零售商在经济衰退期生存需要创新和灵活性
新加坡（EDGEPROP）——随着全球旅行被不断变更的限制和规则所束缚，常乘飞机旅行的富豪们不得不寻找另一种方式来转化他们的旅游癖。因在家里关得太久而产生的无聊的驱使下，他们已用更熟悉、更安全的方式——让购买品牌商品来取代探索一个新国家的愿望。
奢侈品零售商现在正将重心转向亚太地区——到目前为止，该地区已占全球奢侈品开店量的38.9%，其中18.8%的开店量来自于2020年1月至10月期间的中国。（图片来源:Albert Chua/the Edge Singapore）
在2020年上半年，路易威登、赫姆斯、古驰和普拉达等奢侈品品牌在中国的销售额激增，其在中国的门店在中国结束封锁后重新开业。尤其是爱马仕广州分店，在四月重开的第一天就赚了270万美元（合360万新元），创下了新纪录。
消费者无法前往巴黎、米兰和伦敦购买品牌商品，这一事实也推动了销售额的增长。因此，他们转而前往当地商店购买。
2020年6月19日至12月28日，在新加坡阻断措施实施第二阶段重新开放期间，Paragon购物中心里的购物者们（图片来源:Albert Chua/The Edge Singapore）
作为响应，奢侈品零售商现正将重心转向亚太地区。据第一太平戴维斯商业研究公司的数据显示，到目前为止，该地区在全球奢侈品新开门店中所占的份额为38.9%，其中在2020年1月至10月期间，18.8%的新开门店来自中国。
尽管奢侈品品牌的实体店已经不受零售业低迷的影响，但在整个2020年，关于高档品牌关闭实体店的报道成为了头条新闻。亚洲地区值得关注的倒闭企业包括服装零售商Esprit和希腊珠宝商Follie Follie，它们都退出了亚洲所有市场；服装零售商Topshop从新加坡和香港退出；化妆品品牌NYX关闭了在马来西亚和香港的所有门店；服装零售商Esprit关闭了除中国以外的所有亚洲门店。
小品牌可选择在阜南购物中心内的零售亭签订更短、更灵活的租约，这些零售亭是购物中心内的专用开放空间（文件照片摄于2019年6月重新开业的阜南购物中心）（图片来源:Samuel Isaac Chua/the Edge Singapore）
零售趋势
今年，随着疫苗接种方案在主要国家展开，旅行有可能被恢复，这反过来又会增加可自由支配的消费支出。但世邦魏理仕新加坡和东南亚研究主管戴斯蒙德•辛姆提醒说，要想改变旅游业的发展趋势，马来西亚和泰国也需要复苏，因为中国游客很少把新加坡当作唯一的旅游目的地，而通常是以旅游套餐的形式前往这三个国家。
在此背景下，他预计零售市场的复苏将是一个漫长的过程。
关闭和合并预计也将在今年持续很长一段时间。不过，尽管新冠疫情加快了亚太地区实体店输给在线零售商的速度，但这并不意味着失去了所有希望。
首先，消费者需求是存在的，尽管现在的表现有所不同，亚太地区的整体消费支出也一直在快速增长。管理咨询公司贝恩公司（Bain & Company)最近的一项研究显示，该地区目前约占全球零售销售增长的四分之三，这意味着“传统零售份额的萎缩适用于快速扩张的蛋糕，”城市土地研究所(ULI)在与普华永道(PwC)联合发布的一份报告中强调。事实上，据市场研究公司eMarketer估计，去年亚太地区的网上销售额占全球网上销售额的62.6%。
疫情也使消费者转向了电子商务。据谷歌、淡马锡和贝恩公司（Bain & Company)的一份报告估计，在2020年，东南亚六个国家（越南、泰国、菲律宾、马来西亚、新加坡和印尼）约有4000万人首次上网。相应地，在新消费者中，34%的人购买了电子产品，30%的人购买了服装，32%的人购买了美容产品，而47%的人在网上购买了杂货。
边缘新加坡
其他咨询公司认为，这部分购物中心具有韧性，并呈现出增长态势。据世邦魏理仕在亚太地区进行的一项调查显示，郊区零售物业的业主对前景更为乐观，因为即便在经济低迷时期，他们在必需品上的消费支出仍在持续。
然而，新加坡中心地区的购物中心受到了双重打击，因为远程工作的采用使得潜在的消费人群留在了家里，而旅游禁令也仍然有效。
