针对冠状病毒疫情的阻断措施,房地产专家对行业进行反思

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April 17, 2020 11:04 AM SGT
阻断措施令人大开眼界。留在家里,在家工作和在家学习要求许多新加坡人彻底改变生活方式。这对三位房地产从业人士意味着什么。
从上至下: SRI的Bruce Lye,Edmund Tie的Ong Choon Fah以及Newsman Realty的KH Tan(图片来源: EdgeProp Singapore)
从上至下: SRI的Bruce Lye,Edmund Tie的Ong Choon Fah以及Newsman Realty的KH Tan(图片来源: EdgeProp Singapore)

Zoom 样板间展览

Bruce Lye,SRI的管理合伙人,是新加坡最早在Zoom上进行房产展览的房地产经纪人之一。这一次是展示Urban Suites的顶层公寓,时间是四月三日上午。 事实上,曾有一位印尼买家在Zoom展览结束后与他联系,想了解更多关于该物业的情况。
当天下午,政府宣布了阻断措施,包括暂停非必要活动,以遏制Covid-19的传播,包括参观展示公寓和房地产。
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Lye因此转到Zoom进行虚拟展览。不同的是,他现在是在花园的一个棚架的遮荫下,在笔记本电脑上组织Zoom会议和样板公寓的参观。他陆续收到关于他正在推销的房产的询问,包括一套洋房的询价。他说:“很多人坐在家里,没什么事可做,所以我们陆续收到很多咨询。”
 Lye在家工作。在花园的一个棚架的遮荫下,在他的笔记本电脑上组织Zoom会议和样板公寓的参观(图片来源:Bruce Lye/SRI)
Lye在家工作。在花园的一个棚架的遮荫下,在他的笔记本电脑上组织Zoom会议和样板公寓的参观(图片来源:Bruce Lye/SRI)
对于空置的转售房产,SRI代理人获取了房东的许可,将锁替换为密码锁。这样,如果感兴趣的买家或租户想要查看该物业,代理人只需给出密码即可解锁。因此,有关人士可自行查看有关物业。 “我们正在跳出框框进行思考。” 他说,“在此期间,我们需要为房东和我们的代理人制定业务的连续性计划。”
SRI拥有900名代理人,Lye不断通过Zoom在每天下午1点对他的代理人进行培训。“有些代理人已为人父母,他们的孩子早上在家学习,而另一些则是下午在家学习。所以最好的时间是下午1点,那时他们正在吃午饭。”他说。
SRI的领导仍在积极招募代理人。 “现在是招聘的好时机,因为可以利用在线平台。” Lye说,“说到底,房地产还是老百姓关心的事。”
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Lye也把阻断措施看作是退一步思考生意的好时机。 “我们告诉我们的代理人,每天都要努力与他们的客户保持联系。”他说,“这是个好时机,因为他们的客户也必须呆在家里。”
 SRI在每天的午餐时间在zoom上进行销售培训(图片来源: Bruce Lye/SRI)
SRI在每天的午餐时间在zoom上进行销售培训(图片来源: Bruce Lye/SRI)

