2021年土地供应可能出现紧缩

By Lee Sze Teck,

Huttons Asia

/ EdgeProp Singapore |

November 26, 2020 6:00 AM SGT

Join our Telegram channel and follow our Facebook for the latest update.

新加坡（EDGEPROP）——住宅土地销售市场近两个月来风起云涌。在2020年11月，上市房地产开发商Roxy-Pacific Holdings以$9300万收购了Guillemard地区的15栋排屋，从而成为2020年最大的集体销售项目，也使今年上报的集体销售总数达到四宗，几乎与2019年相仿。

SITE-TANAH-MERAH-KECHIL - EDGEPROP SINGAPORE

就在一个月前，在“阻断措施”解除后,Tanah Merah Kechil Link的首次政府售地(GLS)竞标吸引了15名竞标者，最高出价为每地积比率(ppr)$930/平方英尺，MCC Land于11月13日赢得了竞标（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）

撇开荷兰路GLS的双信封制度不谈，自2017年7月以来，市场上从未出现过如此激烈的GLS竞标，当时有15名竞标者竞标伍德利巷（Woodleigh Lane）的一幅土地，这也是中央区(OCR)外GLS地块的最高出价。这可能是可接受的大小和数量，但投标人的数量表明了买家对土地的渴望。

收购背后的原因

要牢记我们目前正处于新冠疫情和新加坡独立以来最严重的经济危机，房地产市场与经济之间似乎已脱节。

UNSOLD-UNCOMPLETED-UNITS - EDGEPROP SINGAPORE

资料来源: 赫顿研究所（Huttons Research），市建局

开发商在2020年前9个月的销量估计为7379套，较2019年同期下降了1.2%，这种趋势与SARS危机期间销售强劲反弹时观察到的情况相似。尽管需求被压抑，但随着全球各国政府纷纷注资来提振经济，投资者纷纷涌向回报更可预测的稳定资产，新冠疫情已令利率下降。

需求激增导致市场上未售出、未完工的单位的减少，目前未售出、未建成的单位为26483套，自2019年第一季度以来呈下降趋势。上一个整体周期始于2016年，当时未售出、未竣工的单位下降至约2万套。如果销售势头能在2021年第一季度持续下去，那么未完工、未售出的库存数量很可能会降至2万套以下。

我们对2018年推出的至少700套单位进行的项目分析显示，大部分项目几乎都在两年内售罄。即便是在2019年推出的规模较大的项目，至今已售出60%以上的单位。这清楚地表明，由于人们渴望拥有不同的生活方式，对房地产的潜在需求在增强。

资料来源: 赫顿研究所（Huttons Research）、市建局

开发商可能会提升信心，认为美国经济已走出最糟糕的时期，将在2021年恢复增长。新加坡国立大学房地产与城市研究所得出的当前房地产情绪指数从2020年第二季度的3.1改善至2020年第三季度的5.3，开发商在未来六个月的情绪将变得更加乐观。

在2020年第三季度，新加坡经济按季度环比增长了9.2%，所有经济部门也都按季度环比增长。贸易和工业部预计，2021年新加坡经济增长将在4%至6%之间。东盟+3宏观经济研究办公室的另一份报告强调，新加坡经济将在2021年强劲复苏，增长率将达7%。

可能的绊脚石

由于受经济强劲复苏前景的支撑，开发商的未售单位库存持续下降，他们的信心也有所增强。因此，他们正在寻找适当的机会来补充土地储备。

资料来源: 赫顿研究所（Huttons Research）、市建局

然而，道路上并非没有障碍。首先，额外买方印花税(ABSD)增加了开发商和买方的风险和成本。由于开发商必须支付5%的不可返还的额外买方印花税，这迫使他们重新评估他们的选择，挑选最有利的地块。

额外买方印花税还阻碍了大型场所,如文华花园的重建，并可能减缓老化房屋的翻新。允许将此类大型场所细分为具有不同额外买方印花税日期的可接受规模，这可能是鼓励重建的一种选择，同时确保实现振兴该地区的目的。

其次是，自2018年7月6日楼市降温措施实施后，土地供应严重减少了。自2018年上半年以来，政府的土地供应一直呈下降趋势。以公布的2020年下半年确认清单计算，仅有755套私人住宅单位，这是自2016年上半年以来的最低水平。如果不增加这一来源的土地供应，开发商可能不得不依赖自2018年7月6日以来一直贫血的整体市场。

资料来源: Huttons Asia、市建局

上一个整体周期始于2016年，明年——2021年——标志着这个周期开始以来的第五个年头。如果不是全部开发商，大多数开发商也已经售罄了他们的单位。在2021年，达到五年额外买方印花税（ABSD）时间表的项目包括：Grandeur Park Residences、Seaside Residences、Martin Modern、Le Quest、Parc Botannia、Harbourview Gardens、Margaret Ville、the Tre Ver、Jui Residences和3 Cuscaden。

其中，Le Quest、Parc Botannia、Harbourview Gardens和Margaret Ville已经100%售完，远远早于额外买方印花税（ABSD）时间表。