拍卖市场在四月份沉寂下来，但政府援助可以避免抵押逼售的浪潮
By Timothy Tay
/ EdgeProp Singapore |
新加坡（EDGEPROP）——3月25日，超过100人收看了Edmund Tie拍卖行的拍卖师Joy Tan进行的一场房产拍卖，这场拍卖在Facebook上进行了现场直播。这是拍卖师第一次以这种方式进行拍卖，并从潜在买家那里获得了“积极的反馈”，Tan说。
拍卖会上的其中一处房产后来找到了买家:它是位于Livia的一套1324平方英尺的有三间卧室和一间书房的公寓，属于Pasir Ris Grove的一栋租赁期99年的公寓楼。作为一笔抵押逼售交易，这套公寓在拍卖会上的开盘价为$106万，这一交易是通过私人协议达成。“价格非常合理，略低于最近的公寓交易”，Tan指出。
事实上，Livia的这套三居室公寓是在四月六日晚上成交的，离四月七日午夜只有六小时。 这时，“Circuit-Breaker”措施开始实施，非必要的业务必须停止营业，直至五月四日。
在4月7日国家进入部分封锁之前的几个小时，Edmund Tie达成了一笔出售Livia公寓的一套三居室的抵押逼售交易。 （图片来源: Samuel Isaac Chua/The Edge Property）
据Tan说，不幸的是，在这一个月的时间内，房地产拍卖属于“非必要”服务的范畴，因此，Edmund Tie不得不取消原定于4月29日举行的拍卖。其他拍卖行也受到了Circuit-Breaker措施的类似影响，这些措施使很大一部分经济陷入停滞。
然而，大多数企业都在努力继续他们的业务，并与他们的客户保持联系。高力国际销售与拍卖总监Steven Tan表示，该公司的拍卖团队将通过视频演示来展示他们的房产。 不过，只能在Circuit-Breaker措施取消后，才会对实际物业进行实地视察。
莱坊拍卖和销售主管Sharon Lee表示，莱坊计划向政府呼吁，允许他们继续进行销售网站的展览。“图片和视频往往不能公平地向潜在买家传达房产的状况。”与此同时，莱坊正利用这段间歇来整理他们所拍卖得房产，以准备他们定于五月五日举行的下一次拍卖。她补充说:“我们正在利用这段时间对这些物业进行尽可能多的尽职调查，并为每一个物业彻底规划我们的营销策略。”
甚至在Covid-19疫情爆发之前，由于受经济放缓的影响，抵押逼售的数量在2019年就已经增加了。高力国际在3月10日的一份报告中称，与一年前相比，2019年抵押逼售数量已经跃升59%，达到创纪录的751宗。
抵押逼售激增？
高力国际新加坡研究主管Tricia Song表示:“我们预计，由于目前的Covid-19疫情，零售、工业和住宅部门的不良或抵押逼售销售将会增加，特别是如果疫情导致经济下滑直至2020年下半年。”
大多数主要拍卖行——高力国际、Edmund Tie、时代拍卖行、仲量联行和莱坊——预计在未来几个月抵押逼售和清算拍卖的数量将激增。莱坊的Lee说:“与2008年的大金融危机和2003年的严重急性呼吸系统综合症(SARS)等以往危机相比，Covid-19危机的影响可能更深、更长。”
Lee补充说，在经济低迷时期，业主出售和抵押逼售的数量通常都会激增。“借款人可能无法履行他们的抵押逼售义务，”她继续说道。业主可能会决定出售物业，以重新定位他们的投资组合，将资金重新分配到股票上，或将收益用于解决公司的现金流动状况。
她补充称，其他卖家可能希望利用拍卖完成快速的销售，再将所得迅速地投资于新的房地产机会。
在2020年第一季度，所有行业的抵押逼售和清盘出售的挂牌数量总计约为146个，而业主出售的挂牌数量约为60个。上个月，抵押逼售的最大份额来自非地产住宅（40%）和工业（31%），其次是地产（14%）。 一月及二月的情况亦如此，这两个行业的抵押逼售数量均为高位。
不过，高力拍卖行的拍卖师Tan指出，未来几个月进入市场的新抵押逼售大部分都已经准备好了，而不是今年刚刚收回的抵押逼售。
Edmund Tie在一月份以$980万（每平方英尺$2117）的价格出售了Helios Residences的一套顶层公寓。（图片来源:Samuel Isaac Chua /The Edge Property）
有些房产已经上市一年多了。 例如， Edmund Tie在1月份拍卖了Helios Residences的一套4629平方英尺的复式顶层公寓。这是抵押逼售，拍卖底价为$980万（每平方英尺$2117），它现在是以私人协约的方式出售。 根据2014年5月提交的一份备案，这套房子是由前房主以$1450万（每平方英尺$3133）的价格购得的。
莱坊也在营销高端的住宅单位。这一次，是位于圣淘沙湾海岸的一套2626平方英尺的四居室公寓。作为抵押逼售，该物业的指导价为$445万（每平方英尺$1695）。 这套公寓原定于3月27日拍卖，但由于前一天政府发布了禁止超过250人大型集会的通告，拍卖不得不被取消。
