房地产行业陷入困境，项目销售厅被关闭
By Cecilia Chow
/ EdgeProp Singapore |
五月二十六日公布的“坚毅向前预算案(Fortitude Budget)”并没有令地产人士感到高兴，因为预算案没有提及开发商项目的销售展厅何时可以重新开放，以及何时可以恢复看房，这进一步挫伤了房地产行业的人气，开发商、顾问公司和房地产经纪人已经对“阻断措施”后重新开放的第一阶段没有包括他们而感到失望。
市建局表示，除非另行通知，否则不得开放项目的销售画廊（照片：Albert Chua / EdgeProp Singapore）
市建局在五月二十日的通告中表示，虽然发展厅、空调维修服务和汽车维修车间获准从六月二日起恢复营业，但房地产项目的销售展厅必须继续关闭，“直至另行通知”。
对于房地产代理来说，阻断措施似乎要延长到六一之后。 他们仍然不能与客户进行会面，除非法律要求客户亲自到场才能完成交易。交易只能在房地产公司的办公室里进行，仍然只允许通过数字方式进行房产查看。
“像我们这样的公司正处于边缘状态。” 房地产咨询公司Edmund Tie的首席执行官Ong Choon Fah表示，“房地产服务本应处于第一阶段，但我们却束手无策:销售人员仍无法与客户见面，我们仍无法进行实地考察，交易也停滞不前。虽然我们理解保障每个人安全的必要性，但我们也希望我们能尽快重返工作岗位，这样我们才能让我们的经济继续发展。”
Savills的Alan Cheong表示，应允许租赁活动（包括办公室，零售和住宅），因为租户需要在签订租赁合同之前先查看空间（照片：Albert Chua / EdgeProp新加坡）
第一太平戴维斯新加坡研究主管Alan Cheong对此表示赞同。他说，房地产估价师也应该被允许进行实地考察，尤其是如果一处房产是空置的。他补充说，租赁活动——办公、零售和住宅——应该被允许，因为租户在承诺租赁之前需要查看空间。
“拥抱新常态”
地产代理协会(CEA)在五月二十六日的指南中建议地产经纪人“接受新常态”。 “必须加强安全管理措施和技术的应用，以便我们能够安全地进行房地产交易，”CEA说。“应继续尽量在家办公，采用科技工具取代面对面的互动，并在网上进行房地产交易活动。”
毫无疑问，即使在阻断措施解除之后，出售房地产的生意也会发生变化。“过去，潜在买家在购买一处房产时，会参观5至8个项目的销售展厅。” 在香港上市的中国房地产开发集团Logan Property执行董事CB Chng表示，“虚拟参观示范单位和其他在线平台将有助于减少第一轮参观，并有助于减少销售展厅的人群。”
Logan Property的Chng表示，由于房地产是高价商品，潜在的购房者希望在购买前先查看实际的销售画廊和样板房（照片：Samuel Isaac Chua / EdgeProp Singapore）
Chng补充说，一旦购房者将他们的选择范围缩小到他们所热衷的两三个项目，“他们仍会希望参观实际的销售展厅和示范公寓，因为房地产是一个高价项目，他们希望确保看到他们要购买的东西”。
Chng指出，房地产市场的健康状况影响到许多相关部门和生计，从房地产开发商及其员工到房地产中介、顾问公司、房地产交易律师、承建商及其他人。
随着阻断措施期限的延长，消费者的行为确实发生了改变，但并没有多少人准备购买仅基于虚拟参观的房产。 “尽管如此，许多客户还是非常愿意通过Zoom与销售人员接触，以了解更多情况，并讨论重组他们的房地产投资组合。” 奥克斯利控股公司（Oxley Holdings）市场和销售总监尤金·林姆（Eugene Lim）指出，“地产经纪人的反馈是，很多买家都是在看过实际的示范单位后才做决定。展厅关闭时间的延长是一件令人失望的事， 我们原本希望在阻断措施之后，新屋销售会有所增长。”
CEL Development的Michael Ng说，有了严格的安全距离措施，参观项目的销售展厅可能比在超市买牛奶更安全
虽然房地产商理解政府对经济复苏过快可能会引发第二波感染风险的担忧，但第一太平戴维斯的Cheong认为，如果有足够的条件将风险降至最低，就应该允许重开销售展厅。
“如果在严格的安全距离措施下，限制每组的参观人数，建立接触者追踪系统——就像我们在Kopar所做的那样——会比在超市买牛奶更安全。”上市集团集永成旗下的开发部门CEL Development的执行董事Michael Ng指出。
阻断措施期间的销售
CEL Development在引入了严格的安全距离措施后，于3月的第四周预展了Newton的Kopar楼盘，并在4月4日-5日的周末推出此楼盘，正好在4月7日阻断措施启动之前。到目前为止，这栋位于甘榜爪哇路的高端公寓共有378套单位，其中94套单位已经售出，占比近25%。甘榜爪哇路位于黄金地段第九区Newton Circus附近。
只能通过邀请进行私人预览，并在断路器之前在牛顿的Kopar观察到严格的安全间隔措施（照片：CEL Development）
在94套单位中，20套是在阻断措施实施的七周内（四月七日至五月二十二日）售出的。 CEL Development的Ng估计，20套单位中有15套是在没有参观实体销售展厅的情况下购买的。
