Thakral加大对退休度假村的投资,同时精简其他业务

By
/ EdgeProp Singapore
|
June 12, 2020 10:16 AM SGT
新加坡上市企业Thakral Corp的首席执行官Inderbethal Singh Thakral认为,Covid-19疫情危机“绝对是我们这一代人所见过的最严重的危机”。 即使是他的父亲,87岁的Kartar Singh Thakral,也无法将此危机与以往的任何危机相提并论,除了第二次世界大战。当时他还太年轻,回忆不起那次世界大战了。
Inderbethal是著名的Thakral家族企业的第三代领导人,其业务遍及中国、香港、日本、新加坡和澳大利亚。当前全球市场的动荡可能会给短期能见度蒙上阴影,但Inderbethal认为,从较长远来看,Thakral的业务多样性将使其能够比大多数公司更好地度过这场风暴。
“几年前,我们坐下来就所有我们想要关注的行业进行深入研究。”他回忆说, “当时,我父亲仍是董事长。”卡尔塔(Kartar)于2012年1月卸任Thakral Corp.的执行主席一职,但仍担任该公司的执行董事。
ADVERTISEMENT
几十年来,Thakral总是迅速发现新市场和新的商业机会。在20世纪70年代,卡尔塔带领Thakral冒险进入消费电子产品分销领域,一路踏着日本的热潮一直到80年代。在上世纪90年代中国市场开放时,该集团得以获得在中国经销日本消费电子产品的权利。

合理化生活方式业务

近年来,消费电子业务已经让位于生活方式、美容和健康产品,它们包括松下、Dermawand、飞利浦、Slendertone和T3的家庭美容和保健设备;玛姬拉和拉尔夫·劳伦的香水;约翰大师有机物(John Masters Organics)的头发和护肤产品;以及DJI的无人机、相机和配件。Thakral公司还与英国的CurrentBody.com成立了一家合资公司,在中国运营一个家庭美容设备电子商务零售平台。
EDGEPROP SINGAPORE - Covid-19疫情危机绝对是我们这一代人所见过的最严重的危机
Covid-19疫情危机绝对是我们这一代人所见过的最严重的危机
生活方式业务去年受到美中贸易战的影响,其2019的财年销售额从一年前的$1.157亿降至$7340万。 因此,该集团在去年末和今年初花时间对其成本结构进行了“合理化”改革,这是在Covid-19疫情爆发之前。
Inderberthal说,即使是电子商务,在疫情最严重的时候,最初也只限于必需品。 后来逐渐开放,涵盖了健康和健康相关的产品,如血压设备和体温计。他补充称,在今年头三个月,中国甚至出现了对DJI无人
ADVERTISEMENT
机的激增需求,当时感染人数也激增。香水的销售额猛增了200%,但基数很低。
“其中一些产品的畅销弥补了其他产品的损失。”Inderbethal说,“我们的产品线处于不同的发展阶段。总的来说,与去年相比,我们的情况并没有变差。希望2020年下半年会好很多。”