一些业主出售也出现了急迫的调子，楼盘挂牌上打着“急售”或“必须出售”的标签。
商业及工业物业的不良销售上升
不仅仅是住宅物业面临日益严重的困境。在今年1月，Bugis Cube的两套相邻单位易手:一套面积237平方英尺拥有999年租赁期的strata零售单位以$58.2万（每平方英尺$2458）的价格售出；而另一套面积280平方英尺的单位，则以$68.8万（每平方英尺$2458）成交。这两套单位分别于2012年7月以$106万（每平方英尺$4488）和$128万（每平方英尺$4588）的价格购得。
莱坊的Lee预计，未来几个月的strata商业单位，尤其是strata零售单位的抵押逼售数量将上升。她说:“这些业主发现，由于这些单位的租金不足以支付按揭贷款，他们的生活变得更加困难。”
除strata商业单位外，工业单位和工厂大厦的不良销售在2020年头三个月也有所增加。仅在3月份，就有13宗工业物业挂牌，要么是抵押逼售，要么是清盘出售。
MAS宣布，面临财政压力的本地房主将能够推迟偿还他们的住宅物业贷款，直到今年十二月三十一日，以避免预期的抵押逼售浪潮。 （图片来源: Samuel Isaac Chua/The Edge Singapore）
Edmund Tie正在销售位于Tuas Avenue 4的单层的JTC工厂，售价$500万,这是一宗抵押逼售出售。另一宗工业物业抵押逼售，涉及位于Buroh Crescent的一个分层工厂的两个单位，售价为$67.8万（每平方英尺$195）。
一些业主正在寻求剥离他们的工业地产。 在上个月，位于樟宜南街1号的一栋两层高的JTC工厂被业主以超过$500万（每平方英尺$291）的价格出售。莱坊的Lee说，这是一家学校家具厂，每月租金约为$2800。莱坊还在营销一栋位于Loyang Crescent的七层JTC工厂，标价为$900万。该物业配有附属办公空间、生产区、仓库和已获批可供50人居住的工人宿舍。
莱坊的Lee表示:“相对于公司的开支，一些工业用地的租金可能相当高，特别是考虑到中小企业面临的严峻经济环境。”
不过，高力的Tan表示，随着3月底政府推出救助计划以来，不良资产销售或抵押逼售销售激增的程度可能会有所缓和。
延后按揭还款，放宽总偿债比率和按揭成数规定
3月31日，新加坡金融管理局(MAS)宣布，面临财政压力的房主可以将其住宅物业的还款推迟到今年12月31日。根据中央银行的说法，这既适用于本金付款，也适用于本金和利息付款。
翌日，即四月一日，政府提出了一项临时措施条例草案，容许生意受疫情影响的租户延迟缴纳租金六个月。 银行也已介入，为非住宅物业业主提供延期偿还本金的优惠。不过，他们必须继续支付每月的按揭利息。
上个月，莱坊正在推销一套位于圣淘沙湾海岸的四居室公寓，标价为$445万（每平方英尺$1695）。 图片来源:Samuel Isaac Chua /the Edge Singapore
金融管理局于4月7日进一步澄清，总偿债比率架构将不适用于住宅、商业或工业物业的抵押延后还款。此外，当局亦不会对正进行住宅按揭贷款的自住业主适用放宽总偿债比率（TDSR）及按揭成数限制(LTV)。放宽总偿债比率亦不适用于按揭成数不超过50%的股权提取，以及信用卡和个人等无抵押逼售信贷服务。
Redbrick Mortgage Advisory副总监Clive Chng表示:“这意味着任何人都可以申请延期还款。” 他说:“个别人士和企业主不时会遇到财政困难，从而影响他们的信贷评级。正因为如此，他们将更难再为自己的融资。”
对个人和企业的保证
金融管理局的最新声明是向个人和企业保证，即使他们的信用状况欠佳，他们仍可申请延后供款，而毋须受总偿债比率及按揭成数的规限。
高力的Tan对此表示赞同。他预计到2021年之前，抵押逼售的数量不会大幅上升。他警告说:“如果业主被要求一次性或分阶段延期还款，那么明年将出现高峰。”
还有更多的买家购买以抵押逼售形式出售的有地房产，如Tamarind Drive上的这栋由SRI代理的洋房。（图片来源:SRI）
Edmund Tie的 Tan表示，预计更多的房产卖家将利用这种宽延政策，尽可能长时间地维护自己的房产和要价。
Edmund Tie的Tan表示:“另一方面，一些投机取巧的买家已经在搜索拍卖清单，寻找有吸引力的房产，希望市场向对他们有利的方向转变。” 她补充说，结果是买卖双方价格的不匹配率约为15%至30%。
高力的Tan对此表示赞同:“有许多现金充裕的当地人正在寻找好的房产交易，许多人已盯上抵押逼售。”
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