Logan Property旗下拥有1410套单位的Florence Residences，其38套单位在阻断措施实施的头45天内售出，而拥有1259套单位的Stirling Residences在同一时期则售出了14套单位。“如果开发商被允许开放他们的销售展厅，再加上虚拟参观，销售应该会加快速度。”Chng说。
与此同时，最大的大型项目，2203套单位的Tampines Treasure从4月7号到5月22号共售出了43套。 Sim Lian Land的一位发言人指出，大约一半的买家是以前参观过销售展厅的人。
Logan Property的Florence Residences，在断路器的前45天内售出了38套公寓（照片：Samuel Isaac Chua / EdgeProp Singapore）
青建地产的副总经理Yen Chong指出，拥有1206套单位的JadeScape楼盘在阻断措施期间售出了约30套单位。“这仍然是一个不错的数字，在此期间我们会继续鼓励地产经纪人。”约有20%至30%的买家是海外的新加坡人。 “他们现在想要购买房产，因为他们觉得新加坡仍是他们想要投资的地方，”Chong说，“他们是那些没有看过实体示范单位就愿意购买的人。”
青建地产及其合营伙伴长青地产正筹备推出位于Toh Tuck路的前古德勒克花园的重建项目Forett@Bukit Timah。 该项目计划于2020年第三季度推出——届时销售展厅将获准开业。
Oxley Holdings也有相对健康的销售——在四月七日至五月二十日期间销售了超过40套单位——涉及三个项目，分别是位于Serangoon的拥有1052套单位的Affinity； 拥有1472套单位的滨河住宅；以及拥有548套单位的肯特里奇山住宅。Oxley的Lim预计，到6月2日售出的单位数将超过 50套。
Qingjian Realty的Yen Chong表示，在Jadescape购买的商品中约有20％至30％是由海外的新加坡人购买的（照片：Samuel Isaac Chua / EdgeProp Singapore）
越来越多的买家接受虚拟看房
“在阻断措施实施的前两周，大多数买家都是以前参观过销售展厅的人。” Oxley的Lim指出，“但从阻断措施的第五周开始，我们看到更多的买家只是虚拟地观看了样板间。”
Oxley是在其项目中较早采用虚拟看房的公司，在阻断措施启动前几周就推出了虚拟平台。 在阻断措施期间，Lim为房地产经纪人进行了20多次网络研讨会与培训。 “我们不断地鼓励代理人，让他们对各种项目有新的认识。”他说，“正是在这种时候，开发商不得不雇佣房产中介，将他们视为合作伙伴，以便在虚拟平台上继续维持销售势头。”
Propnex公司的首席执行官伊斯梅尔•加福尔（Ismail Gafoor）表示，基于虚拟平台的购房似乎正在获得认可。 在阻断措施实施的前两周，PropNex每周卖出16套单位。 他说，到了第三周，这一数字增至21套单位，第四周增至40套单位，第五周增至53套单位，第六周增至61套单位。“HDB组屋的升级者和投资者肯定更有信心地接受根据虚拟看房做出购买决定。”因此，加福尔估计5月份的新屋销量可能在250到300套之间，与4月份的水平差不多。
Oxley的Eugene Lim表示，Riverfront Residences的所有一居室单位都已售罄，甚至两居室单位也已售罄，但尤金（图片：Samuel Isaac Chua / EdgeProp Singapore）说。
第一太平戴维斯的Cheong说，目前相对健康的周销售额来自两大类买家。 “第一类，大多数是在部分封锁之前参观过销售展厅的购买者。” 他说,“第二类是在海外工作的新加坡人，他们希望在可行的情况下回国，因此承诺在海外购买。 这个群体是少数。”
随着封锁时间的延长“逐渐淡忘”
第一太平戴维斯的Cheong警告说:“对大多数人来说，销售展厅关闭的时间越长，对那次参观的记忆就会逐渐淡去，经纪人说服买家做出购买承诺就会变得更加困难。” 每天接二连三的负面经济新闻会开始劫持他们的思想，即使他们有能力购买，也可能不想购买。”
因此，据Cheong估计，4月和5月的月新房销量为280-350套，到了6月和7月，可能会降至150-200套。 他说:“转售方面的情况将会糟糕得多，因为潜在买家可能没有机会在封锁实施之前查看这些单位。”
Treasure at Tampines，四月七日至五月二十二日共售出43套单位
Cheong估计，转售交易量将从4月份的388套大幅下降至5月份的200套以下。他补充称，随着对房地产中介实施的阻断措施的延长，6、7月份的转售量可能会下滑至50-70套。
SRI的执行合伙人布鲁斯•莱尔表示，转售将受到影响，因为除了房地产经纪公司的办公室关门之外，还不允许举行面对面的会议。CEA的新指导方针还意味着，经纪人不得访问甚至是空置的房产，进行查看、拍照或录像。 “阻断措施期间的挑战在于，不允许查看房地产。” 他表示，“随着这一措施延长到六月一日以后，公寓、共管公寓甚至是想买自住房子的二次销售将变得尤为困难。”
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