激发人们对咖啡店的兴趣
By Cecilia Chow
/ EdgeProp Singapore |
最近一个星期五下午3点左右，贝多克北大道3号136街区的街角咖啡店的老板Loo Soon Huat坐在户外茶点区。他是咖啡店10个摊位之一的饮料摊的共同所有者。
Loo :很难找到一家好的咖啡店。并不是你觉得想买一家咖啡店，就可以买到，因为没那么容易找到。（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
“这里有不少有名的摊位，有炒面、福建面、西餐。”Loo 用普通话说，“到了晚上，闽南米的摊位上通常会排起长队，因为这里很受外卖者的欢迎。”
角落的 HDB咖啡店是Loo与不同合作伙伴共同拥有的四家咖啡店之一，面积达4241平方英尺，是他的投资组合中最大的一个。另外三处分别位于昂莫基奥大道10号529号街区、后港大道8号678号街区、义顺大道7号171号街区。面积由1743平方英尺至3907平方英尺不等，租约为84年至93年，由1994/1995年起生效。
Loo经营咖啡店33年，拥有这类房产已有10多年，他自称专门投资这类资产。他喜欢咖啡店是因为它们的租金收益稳定，他说，平均每年约为4%。他补充说:“这些屋苑位于建屋发展局的郊区，主要是有区内居民光顾。”
Loo 和他的合伙人所拥有的位于贝多北大道3号136号街区面积4241平方英尺的街角咖啡店（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
“情况正在好转”
毫无疑问，Covid-19疫情及4月至5月长达两个月的“阻断措施”导致了餐饮销售额的显著下降。根据统计局的数据，餐馆的餐饮销售额在4月和5月分别下降了69.3%和68.7%，而咖啡馆、美食广场和其他餐饮机构在4月和5月分别下降了42.7%和41.4%。
虽然过去四个月生意“困难”，但Loo 说，自从6月中旬第二期重新开放以来，已经有了显著的改善。他估计:“一家通常每天能赚$6000的咖啡店，在阻断措施期间，生意可能会跌到$1000多。” 他说，“自重新开放后，生意已回复至每日约$4000。由于采取了安全管理措施，已经恢复不到原来的样子了。 但情况正在好转。”
据Loo 说，甚至在房租被强制征收之前，他就已经为房客提供了两个月的租金减免，此外，他还将政府提供的100%房产税减免转让给了房东。“作为房东，你有一个选择:要么立即给房客减免租金，要么等到政府来强制执行。”Loo 说，“但以前作为咖啡店经营者和租户，我知道这有多难。生意已经如此具有挑战性，他们还能等多久？ 所以我马上给了他们两个月的租金减免。在这个困难时期，我们必须互相帮助。”
Loo 和他的商业伙伴们在昂莫基奥大道10号拐角处开的咖啡店（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
“仍然有弹性”
Covid-19疫情是否抑制了投资者和咖啡店经营者对这类物业的兴趣？ 第一太平戴维斯的投资销售和资本市场总监Yap Hui Yee表示，显然不是这样。“总体而言，我们认为咖啡店仍然很有弹性，特别是在邻近地区。即使在阻断措施执行期间，你也会看到附近的居民前来购买外卖食品。”
Loo 表示同意。“咖啡店生意不错——即使经济状况不好，人们还是要吃喝的。他们会选择在咖啡店就餐，因为有更实惠的选择，”他说。
今年一月，有报道说裕廊西一间咖啡店收到一家名为K2 F&B Holdings的食品饮料公司出价$3100万，与2015年Bukit Batok 街11号的另一家咖啡店创下的最高价格相同。 在此之前，后港大道4号的一家咖啡店在2013年以$2380万的价格成交——这在当时是创纪录的价格。
位于Bukit Batok街11号的咖啡店在2015年以$3100万的价格售出（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
近年来，大型餐饮连锁店对此类资产保持了良好的兴趣。今年2月，在新加坡上市的Kimly宣布以$5581.5万收购8家食品经销店，包括四家HDB咖啡店、三家工业食堂和一家餐厅。
6月初完成了以$3550万购买六家食品门店的工作，其后于六月底以$1290万购入了位于昂莫基奥大道3号347号街区的HDB咖啡店。以$741.5万购买Clementi 大道5号380街区最后一间咖啡店的工作将在稍后完成，正在等待建屋发展局批准。
根据Kimly的说法，由于Covid-19疫情，购买HDB咖啡店的工作被推迟。 这些购买将使Kimly的产品组合增加到79家食品门店和137个食品摊位。
去年年底，面包新语（BreadTalk）集团斥资$8000万收购了Food Junction，这意味着它目前拥有并管理着12家Food Junction分店，此前它已经拥有以Food Republic和Food Opera品牌运营的14家美食广场（图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore）
