联实全球商业房地产投资信托(Lendlease REIT)将收购Jem的剩余权益

By Felicia Tan

/ EdgeProp Singapore |

February 15, 2022 12:00 PM SGT

联实全球商业房地产投资信托(LREIT)正在收购其在 Jem公司未拥有的剩余权益。（图源：联实全球商业房地产投资信托(Lendlease Global Commercial REIT)）

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新加坡（EDGEPROP）-- 联实全球商业房地产投资信托(LREIT)的经理人已于2月14日提议收购其不拥有Jem 的剩余权益，以及提议收购联实第三亚洲零售投资基金公司(ARIF3)的13.05%股权。

参阅：联实全球商业房地产投资信托(LREIT)将增持Jem的股份，总额不超过 3.47亿新元

在拟议的收购完成后，联实全球商业房地产投资信托(LREIT)将直接拥有Jem的100%股权，增加房地产投资信托在有弹性的郊区零售业的投资风险。

该房地产投资信托经理在2月14日的声明中指出：“对Jem的拟议收购将减少资产集中风险，单一最大的资产部分占扩大后的投资组合总价值的46.8%，而收购前为55.4%。它还将增加联实全球商业房地产投资信托(LREIT)在弹性郊区零售业的投资风险，从收购后的16.3%增加到46.8%，并将非全权交易的风险从约52%增加到约59%(按总租金收入（GRI）计算)。”

Jem 承诺该项目的出租率为100%，并拥有宜家家居(IKEA)、平价霸级超市(FairPrice Xtra)、Don Don Donki和国泰戏院(Cathay Cineplexes)等优质租户。它还拥有一个均衡的租户组合。

其办公室部分也完全租给了新加坡国家发展部 (MND)，总租期为30年，直到2045年，这将为其单位业主提供 “强大和稳定” 的现金流。

此外，收购将使Jem 享受税收透明度，这是它目前在基金结构下无法受益的。2021财政年度，基金结构下的企业所得税总额约为 560万新元。

购买代价

该物业的购买代价为 20.8亿新元，联实第三亚洲零售投资基金公司(ARIF3)的销售股份约为 1.16亿新元，联实第三亚洲零售投资基金公司(ARIF3)拥有该物业75.0%的间接权益。

该物业的代价比2021年12月31日的评估价值折价约 0.3%或 700万新元。

联实第三亚洲零售投资基金公司(ARIF3) 的销售股份的代价将通过发行联实全球商业房地产投资信托(LREIT)的新单位来支付。该房地产投资信托已建议在股权融资中发行多达 12.7亿个新单位。

拟议的收购据说能增加每单位派息(DPU)的价值

据该房地产投资信托经理称，根据该物业的净物业收入(NPI)，除去与疫情有关的一次性支出和租金减免的影响，以及针对调整后的 2022年上半年的预期信贷损失，此次收购将导致每单位派息(DPU)增加10.5%。

据称，这一增量收购将 "显著提高 "联实全球商业房地产投资信托(LREIT)投资组合的质量。

收购后，联实全球商业房地产投资信托(LREIT)的总投资组合净可出租面积(NLA)将增加70.0%，达到220 万平方英尺，加权平均租赁期(WALE)更长，为8.8年。

据称，扩大的投资组合将使联实全球商业房地产投资信托(LREIT)在2021财政年度的淨產業收入(NPI)从 5,690万新元提高到 1.478亿新元，增长近2.6倍，从而使淨產業收入(NPI) 达到4.2%。

收购完成后，联实全球商业房地产投资信托(LREIT)的物业总存量预计也将增加2.1倍，达到约 36亿新元。

拟议股权的融资

关于这一点，房地产投资信托经理表示，他打算提议进行股权融资，其中可能包括向机构和其他投资者私募新的联实全球商业房地产投资信托(LREIT)单位。它还可能提议向联实全球商业房地产投资信托(LREIT)的现有单位持有人按比例优先发行新单位。

股权筹资的净收益将为拟议收购的总成本提供部分资金。任何剩余的资金将由联实全球商业房地产投资信托(LREIT)向其中一个物业供应商发行的本票、向Lendlease International（或其代名人）发行的对价单位、债务融资，或发行永久证券，以及联实全球商业房地产投资信托(LREIT)自身的现金储备和内部资源来提供。

收购时间轴

联实全球商业房地产投资信托(LREIT)于2020年10月1日首次以 4,500万新元收购了 Jem的股份，并与Lendlease International签订了一份股份购买协议（SPA），收购联实第三亚洲零售投资基金公司(ARIF3)的5.0%股份。

2021年6月7日，联实全球商业房地产投资信托(LREIT)通过以 1.531亿新元收购 Lendlease Jem Partners Fund的53%股权，以及以总额高达1.782亿新元收购联实第三亚洲零售投资基金公司(ARIF3) 的19.8%股权，增加了其在Jem的股权。

经理人首席执行官 Kelvin Chow指出：“收购 Jem对我们来说是个过渡期，因为我们理解到它在整个疫情中的好处和弹性。对于郊区零售市场的表现持续良好，我们相信裕廊(Jurong)地区及其即将到来的发展计划将为Jem提供一个很好的集聚区。”

他补充：“这次收购证明了我们的赞助商的大力支持，以及联实全球商业房地产投资信托(LREIT)利用其强大平台和资源的能力。”

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