万国置业（Bukit Sembawang）利用了针对黄金地段的购买兴趣
By Cecilia Chow
/ EdgeProp Singapore |
上市的房地产集团万国置业为其已竣工的高端公寓圣托马斯8号（8 St Thomas）推出了一项名为 “预订并入住”的新延期付款方案。根据这项计划，购房者只需支付30%的首付就可以入住，余款支付将延期至2021年10月。
从圣托马斯8号（8 St Thomas）两栋塔楼之一的23层重新配置的四居室双钥匙单位俯瞰滨海湾
这一新方案是继去年推出的另外两个延期付款方案之后的最新方案:预订方案，购房者只需支付10%的首付就可以预订一套单位；以及“先住后付”方案，即购房者只需支付20%的首付即可入住。
万国置业（Bukit Sembawang）的（营销）总经理Jenny Ho表示:“我们想给予买家灵活性，所以我们给了他们全套的选择。”
不过，按预订方案购买的单位，较按正常付款方案所购买的单位价格高出约3%至5%。因此，90%的买家选择了正常的付款方案，他们可以购买作为“星级购买”所提供的单位，或捆绑室内设计套餐，Ho说。
然而，截至8月25日，万国置业在黄金地段第九区河谷路外的圣托马斯大道的高端项目中，已经出售了总共250套单位中的178套，相当于项目销售的71%。在售出的单位中，有120套是在2018年8月和今年3月之前锁定的，当时新加坡的新冠疫情“阻断措施”于4月7日生效。平均价格达到了每平方英尺$3165。
自第二阶段阻断措施后重新开放以来，在六月至八月期间售出了58套单位。根据提交的备案，售出单位的平均售价为每平方英尺$2749，反映了价格的下跌。由于新冠疫情，“市场有些疲软”，Ho坦承。最近出售的较大单位以及一些作为“星级购买”出售的单位也反映出较低的每平方英尺价格。
中国买家回流
外国买家占了圣托马斯8号（8 St Thomas）的60%，主要来自中国、香港和印度尼西亚。事实上，在6月份的阻断措施期间，有一群中国买家批量购买了8套单位。
从改造后的双钥匙公寓四居室的主卧俯瞰270度景色
圣托马斯8号（8 St Thomas）剩余40%的买家是当地居民，其中许多人是为了投资，代表子女或通过信托购买，因此，他们更喜欢两居室和三居室的单位，Ho说。
另一方面，中国买家更喜欢较大的三居室和四居室单位。“有趣的是，如今许多中国买家会问主浴室里是否有浴缸。” 她补充说,“这在过去是不常见的。”
开发中的典型单位从面积441平方英尺的一居室单位至面积1755平方英尺的四居室单位不等，大部分（70%）单位为两居室及三居室单位，面积由549平方英尺至1302平方英尺不等。
由双钥匙单位改建而成的1690平方英尺的四居室单位的部分扩建客厅和就餐区
在这两栋35层和36层的塔楼上，仅有两套复式顶层公寓。两套顶层公寓中较大的一套面积达2659 平方英尺，于去年四月以$965万（每平方英尺$3,630）售出；而另一套面积2422平方英尺的公寓，则于今年一月以 拍得$900万（每平方英尺$3,716）售出，是该开发项目至今的最高楼价。
此外，还有14套四居室单位和20套四居室双钥匙单位，面积达1690平方英尺。大部分可用的单位都是这两种类型。万国置业（Bukit Sembawang）最近将一套四居室双钥匙单位重新配置为常规的四居室公寓。 “这让买家能够直观地看到居住空间，尤其是那些打算自己入住的买家。” Ho补充说。自8月初以来，四居室和双钥匙公寓的销量开始回升。
当然，买家正在花时间四处察看，察看在黄金地段推出的其他项目，以比较产品供应和价格。然而，万国置业（Bukit Sembawang）的Ho认为，圣托马斯8号（8 St Thomas）相对于在黄金地段推出的其他新楼盘具有优势，因为它是一个已竣工的永久产权开发项目，买家可以立即入住或出租这些单位。据EdgeProp Singapore网站上的信息显示，圣托马斯8号单间的租金为每月$3200至$3800不等；两居室: $4200 至$6500不等；三居室的租金从$8000起。