退休度假村的韧性

在Thakral的稳定业务中,一个似乎具有韧性的行业是澳大利亚的退休度假村开发。 Thakral于2015年通过与Living Gems的合资公司进入了该业务,后者是普利奇家族成立的家族企业,拥有30多年在澳大利亚管理退休社区的经验。合资伙伴推出了GemLife,这是针对50岁以上老年人的度假式退休社区系列。
ADVERTISEMENT
EDGEPROP SINGAPORE - 布里比岛(Bribie Island)GemLife的居民室内休息室
布里比岛(Bribie Island)GemLife的居民室内休息室
去年12月,GemLife合资公司斥资2000万澳元(合$1930万)在昆士兰州购置了一块46.4公顷的黄金地块,用于建造一个整体规划的退休度假村,名为GemLife Gold Coast,共涵盖450套房。 随后,在今年4月,又以600万澳元的价格购置了新南威尔士州4.5公顷的优质地块。新度假村开发项目名为Tweed Waters,完全竣工后将拥有97套房。Tweed Waters将把Gemlife的投资组合带到8个度假村,约1900套房。
“我们还有另外6个项目,1400套房。” Thakral Capital Australia(TCAP)的联合总经理凯文·巴里(Kevin Barry)说, “最终目标是在Gemlife旗下拥有接近4000套房。”
TCAP的联合总经理格雷戈里·皮尔西(Greggory Piercy)表示,退休住宅行业的韧性要归功于它的目标受众,主要是那些正在缩减规模的富有的婴儿潮一代。他补充道:“他们不需要抵押贷款,因为他们既可以卖掉现有房产,也可以用退休金储蓄在GemLife买房。”
Piercy说,GemLife度假村的房价也保持在高价位,他把这归因于度假村的理想位置。例如,位于昆士兰州布里比岛上的GemLife就位于滨水区附近,被国家公园和购物设施所围绕。他补充说,该项目目前处于第四阶段的建设,最近房价创下了“新高”。
EDGEPROP SINGAPORE - 昆士兰布里比岛(Bribie Island)GemLife的会所
昆士兰布里比岛(Bribie Island)GemLife的会所
除了布里比岛(Bribie Island)度假村,其他现有的GemLife度假村,如昆士兰州的Highfields和维多利亚州的Woodend,在过去24个月里也出现了稳定的房屋销售。 巴里说,这些项目总共有290套房子现已被入住,销售进展良好。
与此同时,新GemLife度假村的市政工程,如太平洋天堂和位于昆士兰阳光海岸Maroochydore的Maroochy码头,已经竣工。 巴里补充说,当这两个项目在2020年下半年开始建造房屋时,预计将能达成销售。

利基且高端的住宅项目

TCAP成立于2011年,旨在为房地产开发商提供融资和其他增值服务。该集团专注于悉尼、墨尔本和布里斯班等门户城市的利基高端项目,迄今已完成17个项目。
EDGEPROP SINGAPORE - The Oxford Residences at Bondi Junction, Sydney
两个这样的利基住宅项目是位于悉尼邦迪路口的拥有55套单位的牛津住宅项目,该项目计划于2020年第三季度竣工;位于昆士兰州阳光海岸努萨海德的拥有138套单位的Parkridge Noosa于去年竣工。这些住宅项目所迎合的市场与GemLife的类似,那就是同样在瘦身的“50岁以上”人群。但Piercy指出,这些项目的价格较高。他补充说:“随着Covid-19疫情导致整体经济的放缓,我们相信一些好的机会将显现出来,使我们能够重新振兴住宅市场。”
毫无疑问,由于Covid-19疫情的大爆发,澳大利亚经济正走向三十年来的首次衰退。然而,政府的经济刺激计划(如6月4号推出的住房建筑商一揽子计划)可能会缓冲其不良影响。该计划向打算建造或翻修其住房或住宅单位的单身或夫妇提供25,000澳元的赠款。住房建筑商一揽子计划还旨在支持建筑部门的100万工人,包括建筑商、油漆工、水管工和电工。
巴里说:“我们决定投资GemLife的原因之一是其业务基础,以及追求高品质生活方式和便利设施的老龄化人口。”
EDGEPROP SINGAPORE - Noosa Parkridge是一个豪华住宅开发项目,靠近Noosa Springs高尔夫度假村以及诺萨交叉口和哈斯汀街的购物和餐饮设施
Noosa Parkridge是一个豪华住宅开发项目,靠近Noosa Springs高尔夫度假村以及诺萨交叉口和哈斯汀街的购物和餐饮设施