反思

房地产咨询公司Edmund Tie的首席执行官Ong Choon Fah表示,每当危机发生时,每个人都认为这是他们见过的最糟糕的危机。 在2003年严重急性呼吸系统综合症(SARS)爆发期间,人们也有很多恐惧。 2008年全球金融危机爆发后,“我们以为天要塌下来了。”她说,“但这场危机是我们第一次出现的全球疫情,也是我们第一次经历的全球停摆。”
Covid-19疫情危机使得在家工作成为一种全球现象。 “办公室的角色将会改变,” Ong说。 当Edmund Tie于三年前搬入位于Shenton Way的UIC大楼的新办公室时,Ong已经将办公空间进行了配置,以便在专用工作空间旁设置热办公桌。 她补充说:“如果我们需要扩张,我们可以在大楼的共享工作空间里工作。”
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然而,有了阻断措施和WFH,这就引出了一个问题:“我们需要现在的共享工作空间吗?”Ong说。
 Ong:办公室的角色会发生变化。 有了阻断措施和WFH,这就引出了一个问题:“我们需要我们现在的共享工作空间吗?” (图片来源: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
Ong:办公室的角色会发生变化。 有了阻断措施和WFH,这就引出了一个问题:“我们需要我们现在的共享工作空间吗?” (图片来源: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
在谈到WFH时,每个人都会问自己另一个问题:我可以在哪里工作?“我可以在我房间的书桌旁工作。”Ong说, “但我不想被关在房间里10个小时。于是我开辟了两张野餐桌:从一张餐桌可以俯瞰花园;在另一张餐桌上面铺了桌布,还放了一些鲜花。这是我每天早上工作的地方,这样我就可以眺望外面的绿树了。如果天气太热了,我就会搬到里面去。”
这也让Ong开始思考拥有一个专门的家庭办公室的重要性。 Ong说:“未来住宅应该被建造成这样。” 随着越来越多的人在家工作,互联网连接也成为一个问题。她补充说:“越来越多的人抱怨他们的网络连接速度慢,尤其是那些住在Punggol和Sengkang的人。”
Ong认为,Covid-19疫情也让更多的人思考生物安全性问题,以及在建筑设计中使用新鲜空气作为空调的重要性。
事实上,空间和房地产行业的角色将发生巨大变化,她补充道。“它遍及所有行业——办公室、酒店和物流行业。 整个供应链都需要反思。”
 Ong把两张野餐桌转变成办公台,这样她可以在工作的时候观赏自己的花园(图片来源:Ong Choon Fah/Edmund Tie)
Ong把两张野餐桌转变成办公台,这样她可以在工作的时候观赏自己的花园(图片来源:Ong Choon Fah/Edmund Tie)
同时也是新加坡城市土地研究所主席的Ong补充说,另一个关键问题是:考虑到全球疫情和城市密度的问题。 她说:“我们怎样才能建设未来的城市,把未来另一场疫情的影响降到最低?”
房地产估值肯定会受到Covid-19危机的影响,但影响程度还有待观察。“房地产价格在下跌过程中往往具有粘性。”Ong补充道,“我们必须看到交易量要下降一段时间,价格才会开始回落。”
基于Edmund Tie的研究,2019年第4季度-2020年第1季度.新屋销售量下降了8.8%,同期的转售交易量同比下降24%。 “平均而言,这一数字大约下降了16%到17%。” Ong说,“但到了3月下半月份,交易量才出现回落。4月份的销售将受到影响,而全面的影响要到2020年第二季度才能看到。”
 Ong在家的私人书房。当外面变得太热时,她就在那里工作 (图片来源: Ong Choon Fah/Edmund Tie)
Ong在家的私人书房。当外面变得太热时,她就在那里工作 (图片来源: Ong Choon Fah/Edmund Tie)
即使阻断措施被解除,Ong也不认为买家会立即蜂拥而至。 “我们有投资者在寻找机会性收购。” 她表示, “但他们很可能会观望,而业主们还在坚持。”
会有一些业主在压力下出售物业。 “这些是商人,他们的股票可能面临追加保证金的要求,或者他们的业务需要现金流。” Ong说,“这就是你会看到一些不良房产销售的原因。”
在商业部门,则允许6个月的缓缴租金。“一般的感觉是,政府正在帮助所有企业度过难关,”Ong补充说。 “不可避免地,会有人遭受损失,特别是那些没有良好的商业基础设施或现金流有问题的人。”
Ong将这场危机视为“创造性的破坏”。 她补充说:“Covid-19疫情的爆发是一种很好的平衡——它向我们展示了我们在社会和经济上的联系。”
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画家、吉他手和洋房专家

