地区将仍然是世界上增长最快的地区，其深度和广度可继续为寻求在本国市场以外进行多样化投资的全球投资者提供越来越多的机会和经风险调整后的回报。
香港，值得关注的城市
由于Covid-19疫情的影响，香港旅游业的前景可能仍然黯淡。这归因于与中国经济的紧密联系，中国的贸易中心地位以及旅游业进一步大幅下滑。
短期的前景仍将充满挑战，住宅房地产市场的长期低迷似乎就在眼前。尽管如此，在当前背景下，商业地产市场提供了更有趣的投资建议。
由于近期市场气氛低迷，中环的写字楼租金最近已开始下降，而且这种情况将会持续下去，尤其是商业机构重新调整对香港长远前景的预期，以及有需要把业务从市区转移到其他地方。在中环和其他分散的地区，写字楼租金将继续下跌约30%至40%。
这为寻求实现全球投资组合多样化并打算进入市场的投资者提供了良好的机会。近期情况虽如此，但从长远来说，香港仍会是全球最具活力及最具透明度的房地产市场之一。
2019年交易量有所下降，部分原因是增长环境不均衡和定价偏紧，同时也是由于优质股票的可投资性有限。从2019年开始，交易量下降的趋势可能会持续下去，尤其是买卖价差可能会较大。
在周期的扩展点上，当地的市场基本面很可能会脱离某些市场上的定价，在寻求有吸引力的风险调整后回报的长期投资组合中，在灵活、持久和结构性大趋势方面进行的投资应发挥作用。尽管今年亚洲地区的增长可能会低于最初的预期，但2021年可能会出现一个更强劲的需求图景，增长将远远高于预期。事实上，Covid-19疫情的爆发只会使亚太地区长期积极的结构性趋势和更深层次的机遇停滞，但不会脱轨。
3月份中国信贷增速加快，较上年同期增长11.5%，这与中国政府根据COVID-19疫情出台的货币和信贷政策支持相一致。
加上最近公布的总额为1375亿港元的额外财政援助方案，香港今年的财政赤字估计将达本地生产总值的9.5%，是有纪录以来赤字最大的一年。
Harry Tan是Nuveen Real Estate亚太地区房地产研究主管。
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