去年9月，面包新语（BreadTalk）集团宣布以$8000万收购Food Junction。 该交易获得新加坡竞争与消费者委员会的批准后，除了在Food Republic和Food Opera品牌下拥有和管理14家美食广场之外，BreadTalk还接管了它已经管理的12家Food Junction分店的所有权。
与此同时，NTUC企业于2018年9月收购了本土美食广场运营商Kopitiam Investment及其子公司。 Kopitiam控制着80家分店，包括位于中央商务区的老巴刹美食中心。在三年前的2015年，据报道，咖啡连锁店百老汇斥资$2亿收购了S11公司管理的全部23家咖啡店，平均每家咖啡店为$870万。
NTUC企业收购了本土美食广场运营商Kopitiam，后者控制着80家餐饮门店，包括图中的老巴刹美食中心（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
限量供应
Loo本人亲身体验到对这类资产需求的强劲程度。在2017年1月，Loo在直落布兰雅大道的HDB咖啡店以私人协约的方式挂牌出售，不到一个月就被抢购。“它是以$818万的价格售出，非常接近要价，”Loo 说。
这家咖啡店的出售是由第一太平戴维斯的雅普促成的， 它被另一家咖啡店经营者购买。她说:“虽然直落布兰雅大道地区相对成熟，但附近新建的HDB地产几乎都没有咖啡店。”
根据建屋局2018/2019年度报告，截至2019年3月，建屋局共管理930家餐饮店。据第一太平戴维斯的雅普估计，在公开市场上仅有略多于400家餐饮店可供出售。
截至2019年3月，建屋发展局所管理的餐饮店共有930家，但据第一太平戴维斯的雅普估计，在公开市场上出售的餐饮店仅略多于400家（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
自1998年以来，建屋发展局也停止出售咖啡店。“建屋发展局的新屋区几乎没有咖啡店出售。”雅普说，“因此，供应非常有限，特别是在主要的中心地带。由于咖啡店被紧紧抓着，可购买的机会非常少。”
Loo 祖籍槟城，五十多年前移居新加坡，现为新加坡公民。他还记得自己的第一家咖啡店:它位于伍德兰街32号325号街区。 1987年，他从建屋发展局租下整家咖啡店，一边经营酒水摊，一边将食物摊分租给他人。“当时我没钱买。”他说，“于是我租了。 我一直经营酒水摊，把食物摊转租给别人。从那里，我赚到足够钱买我的第一家咖啡店。”
Loo 的第一笔购买是在碧山街11号150号街区，位于市场附近，在Braddell路对面。Loo 补充说，购买一家咖啡店的资本支出很高。他说:“即使在那个时候，你也可以看到买建屋发展局的咖啡店要花$300万。” 他从一家咖啡店开始，随着时间的推移，他逐渐买下了随后的几家咖啡店。
位于义顺大道7号的咖啡店已由Loo持有超过10年（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
地理位置好，区域潜力大
在他现今投资的四家咖啡店中，位于义顺大道7号的那家开得最久——超过10年。“过去我也遇到过不请自来的买家，但那时我不想卖掉。” 他说，“kway chap摊位（Huat Kee kway chap）很不错。如果你喜欢kway chap，你要排一个多小时的队。下午12点以后，就全部卖光了。”
有时候，除了一个好的位置，还要看一个地区是否有潜力，Loo 说。他在十多年前买下了这家面积1743平方英尺的咖啡店，这是他投资组合中最小的咖啡店。 “但这个地区相当活跃——附近还有一家超市和菜市场。” 他补充道，“而且这是那个地区唯一的咖啡店。”
位于义顺大道7号面积1743平方英尺的咖啡店，最著名的摊位是kwap chap（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
他的咖啡店位于后港大道8号678号街区，面积约1959平方英尺。位于建屋发展局房产的中心地带，毗邻新民小学，与后港体育馆、体育中心及游泳中心隔路相望。
吸引他来到勿洛北大街3号 136号街区转角咖啡馆的原因是它沿勿洛北大街3号的临街，并且面向勿洛北大街1号。 后面还有一个很大的建屋发展局露天停车场，很方便出入。 勿洛北的单位在第二层也有生活区，以方便在摊位上帮忙的工人。
第一太平戴维斯的雅普说，大多数建屋发展局的咖啡店都在楼上设有起居室。 她补充说，尽管如此，新加坡永久居民和外国人仍被允许购买这种带有居住空间的咖啡店，因为根据建屋发展局的规定，咖啡店将被出租或作为商业地产出售。
Loo 和他的商业伙伴在昂莫基奥大道10号拥有3907平方英尺的清真美食广场（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
昂莫基奥大道10号的咖啡店被租给了ABC美食广场——一个清真美食广场，面积为3907平方英尺，位于昂莫基奥大道10号的正面。
在收到来自多家地产代理商的主动报价后，Loo 已决定出售他的咖啡店投资组合，第一太平戴维斯的雅普将负责Loo投资组合的营销。 她补充说，这些咖啡店将被单独出售。
“很难找到一家好的咖啡店。”Loo 说，“这并不意味着如果你想买一家咖啡店，你就可以买到，因为没那么容易找到。”
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