购物中心的租金表现亦受到人流下跌的影响。据高纬物业（Cushman & Wakefield）估计，就2020年全年而言，新加坡的零售租金下降了约7%至10%，而主要郊区的零售场所的租金降幅较小，约为3%至5%。世邦魏理仕观察到，在去年第四季度，与乌节地区的租金年同比下降7.9%相比，主要郊区的租金年同比下降了0.5%，而城市边缘地区的租金年同比下降了12.9%。
有咨询公司表示，今年的零售租金不太可能受到即将推出的新零售供应的影响，因为新供应相对稀缺，预计三年内将有约40万平方英尺的零售空间落成。世邦魏理仕的辛姆指出，这大大低于2015年至2019年五年历史平均水平的137万平方英尺。
预计今年完工的一些开发项目包括：Grantral Mall @ M acpherson；综合开发资本融资中的零售部分；以及升级后将重新开业的I12加东购物中心。
在新加坡樟宜机场，购物中心获得了一些公司作为其主要景点的冠名权合作伙伴，其中包括汇丰银行雨漩涡（如图）（图片来源:Albert Chua/the Edge Singapore）
更具个性化和创意
由于竞争加剧，购物商城运营商在吸引人群方面一直很有创意。据ULI观察，目前亚太地区的购物中心正在减少品牌店的数量，采取更积极和有意义的方案，欢迎以本地顾客为目标的商店。这与新加坡郊区购物中心的强劲表现相一致，这些购物中心服务于当地的集水区。
ULI说，促销活动也更加注重于营造一种地方感，而不是作为一种吸引游客的途径。报告中的一位受访者谈到了零售运营商：“他们现在更多考虑的是城镇中心，而不是购物中心。它们仍然被叫做购物中心，但有一个构想：你是一位积极的策划人，更像是一位镇长，以确保你在更大的基础上获得不同的顾客。”
ULI补充说，过去倾向于大型购物中心的趋势也被更多小型、地理分散的购物中心所取代。建筑面积较小的购物中心在个性化服务和门店方面具有更大的优势，可满足利基需求，从而刺激竞争。
人们普遍认为，体验式零售将在实体商场中占据更大的份额。咨询公司大多预计，未来购物中心的零售需求将由餐饮、美容、健康和娱乐等以活动为基础的租户们来推动。
租赁需求也证明了这一点。在去年第三季度，占据新加坡零售空间的品牌包括：运动零售商迪卡隆；体育用品店Footlocker；汉堡连锁店Shake Shack；以及科技零售商苹果（见表）。
然而，这并不意味着体验式零售部分就能躲过疫情的肆虐。在去年6月，像KidZania这样的公司就关闭了圣淘沙岛上8.1万平方英尺的互动景点公园。新加坡最大的室内游乐场之一SuperPark Singapore也于10月关闭。同月，本土连锁咖啡馆Bakerzin也关闭了经营了22年的五家门店。
在不久的将来，融合了线上线下零售的全渠道策略有望获得更多推广。在这方面，ULI建议业主们们要找到有创意的方法，使零售商盈利，这些销售至少部分应在网上进行。此构想是，实体店起到了展示厅的作用，让顾客可以试用产品，领取购买的物品或退货，这将有利于销售。如果购买者在访问商店后决定只在网上购买产品，实体商店也应该从购买中获得提成。
ULI表示，零售商已开始考虑收取全渠道的租金，以获取一部分与实体零售空间相关、一部分与在线购买相关的销售额的提成。但到目前为止，这些措施很难实施，特别是在人口稠密的城市，因为要界定集水区将是一个棘手的问题。
世邦魏理仕指出，除了依靠零售租金外，业主们实现收入来源多元化的另一个新途径是商场内广告和赞助。例如，新加坡樟宜机场的一些主要景点如汇丰银行雨漩涡、资生堂森林谷和宏利天空之网等，已成为一些公司的冠名权合作伙伴。
零售市场的未来会更加艰难，很明显的一点是，该领域的商家必须在方法上更具创意和灵活性，以求得生存。规模较小的购物中心可能比规模较大的购物中心有更大的优势，后者可能会被认为是普通的、平淡无奇的。在这种情况下，规模越小越好。
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