香港莲牵（Weave Co-Living）公司将通过合资公司在新加坡投资$5亿
By Cecilia Chow
/ EdgeProp Singapore |
总部位于香港的莲牵（Weave Co-Living， 简称Weave）公司是一家专注于生活方式的租房服务提供商，计划在新加坡投资$5亿。Weave已经在新加坡基金管理公司32RE找到了合作伙伴。Weave将持有合资公司80%的股份，32RE管理的基金将持有余下20%的股份。这两家公司合共承诺出资$1.5亿。
两年前推出的Weave on Boundary的共享厨房和用餐区（图: Weave Co-Living）
Weave的创始人兼董事长Sachin Doshi表示:“我相信Weave将为新加坡的租房市场和共居市场带来一股新鲜空气。”
虽然新加坡多数共享居住运营商都实行轻资产运营，但Weave却相信资产。“我们的商业模式非常不同，进入壁垒很高。 我们是一家生活方式公司，但我们注重于拥有房地产。”40岁的Doshi说。
Doshi: 相信Weave会给新加坡的租房市场和共居场景带来一股新鲜空气（图: Weave Co-Living）
“业主-运营商”模式
Weave在新加坡的合资伙伴32 RE的首席执行官Jeremy Choy说，Weave的业主-运营商商业模式提供了几个关键好处。 “在这种模式下，我们完全控制着物业的重新定位和运营的所有方面。” 他表示，“ 通过运营专用的共享居住物业，我们相信Weave可以为其居民提供一个更定制的社区和生活环境，这应该会让我们的合资企业受益。”
Choy指出，这种商业模式在地产运营带来的稳定现金流方面提供了上行的潜力，在下行方面则通过拥有基础资产来提供保护。 “我们认为这一点很重要，因为尽管近年来新加坡共享居住业务的增长令人鼓舞，但我们认为，现有‘轻资产’运营模式存在着一定的差距。” 他表示，“这些问题可能包括难以管理因租金上涨而导致的房地产成本上涨，以及现有租约到期后物业仍可供使用。”
Weave on Boundary的客厅是居民可共享的便利设施之一（图:Weave Co-Living）
自2017年Weave成立以来，Doshi一直在香港采用重资产的策略。 他常驻香港，曾任荷兰养老基金巨头APG资产管理公司的亚太区房地产主管。
离开APG后，Doshi在2017年与一个香港家族合资创立了房地产私募股权公司——翡翠湖（Emerald Lake），以6000万美元的初始资金收购了位于九龙深水埗紧挨着太子地铁站的一家酒店，该物业被翻新并重新定位为160套单位的Weave on Boundary。 于2018年8月开业，短短三个月内，就实现了95%的入住率。
这引起了总部位于纽约的私募股权公司Warburg Pincus的注意。Warburg Pincus于2018年11月向这家成立才一年的公司投资了1.81亿美元。 随着Weave将业务扩展到亚太地区的其他主要门户城市，Warburg Pincus还可能进一步投资2.325亿美元。继新加坡之后，Doshi又将目光瞄准了澳大利亚、韩国、印度等地区的关键市场。
拥有160套单位的Weave on Boundary是前酒店资产的翻新和重新定位（图:Weave Co-Living）
香港投资组合
在香港，继首家Weave on Boundary推出后，第二个位于红磡区的拥有95套单位的Weave on Baker项目于2019年11月开业。该物业到红磡地铁站步行约七分钟，邻近启德（前机场），是一个主要的中产阶级聚居区，毗邻即将开通的沙田至中环线上的启德地铁站。
香港的第三个房产项目Weave on Anchor预计将于8月开业。 Doshi说，就单位数量而言，这个200套单位的房产项目是迄今为止投资组合中最大的。 该物业位于大角咀，步行五分钟便可到达奥运地铁站。这是西九龙晏架街一栋前酒店的翻新工程。