原四居室双钥匙单位的三居室公寓的客厅
大单位的诱惑
在过去的两个月里，自项目销售廊于6月19日重新开放以来，黄金地段的一些豪华公寓的交易量激增。Propnex的奢侈品团队主管多米尼克•李表示:“我认为，在黄金地段第9、10和11区的项目中，永居居民和外国买家主要是中国人，这一点相当一致。”
Avenir楼盘在 River Valley Close，从6月、8月至今，这里有21套单位被抢购一空，平均价格为每平方英尺$3121。而在阻断措施实施前，在今年一月至三月共售出18套单位，平均售价为每平方英尺$3310元。
Propnex的李表示:“最近在Avenir购买四居室大户型的大多是中国买家，而购买一至三居室的大多是当地人。”
根据提交的备案，Avenir出售的四居室单位价格从$594万（每平方英尺$2891）（5层的一套单位）到$800万（每平方英尺$3318）（32层的一套单位）不等。同时，低层单间的面积从527平方英尺起，售价从$147万（每平方英尺$2972）起。
Avenir有两座36层塔楼，共376套单位，于1月11日推出。这是一个由丰隆实业（Hong Leong Holdings）和新加国浩房地产公司重开发的豪宅项目，位于黄金地段第九区。
在黄金地段第十区的荷兰-利登路地区，绿墩雅苑（Leedon Green）也出现购买活动的激增，自6月以来已售出约20套住房，这些单位从一居室到四居室不等。位于利登高地的永久产权公寓拥有638套单位，是由联合开发商MCL Land和Yanlord Land对前郁金香花园公寓的重新开发。
价格在$276万至$398.8万之间的三居室和四居室单位再次被中国买家所占领，而价格从$120.8万起的一居室和两居室则被当地投资者抢购一空。根据自六月起售出单位的备案数据，平均售价为每平方英尺$2576，而楼盘最初推出时平均售价则为每平方英尺$2678。 “绿墩雅苑（Leedon Green）的买家融合了本地人和中国人，他们已经是这里的永久居民。” Propnex的李说，“这些买家中的大部分都被到这个项目吸引，因为相对于该地区新推出的项目来说，这个项目的售价非常诱人。”
Skyline@Orchard Boulevard是一栋只有40套单位的33层高的豪华公寓大楼，其中一套3768平方英尺的四居室单位最近以$1499万（每平方英尺$3978）的价格售出。根据Inlis的调查显示，买家是中国人。
是时候入市了吗？
Propnex的李认为，买家认为现在是进入高端市场的恰当时机，因为“由于新冠疫情对市场人气的影响，开发商更愿意以星级购买的形式对选定单位提供折扣”。
在圣托马斯8号，万国置业（Bukit Sembawang）也有动力出售其单位，因为它将受到第一次延期收费在资格证书(QC)制度下的冲击，同时也因为该项目是对分别于2006年和2007年被整体购买的前Airview Towers和相邻的Chez Bright公寓进行的重新开发。由于圣托马斯8号于2018年落成，今年将按土地收购成本的8%收取QC费用，费用将根据未售出的单位按比例进行分配。明年，延期收费为16%，第三年及以后各年收费为24%。
尽管政府表示，与新加坡有重大联系的新加坡上市开发商可以申请豁免QC制度，但必须满足一些条件，例如，该公司必须拥有相当可观的新加坡股权；在新加坡交易所首次上市，并在新加坡设有营业点；该公司的董事长以及董事会的大多数成员也必须是新加坡公民。因此，万国置业（Bukit Sembawang）不会被豁免QC收费。
现今入市的购房者已经观望了一段时间。 “当他们看到有趣的价格点时，他们就会决定购买。” 万国置业（Bukit Sembawang）的代理首席执行官兼首席财务官Ooi Chee Eng表示，“这是因为从长远来看，新加坡房地产已被证明是一个不错的购买对象，尤其是永久产权房地产。”