退出酒店、零售

在日本,Thakral也一直在理顺其投资地产组合。今年3月,该公司出售了面积6588平方英尺的三层的零售大楼Nambanaka Thakral 大楼。相对于大楼的原始购置和开发成本,利润为$610万。
出售所得的$580万净现金将用于支付Thakral 日本房地产公司在12月底投资Thakral Umeda Properties所承担的债务。去年12月,梅田太平洋大厦(Umeda Pacific Building)也加入了该公司的投资组合,这是一座11层的办公楼,位于大阪Mido Suji一带的显眼位置。这座大楼已全部出租。
Thakral在日本的投资房地产组合目前在大阪拥有七座商业大厦和三座商务酒店。 这三家酒店——Best Western Osaka Tsukamoto酒店 、R Hotels Inn Osaka Kita Umeda酒店和WBF Namba Motomachi酒店——是在2016年底至2018年期间购买的。所有三家酒店均按主租约租给了三家营运商,于2022年及2023年到期。
在2019下半年,该集团拟以64亿日元至70亿日元(合$8250万至$9020万)的价格单独或组合出售这些酒店。“在Covid-19疫情袭击之前,我们错过了一个月的时间。”Inderbethal说,“但我们已经卖掉了Namba的零售物业,得以锁定一个好价格。”
EDGEPROP SINGAPORE - 为了控制疫情,日本政府从四月七日到五月的第三周实施了全国紧急状态。在紧急状态期间,酒店经营者被告知要关闭酒店以节省水电开支。他们在此期间没有支付租金。
为了控制疫情,日本政府从四月七日到五月的第三周实施了全国紧急状态。在紧急状态期间,酒店经营者被告知要关闭酒店以节省水电开支。他们在此期间没有支付租金。
拥有111间客房的WBF Namba Motomachi酒店的经营者最近申请破产。由于酒店大楼是全新的,而且地理位置优越,靠近旅游胜地南巴购物区,“我们应该能够找到新的运营商来接管该物业”, Inderbethal说。
R Hotels Inn Osaka Kita Umeda酒店位于市中心,在被翻修并改建成酒店之前,它曾是一座办公楼。Thakral原本计划将其重新开发成一个45至50层的高端住宅项目,然而,该集团现正探讨是否可翻新该大厦作其他用途。Inderbethal说:“我们已经收到了一些要将这座建筑作为考试培训学校的咨询。”
至于Best Western Osaka Tsukamoto酒店,运营商目前正与业主进行着恢复运营的谈判。“我们是富有同情心的业主,我们看到了市场的变化。”Inderbethal说,“我们正在研究如何在这段困难时期支持他们,以及如何更好地利用物业。”
虽然这三家酒店目前已退出市场,但Thakral仍对不同的策略持开放态度。 Inderbethal说:“我们最终可能会卖掉一两家酒店,并将第三家转为其他用途。”
EDGEPROP SINGAPORE -

关注办公楼物业

很明显的是,Thakral打算继续专注于大阪的商业办公楼。 根据Interbethal的说法,东京的大型跨国公司已经在考虑减少他们的甲级办公楼需求,因为大多数员工都在家办公,而大阪的中小企业则更愿意回到办公楼。他说:“对于规模较小的团队来说,在家工作更困难,因为他们需要在一起。”
Inderbethal指出,日本紧凑的公寓面积也不利于在家工作。“在过去两个月里,我和日本员工的很多电话都被孩子们要求父母注意的问题打断了。”
Inderbethal表示,在大阪,写字楼空置率仍然很低。“我们的物业已经全部租出去了。”他补充道,“在过去五个月里,我们取得了较高的租金,有些地方的租金已高出15%至20%。”
在新加坡,Thakral的投资物业是位于上环路 Riverwalk的写字楼单位,该单位位于克拉克码头附近,于2018年斥资$3000万购入。
从农历新年假期开始,Inderbethal就一直呆在新加坡。上周,他还在等待办理签证,以便能返回中国上海。自集团的营运总部于2005年由香港迁往上海后,他便一直在那里工作。“这是我14年来第一次在家里呆了将近6个月。”Inderbethal补充道,“对我来说,这很好,因为我爸爸也在这里。”
另请阅读: