圣迈克尔广场的商业平台上市售价为$2500万
By Timothy Tay
/ EdgeProp Singapore |
6个分层的商业单位合起来构成了一个四层高的平台，它是位于Jalan Taman 1号的圣迈克尔广场（St Michael’s Place），上市售价为$2500万。此永久产权单位的楼面总面积为12788平方英尺，根据$2500万的指导价，可折算为$1955/平方英尺。该物业由Tristar房地产公司独家销售。
Tristar房地产公司的副董事兼独家市场推广代理Edwin Yip表示，这六个分层商业单位可整体或个别购买，将于九月二十五日以意向书的形式发售。
四层高的平台是一个独立的商业区，构成了圣迈克尔广场，实龙岗路对开的一个混合用途开发项目。其住宅部分包括74套公寓。该商业楼沿实龙岗路有一个显眼的临街面，有一条专用车道。
长期租户
六层单位目前全部租给了加拿大的一家国际连锁托儿所和学龄前幼儿中心Maple Bear Childcare。出售该物业不会影响幼儿园运营商的日常运营，幼儿园运营商已就该空间签订了12年的租约。租期为4+4+4年，每次续约时租金会向上调整。
Maple Bear St Michael在两年前才开始占用这个空间，运营商已经表示他们打算在租约的全部时间里继续留在这里。这里的单位面积由1216平方英尺至2852平方英尺不等，但托儿机构已将每个楼层上的分层单位优化为托儿中心。
位于圣迈克尔广场的四层商业平台包含了六个分层商业单位，获批准被用作幼儿中心。（图片来源: Samuel Isaac Chua/The Edge Singapore）
他说:“这项资产为投资者提供了一个收购难得的教育资产的机会，它提供了弹性租赁和长期租金的增长。由于邻近的波东巴西/ Sennett Estates的重建和即将开发的Bidadari住宅园区，该地区聚集了大量年轻人家庭，对托儿服务的需求将会很大。”
Yip补充说，由于该资产是在拥有较长时间租户的情况下出售，下一个业主肯定会有租金收入。他解释说，考虑到永久产权，该地产也具有很强的长期资本增值潜力。
Yip说，在过去三个月，针对该商业平台的询价相对活跃，他平均每周接到大约两个投资者的电话，来询问出售事宜。虽然买家可选择个别地购买单位，但Yip表示，他至今所收到的问询中，有80%涉及整体地购买全部六个分层单位。
他表示，投资者团体和私人股本基金都提出了质疑。甚至还有其他托儿所运营商来询价，希望购买，并意图接管运营。尽管这显然不可能，但Yip说:“这表明，此类资产不仅吸引了投资者，也吸引了老牌托儿运营商的兴趣，他们将该物业视为扩张的机会。”
罕见的宽敞布局
Yip说，很少有商业空间被批准用作托儿中心，而且布局如此的宽敞，一般可供幼儿中心使用的面积由3000至6000平方英尺不等。他指出，因此，很少会有超过12000平方英尺的地方被拨作幼儿中心之用。
这六个分层商业单位归一家私人股本基金公司所有，该基金公司于几年前购买了这处房产。Yip表示，基金公司对该房产进行了翻新，并获得批准将其用途改为幼儿中心。他们设法让Maple Bear成为租户。
他表示，基金经理们已经决定，现在是剥离资产、重新投资于另类投资的好时机。
以商业平台的分层面积计算，六个分层单位约占整个开发项目总业权价值的26%。Yip说，如果这栋大楼将来被整体出售，新业主将拥有相当大的股份。
这是该商业空间近年来第二次被挂牌出售。去年，该物业曾被以意向书的方式出售。当时，这6个单位是被整体发售的。
这一次，Tristar提供这些分层单位的个别出售以及成批出售的前景。
Yip说，该物业的吸引力在于其超过3%的毛租金收益率，高于住宅物业的平均投资水平。
他补充称，该地产吸引了“高程度的兴趣”，表明“市场渴望在新加坡获得良好的投资机会”。
由于该物业仍被划作商业用途，外国人有资格购买该物业，购买时并不需缴额外的买方印花税或卖方印花税。
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