老富豪与下一代
By Cecilia Chow
/ EdgeProp Singapore |
JL家族办事处（JL Family Office (JLFO)）的集团首席执行官Andy Lim出生于“鼠年的末尾”1985年1月，现在即将迎来36岁的生日。然而，他还不能在俱乐部街65号的新总部里搞庆祝。
去年8月，他以$1570万的价格购买了这处物业，并于去年11月获得了这栋3层半高、999年租期的受保护老店屋的所有权。他拥有一个宏伟的计划:翻新工程刚刚开始，室内装修带有“新加坡主题”——从古董到艺术品、以及外墙立面上的一幅壁画都如此。Lim仍在寻找本地艺术家，他的意图是通过支持本地艺术家和中小型企业来回馈社会。
Lim: 以$2900/平方英尺的价格购买的这栋店屋有着很好的长期价值，这本身就是一种机遇性交易（图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore）
Lim说，店屋的65号地址对他来说具有象征性，原因如下:“它是新加坡的国家代码，1965年是新加坡获得独立的年份；我们是一家总部设在新加坡的家族理财公司，我们的财富是在这里创造的。”
JLFO是Andy Lim的父亲John Lim于2008年创立的投资控股集团。作为ARA资产管理公司的联合创始人和集团首席执行官，老Lim于2016年带领ARA A资产管理公司与Warburg Pincus和中国的中航信托进行了$17.8亿的私有化改造。截至2020年6月30日，ARA集团及其联营公司所管理的资产总额超过了$1000亿，分布于28个国家。
创造财富
老Lim被福布斯列为新加坡最富的富豪之一。截至2020年8月，他的净资产为6.45亿美元（合8.533亿新元）。JLFO家族的财富主要来自ARA资产管理公司20.41%的股份。
JLFO还持有海峡房地产公司(SRE) 10.5%的股份，其余89.5%的股份由海峡贸易公司持有。海峡房地产公司于2013年开始，拥有$9.5亿的资本承诺，在澳大利亚、中国、日本、马来西亚、新加坡和韩国拥有多种资产类别的多元化投资组合。截至去年10月31日，海峡房地产公司的管理资产超过$14亿。
事实上，小Lim在2013年成立海峡房地产公司的过程中发挥了重要作用，并在接下来的五年中担任业务发展总监。2018年是重要的一年，因为小Lim于该年担任JLFO集团的全职行政总裁。他说，在此之前，他曾在JLFO和海峡房地产公司工作。
位于俱乐部街65号的受保护老店屋被土地经理人公司（The Land Managers）首次收购（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
Lim现为海峡房地产公司的董事会董事。作为一名律师，Lim在2010年至2014年间供职于Allen and Gledhill律师事务所，从事房地产交易。 “这使我处于稳定状态。” 他说， “当我做交易时，文档永远不会有问题。”
在去年12月3日，Lim成立了JLFO旗下的精品房地产投资公司——土地经理人公司（The Land Managers）。最初的资本承诺为$2.5亿，土地经理人公司将考虑在新加坡、欧洲和中国投资。
Lim是新兴的新一代商人中的一员，他们都开始自己做生意。虽然他们可能也利用家庭关系，但他们渴望被视为独立的人。
除了Lim，还有新加坡上市房地产开发公司SLB 开发公司的首席执行官Matthew Ong，上市建筑公司Lian Beng集团的执行主席Ong Pang Aik的儿子。Ong的儿子从去年6月开始涉足基金管理业务，与Jeremy Choy和Wee Teng Chuen共同创立了32RE。
Wee是32RE的总经理，同时也是联合海外银行(UOB)的高级副总裁。他的父亲Wee Ee Cheong是UOB的副主席兼首席执行官，而他的祖父Wee Cho Yaw是UOB的名誉主席。
与此同时，董事长兼首席执行官Chua Thian Poh创立了新加坡上市地产集团Ho Bee Land，其子女在该行业发挥了更重要的作用。他的儿子尼古拉斯于2018年9月被任命为副首席执行官，他的女儿Weiling负责管理家族办公室。
“机遇性交易”
土地经理人公司（The Land Managers）在新加坡的首次收购是位于俱乐部街65号的店屋。Lim去年在为总部寻找合适的空间时偶然发现了这栋店屋。他说：“在阻断措施实施两周后，我是第一个提出收购该店屋的人。”
JTResi是一家专门从事豪华房地产营销的精品公司，JTResi的创始人兼首席执行官Jerry Tan是俱乐部街65号的销售商，这宗交易是由第一太平戴维斯新加坡投资销售及资本市场总监Yap Hui Yee促成的。“这栋店屋是家族办事处的理想之选，是一栋街角小店，位于安静的独头巷道。”Yap说，“当时我刚刚开始代表Jerry Tan推销这家店屋，而JL家族办事处的Andy碰巧问我是否有合适的地方可作为他的总部。”
JTResi公司的 Tan在2003年以$230万购买了这处物业，又花$120万对其进行了整修。如果以$1570万的价格出售这处物业，Tan将获得接近4.5倍于原始投资的收益。
与Lim所见过的许多店屋不同，俱乐部街65号的店屋给他留下了最深的印象。他表示:“我必须称赞卖家将房产保养得如此之好。”
按建筑面积5400平方英尺计算，该店屋的价格为$2907/平方英尺。“在此之前，这条街的最后一宗交易是在2018年以$3880/平方英尺的价格出售了对面的那栋店屋。”他回忆说，“因此，以$2900/平方英尺的价格购买这栋店屋将具有很好的长期价值，这本身就是一种机遇性交易。”
据Lim说，他目前没有计划去购买一系列的店屋。之所以购买这栋店屋，“是因为我真的只想买一个属于自己的办公空间，”他说。作为一名精品房地产投资家，他倾向于在新加坡“机会主义地”看待房地产交易。
瑞银亚太区房地产研究与策略主管Toh Shaowei在去年12月的一份报告中表示:“我们预计，机构投资者和家族理财室将继续关注新加坡商业地产领域的投资机会。”
土地经理人公司（The Land Managers）购买的这栋店屋位于俱乐部街上一个独头巷道的安静地段（图片来源来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
“小型开发项目”
Lim也有兴趣在新加坡开发“小型的有地住宅项目”。他脑海里没有任何具体的位置，喜欢受交易驱动。他补充称：“全世界的金融体系流动性充足，这使得资产价格居高不下。”
在欧洲，Lim有兴趣在德国柏林和慕尼黑等城市、以及英国伦敦进行投资。根据在线杂志边缘政策发展与研究（Edge Policy Development & Research）的数据，德国是欧洲住房拥有率最低的国家之一，仅为51.9%。报告称，德国人对租房的偏好是他们国家住房拥有率低的主要原因。
因此，土地经理人公司（The Land Managers）的下一宗交易很可能是在欧洲进行。 “我和一位认识了很久的人一起工作，我们想看看我们是否可以获得公寓楼出租来赚取租金收入。” 他补充说，“欧洲有很强大的租房文化，所以我们必须利用它。”
Lim说，在欧洲投资的另一个吸引力是借贷成本低，贷款与价值比高，这使得即使是低收益资产也具有吸引力。
他补充称，在中国，重点将放在一线和1.5线城市，以及物流、住宅和郊区购物中心等行业。”我在中国做交易时，一直专注于这些领域。”他说，“由于对估值的担忧和电子商务的繁荣，郊区零售资产可能不是本月的风向标。但鉴于我过去的经验，我很喜欢在中国做交易。当然，我们必须以合适的价格购买资产，并购买显示出良好价值的资产。”
新加坡华文周刊娱乐俱乐部成立于1891年，至今仍是唯一的百万富翁会员俱乐部 (Photo: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
旅行限制
他一直计划要去欧洲，但他的计划受到了新冠旅行限制的阻碍。此外，他只能在交易快达成时才能旅行，因为必须考虑到检疫问题，即使国外城市和新加坡之间已经建立了绿色通道。
“过去，我可以一周内去两个不同的国家旅行。”Lim说，“我可以周一至周三在中国，休息一天，然后周五飞往澳大利亚。现在，我必须做出选择，因为我只能飞往一个地方，而不是两个地方。”
像大多数门户城市那样，新加坡的资产价格也很高，Lim补充道。他感觉土地经理人公司（The Land Managers）在本土的机会将相当有限。该公司将寻求$2000万至$5000万的交易，仅以股本为基础。”这是个甜蜜的点。”他说，“在50%的杠杆率下，这个数字可以翻一番，达到$4000万至$1亿，这是相当可观的。”
他对与其他公司结成伙伴关系及合资公司持开放态度，也对收购价值被低估的房地产上市公司持开放态度。“我们也可以做这样的间接交易，”他表示。
对于热心的旅行者和交易撮合者来说，最大的挑战是旅行限制，这些限制看起来可能会继续存在。“我不认为能恢复到新冠爆发之前的日子，”Lim这样说。
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