 Tan:我画画、唱歌、弹吉他,我也走路、骑车,跟我儿子打篮球。我以前每天锻炼一次,现在则每天锻炼三次——早上6点吃早餐,11点吃午餐,下午4点吃晚餐(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
Tan:我画画、唱歌、弹吉他,我也走路、骑车,跟我儿子打篮球。我以前每天锻炼一次,现在则每天锻炼三次——早上6点吃早餐,11点吃午餐,下午4点吃晚餐(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
尽管采取了阻断措施,Newsman Realty的总经理、豪华洋房专家KH Tan仍然非常活跃。他晚上8点半上床睡觉,凌晨2点到3点之间醒来。早上的例行活动包括两个小时的冥想、弹吉他和每天的散步。 “我凌晨4点就去Punggol公园散步,那里早上非常安静。” 他说, “当然,我也必须戴口罩。”
Tan的一天安排得满满当当。 “我画画、唱歌、弹吉他、走路、骑车,和儿子打篮球。” 他说,“以前我每天锻炼一次,现在我每天锻炼三次——早上6点去吃早餐,11点去吃午饭,下午4点去吃晚饭。为了避开人群,我一定要很早去。”
在一天的时间里,Tan会找时间处理客户的咨询电话。 “上周我接到了30多个电话。”他说,“我还有很多电话要接。”尽管Tan声称自己“技术含量低”,但他仍能提供工地平面图、楼层平面图以及他亲自拍摄的房产图片或视频。他通过WhatsApp将这些信息发送给客户。
 每天清晨4点,Tan在Punggol公园散步(图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore)
每天清晨4点,Tan在Punggol公园散步(图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore)
达成交易所面临的挑战不仅源于现有的阻断措施,还包括市场的不确定性。“情况每周都不一样。”Tan说,“疫情正在影响整个市场,整个世界似乎都关门了,人们不得不呆在家里。问题是封锁是否会延长,没有人知道这个疫情会持续多久。”
例如,三周前,似乎有很多人都在购物,Tan说。“被关在家里一个多星期后,他们的思维发生了变化。”
Tan目前有三栋优质洋房(GCBs)的谈判仍在进行中, 有些买家已经熟悉这个地点和场地。 “由于这些买家希望重新开发这处房产,他们对洋房并不那么感兴趣。”他说,“所以他们只需要查看场地平面图。在他们的‘tapau时间’里,他们可以开车过去看看房子。”
 Tan在营销的优质洋房之一,位于新加坡植物园附近(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
Tan在营销的优质洋房之一,位于新加坡植物园附近(图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore)
他指出了令人垂涎的优质洋房街区:Nassim 路、Cluny 路和Cluny 园。Tan在营销的一栋优质洋房位于新加坡植物园附近。 他说:“这是一块美丽的土地。”
在Covid-19疫情爆发之前,卖家的要价是$4000万。其市值是$3500万,业主现在愿意以$3200万的价格出售。 自调价以来,Tan已接到三份报价。
“仍有两类买家的需求。第一批买家希望能买到真正的便宜货——比市值低30%;而第二类买家则是那些已经成为新加坡公民且想要购买优质洋房或想要升级的外国人。” 他补充说,第二类买家——那些希望购买自住住宅的人——也在寻找便宜货。 “他们的报价也比三个月前低了10%。”
 自从Covid-19疫情爆发以来,特别是在采取了安全距离措施之后,超过50%的卖家已经将他们的房产撤出了市场(图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore)
自从Covid-19疫情爆发以来,特别是在采取了安全距离措施之后,超过50%的卖家已经将他们的房产撤出了市场(图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore)
自从Covid-19疫情爆发以来,特别是在采取了安全距离措施之后,超过50%的卖家已经从市场上撤出了他们的房产。“这些是出租的洋房或房主目前居住的地方,他们不想让别人进去。”Tan说,“所以他们想等到阻断措施解除后,再决定是否将自己的房产再次推向市场。”
但是,他认为危机也总是创造机遇。“现在正是审视财务状况和了解市场的最佳时机,这样你就能在市场反弹之前迅速抓住机会,”Tan补充道。
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