即将推出的还有第四个项目，即位于港岛时髦社区上环皇后区的120套单位的Weave Suites。
Weave on Baker外景，步行七分钟即可到达红磡地铁站（图: Weave Co-Living）
在香港，Weave专注于以土地成本或低于土地成本的价格收购酒店、服务式公寓及住宅物业。然后，通过翻新和重新定位这些资产来增加价值，以提高投资回报率(ROI)和资本价值。 现今，该公司在香港拥有且管理着六个物业组合，超过600套出租单位，价值约$3亿美元（4.166亿新元）。
基于其在香港现有的投资组合，Weave在增加住宿时间方面拥有经过验证的记录——从过去的2.5天酒店或3个月服务公寓，到Weave租赁住宿模式下的平均10至12个月。 经过改造后，净营业收入利润率提高了15%至20%。 Doshi说，去年的平均入住率超过92%。
Weave还通过引入数字化工具来优化支出，例如无线门钥匙接入、用于支付租金、预订活动和其他服务的居民应用程序。 维修、保安、清洁及其他服务已集中成为多个物业服务， 因此，到目前为止，Weave一直保持着一个只有36人的精干团队。
去年11月开业的Weave on Baker为单身居住者设计的95套单位中的一套（图: Weave Co-Living ）
重要股份
Doshi非常清楚被私人业主的变化莫测所影响的危险。“业主可以出售房产，也可以单方面提高租金。”他说，“房东和租客应该承担哪些费用，总是存在争议。”
Doshi解释说，想要在合资企业中持有大量股份的另一个主要原因是：对空间的设计、管理和使用拥有更大的控制权，以便打造出市场需要的产品。 他补充道:“我们必须从头开始设计空间: 所需的共享空间和私人空间的数量；我们想要提供的服务种类；以及适合空间的定制家具。”
例如，在香港，人们仍然希望他们的卧室和浴室空间是私密的，尽管他们愿意共享起居室和就餐区、厨房或娱乐设施。 因此，Weave物业的大部分住宿单位都是为单身住户设计的，还有专门的女性专用楼层。 Doshi说，在即将推出的Weave on Anchor中，除了单身人士外，还会有一些适合双人居住和情侣居住的单位。
厨房和用餐区是Weave on Baker的居民共享的便利设施之一（图: Weave Co-Living）
在2019年下半年香港社会动荡期，Weave旗下物业的出租率仍超过94%。“在不确定时期，人们希望有安全感。”他补充说，“我们所有的物业都有24小时的安保和闭路电视，所以这里有一个安全因素。居民们觉得呆在室内很舒服，因为他们仍然能够与社区内的其他居民交谈和互动。”因此，Weave on Baker于去年11月开业，在几个月内就能够实现盈亏平衡。
Weave的现金流状况更类似于住宅租赁物业，因为租赁期限较长，收入比酒店要稳定。 Doshi估计，稳定的Weave co-living 的投资回报率(ROI)在4%至4.5%之间，高于目前香港典型的住宅租赁和酒店资产的2%至3%的投资回报率。
据Doshi介绍，香港Weave的住客约90%是专业人士，只有10%是国际学生，外籍居民和本地居民的比例为60%至40%。
位于九龙红磡的Weave on Baker的健身房是其95套共享单位的其中一个共享康乐设施（图: Weave Co-Living）
“物有所值”共享居住选项
“在新加坡，现有的共享居住产品迎合得更多的是流动人口。” Doshi说，“我们提供的是一个家。 香港的Weave居民签约10到12个月，而最终停留的时间更长，具有很高的品牌粘性。”
Doshi打算继续在新加坡提供“物有所值”的租赁住宿模式。他说:“通过为租房提供增值服务，居民每月支付的房租有了更大的确定性。” 共享居住单位的目标月租率可与香港看齐，主要在$1600 至 $2500之间。
Doshi认为，Weave进入新加坡是“偶然的”。 “今年年初，我们认为在新加坡将有更多的机会。” 他解释说，“房地产市场一直相当强劲，但我们已开始看到调整的迹象。未来六至九个月将为我们提供非常有趣的机会。”