万国置业（Bukit Sembawang）最新一期的住宅开发项目Luxus Hills于二月十四日举行了预展，就是一个很好的例子，被称为“当代精品”的39栋房子在两周内全部被抢购一空。其中三十栋为中间排屋，售价介乎$335 万至$340万，即每平方英尺$2070 至$2100。他说，这些价格为中间排屋设立了新的基准。Luxus Hills的房子位于宏茂桥大道5号，租赁期为999年。
计划于2021年推出
万国置业（Bukit Sembawang）在宏茂桥大道5号对开还有另一个住宅开发项目，位于尼姆路，也在Luxus Hills附近。尼姆公寓（Nim Collection）的第1期有47栋住宅，已于2020年第二季度全部出售并竣工，第2期有51栋住宅，于2019年第三季度竣工。截至目前，第二期已售出48栋住宅，第3期的132栋住宅将于明年推出。
尼姆地区的住宅租赁期为99年。另有48857平方米（525911平方英尺） 和19094平方米（205534平方英尺）的土地储备，专门用于以后各阶段的开发。它们目前是999年的租赁权，是农村非住宅用地。万国置业（Bukit Sembawang）在7月24日的年度大会中表示，在重新开发后，这些土地将被重新规划为99年的租赁住宅用地。
除现有土地储备外，万国置业（Bukit Sembawang）于2018年3月整体购入了两个地块，其中一个是位于东部第15区蒙巴顿路对开阿德路的东海园大厦（Katong Park Towers）。东海园大厦拥有99年的租赁权，被以$3.45亿购买。 另一个地块是位于第九区甘榜爪哇路对开的马克韦大道上的Makeway View。万国置业（Bukit Sembawang）斥资$1.68亿买下了这个面积为41582平方英尺的永久产权地块，该地块将被重新开发为即将建成的拥有120套单位的艺雅轩（The Atelier）。
位于前东海园大厦（Katong Park Towers）旧址上的99年租赁权新项目将被称为Liv@MB。该项目占地140758平方英尺，将建有298套单位，距离未来的加东公园地铁站仅200米。“这是迈耶路-蒙巴顿地区最大的地块之一，”Ho说。她补充说:“该项目将有70%的空间用于休憩用地、公共设施和景观美化。”该项目还将建设天空露台，以提供畅通的视野。
万国置业（Bukit Sembawang）计划在艺雅轩（The Atelier）之前推出Liv@MB。不过，这两个项目都可能要到明年才能投产。 “我们并不急于推出这些项目，因为除了圣托马斯8号，我们只有这两个项目正在开发中。” Ho说，“新冠疫情也让我们有机会后退一步来审查我们的项目，看看我们可以做出哪些改进。”
“谨慎是有回报的”
Ooi认为，两个共管公寓开发项目和在尼姆路的新一期住宅将吸引年轻一代的购房者。
开发商也希望在住宅开发之外实现多元化。在去年4月，开发商开设了位于百德新路对开格兰奇路的乌节辉盛庭国际公寓（Fraser Residence Orchard ）——共115套房间的出租公寓。此服务式住宅是由万国置业（Bukit Sembawang）以前的Paterson Collection住宅项目改建而成的，包括单间、一居室和两居室，以及一套3660平方英尺的四居室顶层公寓。此服务式住宅由辉盛国际（Frasers Hospitality）管理。
据Ooi称，到目前为止，乌节辉盛庭国际公寓（Fraser Residence Orchard ）的入住率约为50%，大部分住户都是长期租约。 “就入住率和房价而言，它保持得很好。” 他说，“这符合我们寻找其他资产以获得长期投资收益的战略。”
看来，呆在住宅空间对万国置业（Bukit Sembawang）很有好处。 “商业部门——零售、写字楼和酒店——都受到新冠疫情的严重打击。” Ooi说，“也许谨慎是有回报的，我们正处于财务实力雄厚的状态中。”
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