莱坊（Knight Frank）:亚洲更可能引领Covid-19后期的经济复苏
By Charlene Chin
/ EdgeProp Singapore |
由于Covid-19疫情削弱了市场的积极情绪，使全球经济陷入动荡，莱坊亚太地区资本市场主管尼尔·布鲁克斯认为，亚洲比美国或欧洲更有能力引领疫情大流行后的复苏。
该地区目前的数据显示需求受到了抑制。 据莱坊估计，截至2019年9月，专注于亚太的私募股权基金在过去两年筹集的资金已达380亿美元（约合$544.9亿）。布鲁克斯指出，这远远超过了在2007年和2008年筹集的50亿美元。他补充称，这表明有一个庞大的投资池准备在亚太市场部署中长期的房地产投资机会。
Credit: Knight Frank
支撑这些数据的是两个因素——相对于欧洲和美国，亚太地区强劲的人口结构和城市化进程。布鲁克斯在3月31日举行的一个网络新闻发布会上表示，这“让人们有很大的信心认为在这里比在全球私人股本集团更能找到真正的回报”。
布鲁克斯说，根据经纪人的反馈，在过去两周里，投资者一直专注于管理他们现有的投资组合，以维护他们目前的收入流。“然而，来自我们主要地区的客户的反馈是，一旦他们稳定了自己的头寸，收购就会被坚定地提上议事日程。”
布鲁克斯还援引过去的数据来强调，房地产交易活动“在SARS得到控制后迅速复苏，中国、香港、新加坡和日本的投资额大幅上升”。 他补充说:“我们预计（恢复量）在这种情况下更像是一个低谷，但一旦病毒得到控制，很快就会恢复。”
Credit: DBS
核心避险市场
布鲁克斯表示:“这场危机的一个略微不同寻常的特点是，在未来4至6周内，中国已成为亚太地区的核心避险市场。” 事实上，风险厌恶情绪在2019年最后一个季度就已经在增长——该季度95%的交易发生在新加坡、澳大利亚、中国、香港、日本和韩国这六个核心市场，而只有5%的交易发生在二级市场。
莱坊预计，随着投资活动的复苏，这一趋势将被放大。 一旦市场重新开放，私人股本集团的房地产咨询项目将重返中国，其次是新加坡、香港、日本、韩国和澳大利亚。不过，他警告称，复苏很可能集中在核心市场。他解释说，到目前为止，“我们已经看到（该地区）的新兴市场大幅飙升，进入了风险领域”。
Credit: Real Capital Analytics
当前的市场情绪
莱坊还预计，该地区的采购活动将短期放缓。布鲁克斯说，目前许多投资者正在推迟做投资决定，转而采取观望态度。尤其是在中国内地和香港，2012年第一季度的交易量出现了“非常急剧的下降”。他表示:“但我们预计，这些市场的复苏速度将比全球其他市场快得多。”他补充称，“毫无疑问，中国将是第一个（反弹）的市场”。 他指出，目前北京和上海是投资者的首选。
与2019年第一季度相比，本季度亚太地区的交易额下降了50%。与2018年相比，交易额也暴跌了70%。莱坊预计，在英国和美国也将出现这种下降。
布鲁克斯表示，在短期内，新加坡和澳大利亚将“相对保持平静”，因为它们面临跨境投资者的风险，而这些投资者目前无法进行实地考察。
不过，他补充称，日本和韩国市场受到的影响将“相对比较温和，这要归功于国内投资者在这些市场的稳健投资活动”。 莱坊已经注意到，韩国市场的需求相当强劲。
中国市场概况
过去几周，随着病毒在中国国内的传播速度迅速放缓，经济活动指标也一直在上升。莱坊驻北京的亚太地区研究主管尼古拉斯•霍尔特表示，3月份的工业数据——尽管仍显示出萎缩——但已较2月份有所回升。2月份的数据显示，产出出现了数十年来最大幅度的下降。
布鲁克斯补充说，中国的数据还显示，道路拥堵已恢复到正常水平的70%，房地产销售已恢复到正常水平的近80%，而制造业接近100%的复苏。
霍尔特说，尽管制造业正在恢复正常，但全球市场需求的下降将会阻碍复苏。他补充说，中国40%的产出依赖于外部需求。
同时，电商、物流等子市场继续表现良好。霍尔特说，在过去的两个月里，人们继续在网上购物，使得网上购物的数量保持稳定，这也间接带动了物流市场的发展。
Credit: Knight Frank
然而，中国的零售业却是受冲击最严重的行业之一。霍尔特补充说，一线城市的购物中心开始营业，尽管客流量比疫情爆发前“低得多”。 他说:“据传闻，我们看到了大约20%到30%的客流量”，这是与Covid-19疫情爆发前相比。
写字楼市场也因缺乏对未来12个月业务连续性计划的预见和确定性而受到限制。不过，莱坊在上海、广州、深圳和北京等一线城市的咨询量有所增加。
但与其他一些城市相比，北京仍采取许多限制措施。例如，霍尔特说，只有50%的员工被允许进入办公室。这些限制措施很可能会一直持续到4月中旬左右。
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