纽顿和诺维娜是Weave有意寻找房地产机会的地区之一，因为这是深受新加坡年轻人和外籍人士欢迎的地区（图:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
Doshi说，在新加坡，Weave的最初目标是拥有600到800套住宿单位。公司已任命Kemmy Sim为运营副总裁，来领导新加坡团队。 Sim以前是Login Apartments的运营主管，Login Apartments是一家新加坡的共享居住运营商，其前身是Mamahome，总部位于上海。
Choy说，32RE将负责新加坡合资公司的收购和项目管理。他补充说:“我们将利用我们在新加坡的经验和网络，来收购和交付Weave设计和品牌规格的物业，以便他们运营。”
合资公司的策略将与Weave在香港采用的策略相似。“Covid-19疫情给新加坡旅游业带来了许多挑战。” Choy补充说，“我们看到了通过收购酒店资产来实现增值的机会，以便将其转换为共享居住。”
除了酒店资产，Weave还将考虑住宅整体收购的机会。 “我们的思想非常开放。” Doshi说，“有了合资公司，我们可以一起探寻机会。”
丹戎巴葛是Weave有兴趣与合资伙伴32RE一起探寻机会的地区之一（图:Albert Chua/Edgeprop Singapore）
“等待买进”
在Covid-19疫情爆发前，已有多家酒店上市出售，例如，世邦魏理仕和Edmund Tie于2月联合表示，有意出售位于牛车水清真寺街拥有138间客房的宝瓷林精品酒店。 酒店的标价是$1.15亿，也就是每间83万。
根据新加坡旅游局的数据，去年新加坡酒店的平均入住率为87.1%，而今年1月则为83.3%。 到4月份，由于出行限制和“阻断措施”， 入住率下降到41.1%。
“在Covid-19疫情之前，酒店入住率一般平均约为80%。”第一太平戴维斯新加坡负责投资销售和资本市场的副总经理Galven Tan说，“与酒店相比，共享居住和住宅租赁物业的入住率可能会更高，租金也更稳定，运营成本也会更低。”
位于清真寺街的宝瓷林精品酒店（Porcelain Hotel）在今年2月以$1.15亿的价格推向市场（图:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
Tan说，新加坡的共享居住住宅资产还没有经过测试，因为迄今为止还没有出现整体出售。不过，他估计，这类房产的收益率可能会高于4%以上，相比之下，此前永久产权酒店资产的净租金收益率为3%，住宅资产的净租金收益率为2%。
整体购买住宅物业将更为困难，原因是2018年7月出台了房地产降温措施，购买住宅物业的公司实体须额外支付25%的买方印花税，借款限额也被限制为15%的贷款与价值比。
但也有一些例外。 去年，在新加坡上市的飞龙集团（Fragrance Group）以集体销售的方式购买了相邻的两栋公寓楼，分别是滑铁卢公寓和敏元公寓。 该集团获市建局批准，将两幅土地合并再重建为酒店物业。
敏元公寓（如图）和邻近的滑铁卢街上的滑铁卢公寓于去年被飞龙集团集体收购，重新开发为酒店物业（图:世邦魏理仕）
毫不奇怪，第一太平戴维斯的Tan乐观地认为，未来几个月投资销售活动可能会回升。“眼下，维持未来12个月的收入是一大挑战——因为Covid-19疫情爆发，经济在阻断措施之后分阶段重新开放。”他补充道，“但大多数私募基金都套现了，等着买进。”
Weave和32RE就是这类“套现”私募股权基金四处寻找资产的例子。“我们的策略很简单。”Doshi说，“我们乐意在年轻新加坡人和外籍人士想去的地方，为他们创造一个社区。”因此，他对纽顿和诺维娜地区、河谷、东海岸和丹戎巴葛等黄金地段感兴趣。“我们正在寻找靠近公共交通和便利设施的核心地段，”他说。
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